Abschreibungen bei Immobilienkäufen – AfA des Gebäudewerts nutzen!

Die Mehrzahl privater Immobilieninvestoren sucht nach Lösungen, um die Steuerlast zu reduzieren. Abschreibungen sind ein wichtiges Werkzeug, um die Forderungen des Fiskus zu limitieren. Ein Urteil des Bundesfinanzhofs aus dem vergangenen Jahr ist dabei richtungsweisend.

Wer Immobilien erwirbt und vermietet, kann die Abschreibung für die Bebauung des Grundstücks von der Steuer absetzen. Das bedeutet, das Gebäude kann mit zwei Prozent des Gebäudepreises über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden. Doch kauft man auch ein Grundstück, welches sich nicht abnutzt und im Normalfall keinen Wertverfall erlebt. Aus diesem Grund gibt es für diesen Teil des Kaufpreises auch keinen Steuernachlass.

Offensichtlich ist es daher im Interesse des Käufers, dass der Anteil des Kaufpreises für das Gebäude möglichst groß ist, doch in den letzten Jahren gab es darüber öfter Streit mit dem Finanzamt, denn dieses korrigierte die Angaben der Immobilienkäufer mithilfe einer selbst entwickelten Arbeitshilfe und wich nicht mehr davon ab. Das brachte die Kalkulation vieler Investoren durcheinander. Im vergangenen Jahr nun entschied der Bundesfinanzhof (BFH), dass es sich bei der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung nur um ein internes Arbeitsmittel handelt, das nicht bindend ist (Az. IX R 26/19). 

Inhalt des Urteils

Der BFH bestätigt in seinem Urteil, dass die Finanzverwaltung eine vertragliche Aufteilung zwischen Grundstücks- und Gebäudeanteil grundsätzlich akzeptieren muss. Aus Sicht des Eigentümers oder Käufers ist dies sehr erfreulich, denn die bisher verwendete Arbeitshilfe des Finanzamtes gibt keine realen Verkehrs- oder Marktwerte wieder. Sie sagt also nichts darüber aus, was eine Wohnung oder ein Haus in einer bestimmten Gegend tatsächlich wert ist.

Kaufpreise nachvollziehbar aufschlüsseln

Käufer und Verkäufer sollten darauf achten, dass sie den Kaufpreis zwischen Gebäude und Grundstück nachvollziehbar aufteilen. Doch Grundstücksanteile von fünf Prozent in Berlin, Hamburg oder München wird kaum ein Finanzamt akzeptieren. Vielmehr ist es empfehlenswert, sich bei der Aufschlüsselung nach gültigen Gründstückspreisen laut Bodenwerttabellen zu richten und den Gebäudebestand entsprechend Zustand und Ausstattung zu berücksichtigen.

Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, fassen die Gemeinden Grundstücke mit ähnlicher Nutzung zu Bodenrichtwertzonen zusammen. Anschließend berechnet ein Gutachterausschuss den durchschnittlichen Quadratmeterpreis innerhalb einer Zone. Die Grundlage dafür sind amtlich gesammelte, aktuelle Grundstückspreise aus Grundstücksverkäufen. Mindestens alle zwei Jahre ermitteln die zuständigen Gutachter die Durchschnittswerte und veröffentlichen sie. Gutachterausschüsse arbeiten ehrenamtlich im Auftrag der öffentlichen Verwaltung.

Das können Investoren jetzt tun

Gibt es aktuell Uneinigkeit mit dem Finanzamt bezüglich der Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäude, kannst Du nun auf das Urteil verweisen. Jedoch kannst Du nur darauf verweisen, wenn der Einkommensteuerbescheid noch nicht rechtskräftig ist. Wer hingegen jetzt kaufen will, sollte eine vernünftige Aufteilung zwischen Grundstück und Gebäude im Vertrag fixieren. Hast Du bereits gekauft, aber noch keinen Bescheid erhalten, so solltest Du Dich an Deinen Steuerberater wenden. Er kann Dir bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt helfen.

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