Kündigungsrechte des Vermieters

Grundsätzlich genießen Mieter von Wohnraum Kündigungsschutz. Demzufolge darf der Vermieter nur dann eine Kündigung aussprechen, sofern ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt. Im Folgenden finden Sie eine Übersicht wichtiger Kündigungsgründe.

Grund 1: Kündigung wegen Zahlungsrückständen seitens des Mieters

Der häufigste Grund für außerordentliche Kündigungen durch den Vermieter sind Zahlungsrückstände von Mietern. Nichtsdestotrotz ist eine Kündigung im Falle eines Zahlungsrückstandes nicht in jedem Fall gerechtfertigt.

Folgende Szenarien lassen eine rechtmäßige außerordentliche Kündigung zu:

  • Der Mieter ist bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen um einen Betrag in Verzug geraten, der insgesamt eine Monatsmiete übersteigt.
  • Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum einen Betrag in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten nicht beglichen.

Trifft eines der oben genannten Szenarien ein, bedarf es einer schriftlichen Kündigung, in welcher die Kündigungsgründe genannt werden. Grund für die Kündigung ist demnach der Zahlungsverzug unter Ausweisung des rückständigen Gesamtsaldos. Darüber hinaus muss in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden. Reagiert der Mieter innerhalb von zwei Wochen nicht, wird durch den Anwalt eine Räumungsklage eingereicht.

Der Mieter hat nach Erhalt der Räumungsklage die Möglichkeit, die Kündigung abzuwenden. Hierzu muss er sämtliche Zahlungsrückstände innerhalb der darauffolgenden zwei Monate begleichen. Hat der Vermieter jedoch weitere Kündigungsgründe angegeben wie bspw. Störung des Hausfriedens oder ständige unpünktliche Zahlung durch den Mieter, besteht keine Möglichkeit die Kündigung abzuwenden (§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)

Grund 2: Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung durch den Mieter

Eine fristlose Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug kann auch dann rechtens sein, wenn der Mieter die Miete selbstständig mindert, beispielsweise aufgrund von Wohnungsmängeln. Der Vermieter sollte sich dann jedoch absolut sicher sein, dass eine unberechtigte Mietminderung vorliegt. Es muss nachweisbar sein, dass nicht er, sondern der Mieter selbst für den entsprechenden Mangel verantwortlich gemacht werden kann oder, dass ggf. gar kein Mangel vorliegt. Ist sich der Vermieter jedoch über die Mängel im Unklaren, sollte zunächst eine Feststellung durch gerichtliches Urteil beantragt werden. Andernfalls kann sich der Vermieter durch eine unberechtigte Kündigung schadensersatzpflichtig machen und muss für die Umzugskosten und eine erhöhte Miete in einer Ersatzwohnung des ehemaligen Mieters aufkommen.

Grund 3: Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen

Ein weiterer Grund für eine Kündigung ist eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung. In diesem Fall sieht das Gesetz eine vorausgehende Abmahnung des Mieters vor. Die Abmahnung sollte bereits bei einer wiederholt unpünktlichen Zahlung erfolgen, da ansonsten das vertragswidrige Verhalten des Mieters indirekt toleriert wird. Im Falle eines Rechtsstreits zwischen Vermieter und Mieter wäre der Vermieter dann in seiner Rechtsposition geschwächt. Das Gericht erachtet demnach auch bei ordnungsgemäßer Abmahnung durch den Vermieter eine Kündigung als unwirksam, sofern zuvor über einen längeren Zeitraum unpünktliche Zahlungen widerspruchslos geduldet wurden.

Benötigen Sie Unterstützung bei der Erstellung einer Mahnung oder Zahlungserinnerung, dann registrieren Sie sich einfach auf vermietet.de und laden Sie die entsprechenden Dokumente herunter.

Grund 4: Kündigung wegen unvollständiger Mietzahlungen

Sollte ein Mieter zwar pünktlich, aber nie die volle Miete überwiesen haben, kann dem Mieter ebenfalls ordentlich gekündigt werden. Der Vermieter kann dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, jedoch nur, sofern er zuvor bei jedem Zahlungsverzug schriftlich Abmahnungen ausgesprochen hat und den Schriftverkehr auch nachweisen kann.

Grund 5: Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters:

Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§573 Abs.2 S.1 BGB), ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. In besonders schweren Fällen kann bereits der einmalige Vertragsverstoß eine Kündigung rechtfertigen. Grundsätzlich wird jedoch dazu geraten, den Mieter vorerst abzumahnen und somit auf sein vertragswidriges Verhalten hinzuweisen.

Beispielhafte Pflichtverletzungen sind:

  • Ständige Verstöße gegen die Hausordnung
  • Überlassung des Wohnungsgebrauchs an Dritte ohne Zustimmung/ Wissen des Vermieters
  • Vertragswidrige Überbelegung der Wohnung
  • Verstoß gegen wirksames Haustierhaltungsverbot
  • Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache
  • Nachhaltige Unterlassung der Gartenpflege

Grund 6: Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden. Für eine wirksame Kündigung reicht es aus, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte oder Familien- und Haushaltsangehörige in die Wohnung einziehen sollen. Der Vermieter muss jedoch vernünftige Gründe für seinen Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, im Kündigungsschreiben angeben.

Anerkannte Gründe sind bspw.:

  • Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse
  • Wesentliche Verkürzung des Wegs zum Arbeitsplatz
  • Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft
  • Berufsbedingter Ortswechsel
  • Bezug einer leichter zugänglichen Wohnung als die bisherige aufgrund Alters oder Krankheit
  • Wahl der Wohnung als Alterssitz

Vortäuschung eines Eigenbedarfs zur Rechtfertigung einer Kündigung ist jedoch kein kluges Vorgehen. Der Vermieter macht sich hierbei schadensersatzpflichtig. Zudem ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich, sollte der Vermieter eine andere freie Wohnung im Bestand haben, mit der er seinen Wohnungsbedarf ebenso gut decken kann.

Sollten Sie Unterstützung bei der Erstellung einer rechtskräftigen Zahlungserinnerung, Mahnung oder Kündigung benötigen, registrieren Sie sich in unserem Portal und laden Sie die entsprechenden fertigen Dokumente bequem herunter.  

Sie haben noch Fragen zur Suche von Mietern oder zu anderen Angelegenheiten rund um das Thema Vermieten und Immobilien? Wir sind für Sie da! Schreiben Sie uns einfach im Chat auf www.vermietet.de!

Am häufigsten gelesen


Entdecke unsere beliebtesten Artikel rund um das Thema Immobilien.

Mai 25, 20202 min lesen

Keine Zeit für die Wohnungsbesichtigung? Vermietet.de hilft!

Vor allem bei gefragten Objekten ist es schwierig, ausreichend Zeit für die Wohnungsbesichtigung zu finden – zusätzlich zu den übrigen Aufgaben als Vermieter. Wir von Vermietet.de ermöglichen Vermietern eine unkomplizierte Immobilienverwaltung, praktische Funktionen und Dienstleistungen rund um die Vermietung.

Unsere Live-Webinare
bringen Dich mit Experten & der Community zusammen


Sei gemeinsam mit anderen Vermietern dabei, wenn namenhafte Referenten praxisnahe Impulse für den Vermieter-Alltag geben. Stelle Deine Fragen im Chat und diskutiere im Anschluss die wichtigsten Aspekte des Vortrages mit der Community.

Leider bieten wir aktuell keine Webinare an.

Unsere Webinar-Aufzeichnungen
stehen Dir rund um die Uhr zur Verfügung


Du hast ein Webinar verpasst oder möchtest weitere spannende Inhalte entdecken? Dann lerne unsere Webinar-Aufzeichnungen kennen und finde genau das Thema, das für Dich und Deine Arbeit als Vermieter gerade relevant ist.

Mietnebenkostenabrechnungen für Ein- & Mehrfamilienhäuser In diesem Video klären wir die Grundlagen der Betriebskostenabrechnung und helfen Dir dabei, rechtssichere Abrechnungen zu erstellen. Das Video richtet sich primär an Eigentümer vermieteter Wohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
Dauer: 1:23 h Referent: Alexander Granaß, Rechtsanwalt und Notar
Mehr erfahren

Unsere Vermieter-Guides -
kostenlos für Dich zum Download


Neueste Artikel


Lese unsere neuesten Artikel auf Vermietet.de.

Juli 6, 20215 min lesen

Immobilienwert einfach mit Vermietet.de berechnen

Was ist die eigene Immobilie wert? Das fragen sich viele Eigentümer, egal, ob sie die Immobilie veräußern oder lediglich die Rendite ihrer Kapitalanlage berechnen möchten. Dank der Immobilienbewertungsfunktion von Vermietet.de berechnen Eigentümer den Immobilienwert einfach online.
Juni 8, 20214 min lesen

Was ist ein Einkommensnachweis? Wir von Vermietet.de klären Dich auf.

Du suchst nach einem neuen Mieter für Deine Wohnung oder Immobilie? Du planst den Verkauf Deiner Immobilie und möchtest diesbezüglich die finanzielle Lage der Interessenten prüfen? Was ist ein Einkommensnachweis und was darfst Du von Deinen Interessenten zur Vorlage verlangen? Wir von Vermietet.de haben hier die Antwort für Dich.

Vermietet.de ist mehr als nur eine Plattform
für die Immobilienverwaltung


Du möchtest auf dem neusten Stand bleiben?
Werde Teil unserer Vermieter Community. Diskutiere mit Experten und erfahrenen Vermietern in unseren Social Media Gruppen oder abonniere einfach unseren Newslettern.

Unsere Vermieter-Community

Unser Newsletter


Interessen