Grundsätzlich genießen Mieter von Wohnraum Kündigungsschutz. Demzufolge darf der Vermieter nur dann eine Kündigung aussprechen, sofern ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt. Im Folgenden findest du eine Übersicht wichtiger Kündigungsgründe.
Grund 1: Kündigung wegen Zahlungsrückständen
Der häufigste Grund für außerordentliche Kündigungen durch den Vermieter sind Zahlungsrückstände von Mietern. Nichtsdestotrotz ist eine Kündigung im Falle eines Zahlungsrückstandes nicht in jedem Fall gerechtfertigt.
Folgende Szenarien lassen eine rechtmäßige außerordentliche Kündigung zu:
- Der Mieter ist bei zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen um einen Betrag in Verzug geraten, der insgesamt eine Monatsmiete übersteigt.
- Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum einen Betrag in Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten nicht beglichen.
Trifft eines der oben genannten Szenarien ein, bedarf es einer schriftlichen Kündigung, in welcher die Kündigungsgründe genannt werden. Grund für die Kündigung ist demnach der Zahlungsverzug unter Ausweisung des rückständigen Gesamtsaldos. Darüber hinaus muss in der Kündigung auf das Widerspruchsrecht des Mieters hingewiesen werden. Reagiert der Mieter innerhalb von zwei Wochen nicht, wird durch den Anwalt eine Räumungsklage eingereicht.
Der Mieter hat nach Erhalt der Räumungsklage die Möglichkeit, die Kündigung abzuwenden. Hierzu muss er sämtliche Zahlungsrückstände innerhalb der darauffolgenden zwei Monate begleichen. Hat der Vermieter jedoch weitere Kündigungsgründe angegeben wie beispielsweise Störung des Hausfriedens oder ständige unpünktliche Zahlung durch den Mieter, besteht keine Möglichkeit die Kündigung abzuwenden (§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund).
Grund 2: Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung durch den Mieter
Eine fristlose Kündigungen aufgrund von Zahlungsverzug kann auch dann rechtens sein, wenn der Mieter die Miete selbstständig mindert, beispielsweise aufgrund von Wohnungsmängeln. Der Vermieter sollte sich dann jedoch absolut sicher sein, dass eine unberechtigte Mietminderung vorliegt. Es muss nachweisbar sein, dass nicht er, sondern der Mieter selbst für den entsprechenden Mangel verantwortlich gemacht werden kann oder, dass ggf. gar kein Mangel vorliegt. Ist sich der Vermieter jedoch über die Mängel im Unklaren, sollte zunächst eine Feststellung durch ein gerichtliches Urteil beantragt werden. Andernfalls kann sich der Vermieter durch eine unberechtigte Kündigung schadensersatzpflichtig machen und muss für die Umzugskosten und eine erhöhte Miete in einer Ersatzwohnung des ehemaligen Mieters aufkommen.
Grund 3: Kündigung wegen wiederholt unpünktlicher Mietzahlungen
Ein weiterer Grund für eine Kündigung ist eine wiederholt unpünktliche Mietzahlung. In diesem Fall sieht das Gesetz eine vorausgehende Abmahnung des Mieters vor. Die Abmahnung sollte bereits bei einer wiederholt unpünktlichen Zahlung erfolgen, da ansonsten das vertragswidrige Verhalten des Mieters indirekt toleriert wird. Im Falle eines Rechtsstreits zwischen Vermieter und Mieter wäre der Vermieter dann in seiner Rechtsposition geschwächt. Das Gericht erachtet demnach auch bei ordnungsgemäßer Abmahnung durch den Vermieter eine Kündigung als unwirksam, sofern zuvor über einen längeren Zeitraum unpünktliche Zahlungen widerspruchslos geduldet wurden.
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Grund 4: Kündigung wegen unvollständiger Mietzahlungen
Sollte ein Mieter zwar pünktlich, aber nie die volle Miete überwiesen haben, kann dem Mieter ebenfalls ordentlich gekündigt werden. Der Vermieter kann dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, jedoch nur, sofern er zuvor bei jedem Zahlungsverzug schriftlich Abmahnungen ausgesprochen hat und den Schriftverkehr auch nachweisen kann.
Grund 5: Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters:
Wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt (§573 Abs.2 S.1 BGB), ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. In besonders schweren Fällen kann bereits der einmalige Vertragsverstoß eine Kündigung rechtfertigen. Grundsätzlich wird jedoch dazu geraten, den Mieter vorerst abzumahnen und somit auf sein vertragswidriges Verhalten hinzuweisen.
Beispielhafte Pflichtverletzungen sind:
- Ständige Verstöße gegen die Hausordnung
- Überlassung des Wohnungsgebrauchs an Dritte ohne Zustimmung/ Wissen des Vermieters
- Vertragswidrige Überbelegung der Wohnung
- Verstoß gegen wirksames Haustierhaltungsverbot
- Vorsätzliche Beschädigung der Mietsache
- Nachhaltige Unterlassung der Gartenpflege
Grund 6: Kündigung wegen Eigenbedarf
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss nachvollziehbar begründet werden. Für eine wirksame Kündigung reicht es aus, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte oder Familien- und Haushaltsangehörige in die Wohnung einziehen sollen. Der Vermieter muss jedoch vernünftige Gründe für seinen Wunsch, die Wohnung selbst zu nutzen, im Kündigungsschreiben angeben.
Anerkannte Gründe sind zum Beispiel:
- Verbesserung der eigenen Wohnverhältnisse
- Wesentliche Verkürzung des Wegs zum Arbeitsplatz
- Heirat oder Begründung einer Lebensgemeinschaft
- Berufsbedingter Ortswechsel
- Bezug einer leichter zugänglichen Wohnung als die bisherige aufgrund Alters oder Krankheit
- Wahl der Wohnung als Alterssitz
Vortäuschung eines Eigenbedarfs zur Rechtfertigung einer Kündigung ist jedoch kein kluges Vorgehen. Der Vermieter macht sich hierbei schadensersatzpflichtig. Zudem ist die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf rechtsmissbräuchlich, sollte der Vermieter eine andere freie Wohnung im Bestand haben, mit der er seinen Wohnungsbedarf ebenso gut decken kann.
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