Investition in ein Baudenkmal – das sollten Sie wissen

Für denkmalgeschützte Häuser gewährt der Staat mitunter attraktive Steuervergünstigungen. Aber reichen diese für eine Investition in ein Baudenkmal? Wir helfen Ihnen mit unserem Artikel, wichtige Fragen zu klären, bevor Sie eine Entscheidung treffen – insbesondere, wenn Sie über die Vermietung der Immobilie nachdenken.

Die Investition in ein Baudenkmal erfordert Erfahrungen, denn es gibt einige Besonderheiten im Vergleich zu gewöhnlichen Immobilien. Baudenkmäler gelten als ein architektonisches oder plastisches Monument, welches zum Gedenken an eine Persönlichkeit oder ein Ereignis als ein solches gekennzeichnet ist. Im Duden ist zudem vermerkt, dass Baudenkmäler vergangene Baukunst widerspiegeln und an diese erinnern sollen. Daher genießen solche Objekte in der Regel einen besonderen Schutz.

Bevor Sie also eine Investition in ein Baudenkmal tätigen, sollten Sie die folgenden Punkte beachten:

  • Jede Investition in ein Baudenkmal ist anders. Jede Immobilie ist anders, jeder Käufer ist anders, jede Situation ist anders. Daher: Schließen Sie nicht zu schnell von anderen Erfahrungen auf Ihre Investition in ein Baudenkmal.
  • Planen und recherchieren Sie vorab gründlich, dann kann die Investition am Ende auch rentabel sein.
  • Überlegen Sie im Vorfeld, welchen Zweck die Investition in ein Baudenkmal haben soll: Wollen Sie die Immobilie zu Wohnzwecken, zur Vermietung oder als Kapitalanlage kaufen? Die Nutzung hat unter anderem einen Einfluss darauf, ob Sie zum Beispiel Kosten als Sonder-AfA absetzen können.

Was ist ein Baudenkmal genau und was bedeutet das für Eigentümer?

In den Landesgesetzen werden Baudenkmäler als Immobilien definiert, an deren Nutzung und Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Das ist mitunter der Fall, wenn die Architektur besonders einzigartig ist, das Gebäude einen geschichtlichen Wert hat oder in einem Sanierungsgebiet der Stadt liegt. Ob ein Gebäude als Baudenkmal deklariert wird, entscheidet die zuständige Behörde für Denkmalschutz.

baudenkmal investition

Wenn Sie eine Investition in ein Baudenkmal tätigen, beachten Sie, dass Sie als Eigentümer die Anforderungen des Denkmalschutzes einhalten müssen – und dadurch in vielen Dingen eingeschränkt sind. So gelten die Denkmalschutzanforderungen etwa für den Anstrich der Fassade, für die energetische Sanierung sowie die Erneuerung von Fenstern und Türen. Wenn Sie davon träumen, nach der Investition in ein Baudenkmal in einem historischen Ambiente leben zu können, dann müssen Sie als Eigentümer mit Einschränkungen zurechtkommen. Das gilt natürlich auch, wenn der Denkmalschutz für eine Wohnung besteht, in die Sie investieren möchten.

Baudenkmal: Investition mit Steuervergünstigungen „kompensieren“?

Steuervorteile und Förderprogramme machen die Investition in ein Baudenkmal attraktiv. Für Eigenheimbesitzer ist das denkmalgeschützte Haus die einzige Möglichkeit – neben einer Immobilie im Sanierungsgebiet oder städtischen Entwicklungsbereich –, um von der Absetzung für Abnutzung (AfA) zu profitieren. Diese ist ansonsten lediglich Vermietern vorbehalten, die damit ihre Anschaffungs- und Herstellungskosten von der Steuer absetzen können.

Nach § 10f Einkommensteuergesetz (EStG) gilt die erhöhte Absetzung nur für Immobilien, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden. Vermieter sind hiervon ausgeschlossen. Kosten für Sanierungen und Erhaltungsaufwand können über insgesamt zehn Jahre jährlich mit bis zu 9 Prozent abgeschrieben werden. Sie könnten demnach bis zu 90 Prozent der Kosten von der Steuer absetzen.

Wer ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude vermietet, kann nicht nur von einer erhöhten Absetzung nach § 7i EStG profitieren, welche die Absetzung von bis zu 100 Prozent der Kosten ermöglicht. Es gibt zudem Steuervergünstigungen, denn zusätzlich zur Denkmal-AfA können Sie bei Vermietung die Werbungskosten direkt absetzen. Das schließt im Allgemeinen alle laufenden Kosten ein, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können, also beispielsweise Ausgaben für Sanierungen und Reparaturen.

Fazit zur Investition in ein Baudenkmal

Ob Selbstnutzer oder Vermieter: Sie können einen Großteil der Kosten für Sanierungen und den Erhaltungsaufwand von der Steuer absetzen. Dazu muss die Immobilie amtlich als Denkmal anerkannt sein. Bei Vermietung machen nicht nur die steuerlichen Vergünstigungen die Investition in ein Baudenkmal attraktiv, sondern ebenfalls die damit einhergehenden Mieteinnahmen.

Damit dies erfolgreich gelingt und Sie Rendite erwirtschaften, müssen Sie die Immobilie jedoch gründlich vor dem Kauf prüfen und die Sanierungskosten genau kalkulieren. Eine hohe Nachfrage nach Denkmalschutzhäusern führt zu hohen Kaufpreisen und lockt leider auch „schwarze Schafe“ auf den Immobilienmarkt. Ferner sind Sie – sowohl als Selbstnutzer als auch als Vermieter – immer an die Denkmalschutzgesetze gebunden.

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