Immobilienverkauf – der typische Ablauf inklusive Tipps zu Besichtigungen, Notartermin und Co.

Wir von Vermietet.de wissen, ein Hausverkauf ist nicht einfach und schnell umgesetzt. Insbesondere, wenn Sie ohne einen Makler vorgehen, ist es für den Immobilienverkauf wichtig, den Ablauf gut vorzubereiten. In diesem Artikel erläutern wir daher den typischen Ablauf bei einem Immobilienverkauf und geben Tipps für Ihre Planung.

Im Allgemeinen lässt sich beim Immobilienverkauf der Ablauf in drei Phasen untergliedern:

  1. Die Vorbereitung, in der Sie sich vermutlich aktuell befinden,
  2. die Vermarktung inklusive Besichtigungsterminen sowie
  3. die Abwicklung des Immobilienverkauf mit Unterzeichnung des Vertrags und Schlüsselübergabe.

Das Haus auf Rentenbasis zu verkaufen und gegen eine Rente „eintauschen“ ist dahingehend ebenso eine interessante Lösung für Immobilienbesitzer, die ihr gebundenes Kapital nutzen möchten.

Für den Immobilienverkauf den Ablauf vorbereiten

Wenn Sie für den Immobilienverkauf den Ablauf vorbereiten, bedeutet dies nicht nur, die benötigten Unterlagen zusammenzusuchen, Fotos für das Immobilieninserat zu erstellen und das Haus für Besichtigungen zu putzen. Es bedeutet insbesondere, den richtigen Zeitpunkt für den Hausverkauf sowie dessen Ablauf zu bestimmen. Diese Entscheidung wirkt sich wiederum auf die Steuern aus.

Achten Sie auf die Spekulationsfrist

Wickeln Sie den Immobilienverkauf vor Ablauf von 10 Jahren ab, wird unter Umständen die Spekulationssteuer fällig Da diese abhängig vom Verkaufsgewinn und dem persönlichen Steuersatz ist, kann die Höhe bei einigen Tausend Euro liegen. Wer die Spekulationssteuer beim Hausverkauf vermeiden will, informiert sich vorher am besten im Kaufvertrag über das genaue Kaufdatum. Exakt zehn Jahre nach diesem endet die Spekulationsfrist und Sie können für den steuerfreien Immobilienverkauf den weiteren Ablauf planen.

Wenn Sie vor Ablauf der Frist verkaufen, haben Sie folgende Optionen. Wurde die Immobilie

  • die gesamte Zeit
  • oder mindestens die letzten drei Jahre

vor dem Verkauf selbst bewohnt, ist der Verkauf steuerfrei.

Haben Sie die letzten Jahre in der Immobilie selbst gewohnt, werden angefangene Kalenderjahre angerechnet. Sie müssen also nicht drei volle Jahre vor dem Verkauf im Haus leben, sondern mindestens ein Jahr und zwei Tage: einen Tag im dritten Jahr vor dem Verkauf und einen Tag im Jahr des Verkaufs, plus das gesamte zweite Jahr.

Ein steuerfreier Verkauf ist auch dann möglich, wenn der Eigentümer unverschuldet (aufgrund z. B. einer Pflegebedürftigkeit) ausziehen musste oder die heutigen Besitzer die Erben des früheren Eigentümers sind. Erben gelten als Rechtsnachfolger, nicht als Käufer, daher wird die Zeit für die Spekulationsfrist vom Erwerb durch den Erblasser bis zum Verkauf durch die Erben berücksichtigt. Wenn es möglich ist, den Zeitpunkt für den Immobilienverkauf mit Blick auf die Steuer zu verschieben, sollten Sie dies tun.

Hinweis:Planen Sie nicht nur den Zeitpunkt, ab wann Sie verkaufen möchten, sondern auch die Dauer für das gesamte Vorhaben. Je nach Objekt, Lage und Preis kann sich beim Immobilienverkauf der Ablauf verzögern und damit länger dauern als erwartet. Auch, wenn zügig ein Käufer gefunden wurde, dauert es bis Finanzierungsunterlagen vorliegen und der notariell beglaubigte Kaufvertrag unterschrieben ist, einige Zeit. Im Durchschnitt vergehen fünf bis sechs Monate, bis das Haus verkauft ist.

Unterlagen zusammentragen und Wert schätzen lassen

Für die perfekte Vorbereitung des Immobilienverkaufs und dessen Ablauf ist das Zusammentragen sämtlicher Unterlagen wie Grundbucheintrag, Grundriss, Energieausweis, Baupläne, Baugenehmigungen, etc. unabdingbar. Unter Umständen müssen diese bei den Ämtern neu beantragen werden, wenn sie verloren oder unbrauchbar sind.
Unterschätzen Sie außerdem den Punkt „Marktwert“ nicht. Es braucht einen realistischen Kaufpreis,, damit Käufer nicht verschreckt werden und Sie nicht unter Wert verkaufen und Geld einbußen. “Emotionale Werte“ sollten hier außer Acht gelassen werden.

Die wichtigsten Objektdaten, Ihre Preisvorstellungen und Angaben aus dem Energieausweis fassen Sie anschließend in einem Exposé bzw. Immobilieninserat mit Fotos oder Videos zusammen und veröffentlichen diese im Internet oder in Zeitungen. Machen Sie hier am besten auch Angaben zur Erreichbarkeit (Telefon, E-Mail, nach der Arbeitszeit, am Wochenende).

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Immobilienverkauf – Ablauf der Besichtigungen planen

Beantworten Sie Anfragen möglichst zeitnah und gehen Sie auf Fragen der Interessenten ein. Das spart Zeit und Aufwand für unnötige Besichtigungen. Organisieren Sie den Immobilienverkauf privat, kann der Ablauf der Besichtigungen selbst geplant werden. Zudem können Sie sich dann auch spontan mit Interessenten treffen.

Andernfalls kümmert sich ein Immobilienmakler um die Termine mit den Kaufinteressenten und führt diese durch. Bei hoher Nachfrage – und insbesondere, wenn Sie die Immobilie noch selbst bewohnen – sind Sammelbesichtigungen zu empfehlen, um den Aufwand möglichst niedrig zu halten.

Verkauf der Immobilie – Ablauf von Verhandlung und Vertragsunterzeichnung

Sobald ein Interessent gefunden ist, der Ihren Anforderungen entspricht, ist der nächste Schritt beim Immobilienverkauf die Ablauf-Planung der Verhandlungen. Überlegen Sie sich unbedingt einen Mindestpreis, den Sie erzielen möchten. Bleiben Sie sachlich in den Verhandlungsgesprächen und nutzen Sie besondere Einrichtung oder Modernisierungen als Verkaufsargumente. Das Angebot des Kaufinteressenten sollten Sie ausreichend überdenken. Haben Sie einen Makler engagiert, übernimmt er die Verkaufsverhandlungen für Sie.

Zum Ende hin ist der Immobilienverkauf in seinem Ablauf klar geregelt, denn in Deutschland müssen Immobiliengeschäfte vom Notar beglaubigt werden. Für gewöhnlich übernimmt der Käufer die Suche nach einem Notar, da er diesen auch bezahlt. Der Notar wird sich bezüglich der erforderlichen Unterlagen an Sie wenden und einen Vertragsentwurf vor dem Termin einreichen.

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Sind alle Einzelheiten geklärt, wird der Vertrag von beiden Parteien unterschrieben und vom Notar beglaubigt. Dieser leitet alle weiteren Schritte wie die Grundbuchübertragung ein. Nun fehlt lediglich die Schlüsselübergabe. Erstellen Sie an dem Termin unbedingt ein Übergabeprotokoll und halten Sie alle Mängel und Vereinbarungen unbedingt schriftlich fest.

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