Immobilie kaufen ohne Eigenkapital – alles Wichtige auf einen Blick

Es klingt verlockend: Eine Immobilie kaufen, die sich durch Mieteinnahmen selbst finanziert. Allerdings ist das heute nicht mehr so einfach. Wenn Sie eine Immobilie kaufen ohne Eigenkapital, um sie anschließend zu vermieten, empfehlen wir Ihnen diesen Artikel.

Ob Sie eine Immobilie kaufen mit oder ohne Eigenkapital: Wenn Sie sich als Vermieter eine lukrative Einnahmequelle sichern möchten, durchdenken Sie Ihren Plan im Vorfeld ausführlich. Gehen Sie idealerweise das Projekt unter einer wirtschaftlichen Betrachtung an, denn schließlich investieren Sie in eine Kapitalanlage, die Ihnen eine gute Rendite einbringen soll. Bereits zum Zeitpunkt der Objektsuche entscheidet sich, ob die Investition rentabel sein kann – etwa in Bezug auf die Kaufnebenkosten oder Sanierungskosten bei stark abgenutzten, dafür aber günstigen Immobilien.

Achten Sie bei der Immobilienauswahl unbedingt auf Lage, Zustand, Ausstattung und die Vermietbarkeit des Objekts. Rechnen Sie zudem Kostenfaktoren – vom Kauf bis zur Immobilienverwaltung und Instandhaltung – durch. Dadurch können Sie besser beurteilen, ob es sich für Sie lohnt, eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten.

Immobilie kaufen ohne Eigenkapital – Finanzierung durch Mieteinnahmen?

In der Regel können sich Immobilienkäufer – ob privat oder gewerblich – einen Immobilienkauf nicht ohne eine Immobilienfinanzierung leisten. Dabei wird für die Finanzierung des Immobilienkaufs Eigenkapital benötigt, wenn auch nur zu einem bestimmten Teil. Im Durchschnitt bringen Immobilienkäufer rund 20 Prozent Eigenkapital mit in die Finanzierung. Es ist dennoch durchaus möglich, eine Immobilie zu kaufen ohne Eigenkapital. Dann wird von einer Vollfinanzierung oder auch 120-Prozent-Finanzierung gesprochen, wenn mehr als der Kaufpreis finanziert werden soll.

Vollfinanzierung-einer-Immobilie

Ein häufiger Gedanke von zukünftigen Vermietern ist, die Finanzierung durch Mieteinnahmen zu decken, um so die Immobilie ohne Eigenkapital kaufen zu können. Das funktioniert jedoch nicht so einfach. Banken berechnen einen gewissen Anteil der Miete als Ausfall – etwa aufgrund von Mietrückstand, Mietnomaden, Renovierungskosten und Leerstand. Ungeachtet dessen, dass nicht die gesamte Bruttomiete zur Tilgungszahlung verwendet werden kann, lassen sich Banken die Vollfinanzierung einer Immobilie mit höheren Zinsen bezahlen. Damit steigt der Finanzierungsanteil und die Zeit, in der Sie nicht schuldenfrei sind.

Hinweis: Wenn das Haus sehr alt oder stark renovierungsbedürftig ist, wird der Beleihungswert der Bank nicht sehr hoch ausfallen. Folglich gewährt diese einen relativ geringen Kreditrahmen oder verlangt höhere Zinsen.

Wir empfehlen Ihnen daher, mindestens die Kosten für die Kaufnebenkosten (wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer, etc.) selbst zu leisten. Ein Vergleich der verschiedenen Kreditangebote ist hierfür sehr hilfreich, denn dadurch wissen Sie schnell und einfach, welche Finanzierung für Sie am ehesten infrage kommt.

Fazit: Wenn Sie eine Immobilie kaufen ohne Eigenkapital, rechnen Sie nicht mit der vollen Höhe der Mieteinnahmen, um die Tilgungsraten der Kreditfinanzierung zu zahlen. Wir empfehlen, wenigstens einen Teil der Kosten zu tragen, auch um bessere Konditionen bei der Bank zu erhalten.

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