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Juli 5, 2018 | 7 Min Lesezeit

Erbbaurecht – das solltest Du dazu wissen

Den meisten Immobilienkäufern begegnet der Begriff Erbbaurecht höchstens in Form von Angeboten auf Internetportalen. Der nachfolgende Beitrag erklärt das Wort in Bezug auf gesetzliche Regelung, Entstehung und Funktionsweise. Zudem informieren wir Dich, was bei abgelaufenem Recht passiert und wer der Eigentümer ist.

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Den meisten Immobilienkäufern begegnet der Begriff Erbbaurecht höchstens in Form von Angeboten auf Internetportalen. Der nachfolgende Beitrag erklärt das Wort in Bezug auf gesetzliche Regelung, Entstehung und Funktionsweise. Zudem informieren wir Dich, was bei abgelaufenem Recht passiert und wer der Eigentümer ist.

Die Grundlage für das Recht bietet das seit 1919 bestehende Gesetz in der aktuellen Fassung, die seit 2007 im ErbbauRG (Gesetz über das Erbbaurecht) nachzulesen ist. Grundsätze dazu sind im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert.

Das Recht wurde bereits vor 2.000 Jahren von den Römern angewendet, im Mittelalter setzte sich die sogenannte Erbpacht durch. Landbesitzer vergaben seinerzeit Nutzungsrechte, weil sie aufgrund von Kriegen, Seuchen und Hungersnöten nicht selbst den Grund bestellen lassen konnten. Gegenwärtig stehen etwa 5 % der deutschen Wohngebäude auf Erbbaugrundstücken. Die Eigner sind überwiegend Kirchen und Stiftungen.

Wie entsteht das Erbbaurecht?

Angenommen, Du möchtest auf fremdem Grund ein Haus bauen oder eine bereits bestehende Immobilie ohne das dazugehörende Land erwerben, muss ein entsprechender Vertrag abgeschlossen werden. Zustande kommt das zwischen Dir und dem Grundstücksbesitzer vereinbarte Erbbaurecht durch Eintragungen im Grundbuch und Erbbaugrundbuch. Als Erbbauberechtigter zahlst Du einen zu vereinbarenden Erbbauzins und handelst mit dem Grundstückseigentümer darüber hinausgehende Belastungen sowie Rechte aus.

Erbbaurecht in der Funktionsweise

Du baust oder kaufst eine Immobilie auf gemietetem Grund und kannst Dir das Bodennutzungsrecht bis zu 99 Jahre vertraglich sichern. Du bist innerhalb dieses Zeitraums Gebäudeeigentümer und kannst bei Absprache mit dem Landbesitzer Anbauten oder Veränderungen vornehmen. Nachdem der Vertrag abgelaufen ist, geht das Haus automatisch in den Besitz des Grundstücksigentümers über. Du erhältst lediglich eine Entschädigung, deren Höhe dem Verkehrswert Deiner Immobilie entspricht.

Versuche daher mit dem Eigentümer ein Erbbaurecht mit Kaufoption auszuhandeln, das ist gesetzlich per Vertrag möglich und geschieht auf freiwilliger Basis. Vereinbart werden kann eine Einmalzahlung nach Vertragsablauf oder während der Laufzeit.

erbbaurecht

Was bedeutet Erbbaurecht mit Auflassung?

Es geht hierbei um die Auflassung des Grundstücks, beispielsweise bei der Übertragung von Deinem Erbbaurecht auf einen Nachfolger. Im Paragrafen 20 der Grundbuchordnung ist festgelegt, dass die Eintragung nur bei vorliegender Genehmigung von beiden Vertragsparteien erfolgen darf.

Gibt es Erbbaurecht ohne Erbbauzins?

Die Formulierung bezieht sich auf folgende Situation: Du bist als Erbbauberechtigter von der Verpflichtung zur Erbzinszahlung entbunden, wenn der Eigentümer des Grundstücks einer Zwangsversteigerung des Erbrechts tatenlos zusieht.

Was bedeutet beim Erbbaurecht die Anpassungsklausel?

Die Klausel bezieht sich auf den Erbzins und wird im Paragrafen 9a der Erbbaurechtsverordnung geregelt. Demnach darf der Erbzins nur alle drei Jahre angepasst werden und die Erbbaurecht-Anpassung muss im Rahmen der wirtschaftlichen Verhältnisse bleiben.

[…] Ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses darf frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit Vertragsabschluß und, wenn eine Erhöhung des Erbbauzinses bereits erfolgt ist, frühestens nach Ablauf von drei Jahren seit der jeweils letzten Erhöhung des Erbbauzinses geltend gemacht werden. […]

§ 9a Erbbaurechtsgesetz

Wohnung verkaufen mit Erbbaurecht

Das größte Problem des Erbbaurechts entsteht für Dich, wenn Du die erworbene Wohnung nicht mehr nutzen und verkaufen möchtest. Du musst Dich dann mit einer im ErbbauRG geregelten Vergütung zufriedengeben. Per Gesetz stehen Dir zwei Drittel des aktuellen Verkehrswerts zu. Um mehr zu erzielen, solltest Du bei Vertragsabschluss besondere Regelungen mit dem Eigentümer treffen. Übrigens sind beim Wohnungsverkauf die Notarkosten von Käufer und Verkäufer zu tragen.

Immobilie mit Erbbaurecht kaufen

Kredit gebende Banken müssen bei Immobilien den Beleihungswert mit einem Rechner ermitteln. In der Regel fließen Bodenwert und der Wert des Gebäudes in die Berechnung ein. Kläre bitte im Vorfeld die Möglichkeiten und Konditionen zur Finanzierung eines Hauses auf gemietetem Grund.

Autoreninfo

Jonas Winkler
Jonas ist seit mehr als fünf Jahren als Bauleiter tätig und weiß, worauf es beim Immobilienbau ankommt. Mit seiner Expertise unterstützt er unsere Redaktion tatkräftig.

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