Erbpacht: Mach Dich als Vermieter jetzt schlau

Du fragst Dich, ob Du eine Immobilie auf einem Erbpacht-Grundstück vermieten darfst; was bezüglich der Einnahmen aus einer Erbpacht zu berücksichtigen ist? Wie gehst Du als Vermieter mit einer Erbpacht-Immobilie um? Mach Dich schlau: Wir haben für Dich die wichtigsten Basics zum Thema zusammengefasst. 

Kurz erklärt: Was ist Erbpacht?

Erbpacht bezeichnet das (Erb-)Baurecht von Bauherren, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, ohne dessen Eigentümer zu sein. Kurz gesagt: Man mietet das Grundstück, auf dem man sein Haus baut. Für dieses Nutzungsrecht am Grundstück entrichtet der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer einen Erbbauzins, monatlich oder jährlich. 

Die Basics zum Erbbaurecht:

• Als Erbbauberechtigter mietest Du das Grundstück, um dort eine Immobilie zu errichten. Das Erbbaurecht kann vererbt werden. 
• Erbpacht-Verträge werden in der Regel auf 50 bis 99 Jahre geschlossen. Lediglich in Ausnahmefällen wie Eigenbedarf oder Verwahrlosung des Grundstücks kann der Eigentümer den Erbpacht-Vertrag vorzeitig kündigen. Dann ist eine Entschädigungszahlung zu leisten. 
• Der Erbauberechtigte entrichtet einen monatlichen oder jährlichen Erbpachtzins, der meist 4 bis 5 % des Grundstückswertes beträgt. Der Zins kann alle drei Jahre erhöht werden. Die Erhöhung ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. 
• Als Erbpachtnehmer steht man nicht im Grundbuch selbst, sondern wird auf dem Erbbau-Grundbuchblatt eingetragen. Die Eintragung übernimmt das Amtsgericht, sobald der Erbpacht-Vertrag notariell beglaubigt wurde. 
• Mit der Erbpacht übernimmt der Pächter in der Regel alle anfallenden Steuern sowie laufenden Kosten für das Grundstück. 

Ausführlichere Informationen zum Erbbaurecht liest Du hier. 

Erbpacht: Die Vorteile im Überblick

• Günstigere Anschaffungskosten für Grundstück und Hausbau, vor allem bei hohen Bauzinsen ist das eine Alternative zum Grundstückskauf. 
• Weitestgehend freie Nutzung des Grundstücks (Ausnahmen gibt es beispielsweise hinsichtlich der privaten bzw. gewerblichen Nutzung, bei Anbau oder Umbau der Immobilie, Verkauf der Immobilie / Erbpacht).
• Die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht fällt zwar an, ist aber deutlich niedriger als bei einem Grundstückskauf, sodass der Hausbau in der Regel günstiger wird. 
• Als Grundstückseigentümer sichert man sich langfristige Einnahmen sowie den weiteren Einfluss auf das Grundstück. Es besteht zudem die Möglichkeit zur Eigennutzung. 

Erbpacht: Die Nachteile im Überblick

• Erbbauberechtigte dürfen ihre Immobilie vermieten, verkaufen oder vererben: Allerdings nur mit Zustimmung des Grundstückseigentümers. Bei einem Verkauf der Immobilie hat der Erbpachtgeber sogar ein Veto-Recht. 
• Nach Ablauf der Vertragslaufzeit geht die vom Erbbauberechtigten erbaute Immobilie in den Besitz des Grundstückseigentümers über, sofern keine Vertragsverlängerung vereinbart wurde. Der Erbpachtgeber muss allerdings eine Entschädigung zahlen, mindestens zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes. Achtung: Das Angebot sollte man nicht ausschlagen, andernfalls erhält man gar keine Entschädigung. 
• Ein Grundstück mit Erbpacht-Recht zu verkaufen, kann sehr schwierig sein. Dadurch verlangen Banken häufig einen höheren Eigenkapitalanteil. Auch sind Käufer bei Immobilien, die auf Erbpacht-Grundstücken errichtet wurden, vorsichtiger. 
• Grundstückseigentümer können auch nach Jahren eine Erhöhung des Erbpachtzins vornehmen, sodass die Anhebung bis zu 300 % und mehr betragen kann. 

Erbpacht für Dich als Vermieter: Was, wie, wo?

Nun gibt es natürlich unterschiedliche Optionen, wie Du als Vermieter mit dem Thema Erbpacht in Berührung kommst. Du kannst selber Erbpachtgeber sein oder nach einem Grundstück suchen, um dort eine Immobilie für die Vermietung zu errichten. Nachfolgend geben wir Dir einen kleinen Überblick und fassen die wichtigsten Details bezüglich der Erbpacht, Nebenkosten und Steuern zusammen. 

Option 1: Erbracht-Grundstück verpachten

Du bist im Besitz eines Grundstücks, das Du durch Erbpacht vermieten möchtest. Dafür erhältst Du vom Erbbauberechtigten einen Erbbauzins von bis zu 5 % des Grundstückswerts. Die Zahlung hast Du als “Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung” steuerlich anzugeben, sodass sie der Einkommensteuer unterliegen. Im Gegenzug kannst Du natürlich bestimmte Kosten, die für Vermietung und Verpachtung entstehen, von der Steuer absetzen. 

Achtung: Vermietet Dein Pächter die Immobilie, ist er der Vermieter, nicht Du. Du hast also keine Vermieter-Pflichten gegenüber dessen Mietern. 

Option 2: Erbracht-Grundstück selber pachten

Du suchst nach einer Möglichkeit, eine Immobilie zu errichten und findest dafür ein passenden Grundstück mit Erbpacht? Dann wirst Du zum Erbpachtnehmer und zahlst dem Eigentümer die jährliche Erbpacht. Als Vermieter kannst Du diese Kosten nicht auf die Mieter in deiner auf dem Erbpachtgrundstück errichteten Immobilie umlegen. Erbbauzinsen können jedoch als Werbungskosten in der Steuererklärung unter der Anlage V für “Vermietung und Verpachtung” geltend gemacht werden. Umlegen darfst Du als Vermieter nach Betriebskostenverordnung lediglich die laufenden Kosten, die durch das Erbbaurecht entstehen – also laufende Grundstückskosten. 

Achtung: Abweichende Vereinbarungen im Mietvertrag, dass der Erbpachtzins als “sonstige Betriebskosten” umgelegt werden darf, sind hinfällig. Wurden in vergangenen Nebenkostenabrechnungen Kosten für den Erbpachtzins abgerechnet, kann der Mieter diese zurückverlangen. 

Option 3: Erbpacht-Grundstück kaufen 

In diesem Fall möchtest Du Eigentümer eines Grundstücks werden, auf dem bereits eine Immobilie durch Erbbaurecht entstanden ist. Du übernimmst alle vereinbarten Verträge mit dem Erbpachtnehmer und erhältst im Gegenzug die vertraglich festgelegte Erbpacht. Die Einnahmen sind zu versteuern. Künftig hast Du die Möglichkeit, das Grundstück zur Eigennutzung zu verwenden und den Erbpacht-Vertrag gegen eine Ablöse vorzeitig zu beenden. 

Hinweis: Eine weitere Möglichkeit ist, das Erbpacht-Grundstück zu kaufen, auf dem Du bereits eine Immobilie errichtet hast. Dieses Kaufrecht sollte jedoch zu Beginn der Erbpacht mit dem Grundstückseigentümer im Vertrag vereinbart werden. 

Heimfall: Wenn der Erbbaunehmer nicht zahlt!

Weißt Du, was der sogenannte “Heimfall” beim Erbbaurecht ist? Sowohl aus Verpächter- als auch aus Pächter-Sicht solltest Du es aber wissen: Der Heimfall bezeichnet die Rückübertragung der Erbpacht an den Grundstückseigentümer – etwa beim Ausfall der Erbpacht-Zahlungen. 

Achtung: Beim Heimfall müssen Grundstückseigentümer – ähnlich wie bei einer Erbschaft – auch mögliche Schulden übernehmen. 

Fazit: Erbpacht: eine Option für Dich als Vermieter?

Beim Thema Erbpacht gibt es viele Für und Wider – und ebenso viele Optionen. Hast Du beispielsweise ein Grundstück mit laufendem Erbpacht-Vertrag geerbt, generierst Du weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Suchst Du nach einer Möglichkeit, ein Mietobjekt zu errichten, solltest Du sehr gründlich planen: Zwar macht Erbpacht das Bauvorhaben einerseits günstiger durch den Wegfall der Grundstückskosten. Andererseits verlangen auch viele Banken höhere Konditionen bei Immobilienkrediten für Erbpacht-Immobilien. Vor allem solltest Du als Vermieter auf einem Erbpachtgrundstück beachten, dass der Erbpachtzins nicht umlagefähig ist, laufende Grundstückskosten im Rahmen der Betriebskostenverordnung aber sehr wohl. 

FAQs zum Erbbaurecht 

Was bedeutet Erbbaurecht? 

Es bezeichnet das Baurecht des Pächters, eine Immobilie auf einem Grundstück zu errichten, das nicht ihm gehört. 

Wie hoch ist der Erbpachtzins? 

Er beträgt 4 bis 5 % des Grundstückswerts, kann aber alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. 

Kann ich den Erbpachtzins als Vermieter umlegen?

Nein, auf Deine Mieter darfst Du den Erbpachtzins nicht umlegen. Jedoch kannst Du die Kosten steuerlich absetzen. 

Kann das Recht auf Erbpacht weitergegeben werden?

Ja, Erbpachtnehmer können das Erbbaurecht vererben, vermieten und verkaufen. Beim Verkauf des Erbbaurechts hat der Grundstückseigentümer jedoch ein Veto-Recht, wenn der künftige Pächter nicht ausreichend Bonität vorweisen kann. 

Kann ich auf einem Erbpacht-Grundstück eine Mietimmobilie errichten?

Ja, Du kannst die Immobilie auf dem Grundstück vermieten.