Denkmalimmobilien vermieten: Was Sie über die Kapitalanlage wissen müssen

Gut sanierte Denkmalimmobilien sind nicht nur bei Mietern aufgrund ihres wohnlichen Charmes beliebt. Auch für Vermieter lohnt sich die Investition in denkmalgeschützte Immobilien. Mit Vermietet.de sind Sie über alles Wichtige rund um diese Kapitalanlage bestens informiert.

Der Baustil vergangener Epochen, detailreiche Verzierungen und Ornamente an Decken, Wänden und Treppengeländern: Denkmalimmobilien sind wahrlich etwas Einzigartiges – und daher besonders schützens- und erhaltenswert.

Denkmalimmobilien erfreuen sich dementsprechend einer hohen Beliebtheit. Mieter schätzen den historischen, besonderen Wohnflair. Investoren die höheren Mieten und Renditen und nicht zuletzt die Steuervorteile einer Denkmalimmobilie. Hinzu kommen günstige Kredite für die Sanierung und Modernisierung von Denkmalimmobilien.

Denkmalschutz bei Immobilien: Was ist zu beachten?

Sie möchte eine Denkmalimmobilie kaufen und haben schon ein bestimmtes Objekt im Auge? Klären Sie unbedingt, ob es sich tatsächlich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt, denn nicht jede alte Immobilie steht automatisch unter Denkmalschutz. Gilt für die Immobilie kein Denkmalschutz, können Sie auch keine Steuervorteile geltend machen.

Welche Bauelemente und Gebäudeteile vom Denkmalschutz umfasst sind, entscheidet die Denkmalschutzbehörde. Grundsätzlich kann der Denkmalschutz für Immobilien außen wie innen gelten. Das betrifft unter anderem den Fassadenanstrich, die Begrünung der Fassade oder des Hauses allgemein, die Eingangstür, die Fenster, das Dach, Vordächer, Einfriedungen und Balkone. Im Innenbereich unterliegen unter anderem das Treppenhaus, Stuckverzierungen und Deckengemälde dem Denkmalschutz.

Hinweis: Informieren Sie sich immer bei der Denkmalschutzbehörde über die jeweiligen Denkmalimmobilien. Es ist möglich, dass dem bisherigen Besitzer dazu wichtige Unterlagen fehlen oder die Immobilie erst kürzlich in die Denkmalschutzliste aufgenommen wurde. Verlässliche Aussagen liefert nur die Denkmalschutzbehörde der Kommune.

Denkmalimmobilien sanieren: Nur in Begleitung der Denkmalschutzbehörde!

In der Regel sind Denkmalimmobilien sanierungsbedürftig. Vor allem die Wärmedämmung muss bei den alten Gebäuden erneuert werden, aber auch die Fassade benötigt vielleicht einen neuen Anstrich und das Dach muss neu gedeckt werden.

Den hohen Sanierungsaufwand sollten Sie beim Kauf von Denkmalimmobilien unbedingt einkalkulieren – finanziell und zeitlich. Außerdem unterliegen die Bauarbeiten den strengen Auflagen der Denkmalschutzbehörde. Sie müssen unter Umständen bestimmte Materialien verwenden, aufwendige Stuck- und Gemäldesanierungen durchführen lassen und benötigen Fachhandwerker, um Denkmalimmobilien originalgetreu instandzusetzen.

Hinweis: Machen Sie sich die Denkmalschutzbehörde zum Freund und betrachten Sie sie als wichtigen Begleiter bei den Sanierungsarbeiten. Von ihr müssen alle baulichen Maßnahmen genehmigt werden, die den Denkmalschutz betreffen. Sprechen Sie nach Möglichkeit schon vor dem Kauf mit einem Sachverständigen, der die Immobilie begutachtet und wichtige Sanierungsmaßnahmen empfiehlt, die sie dann mit der Denkmalschutzbehörde besprechen.

Energetische Sanierung bei Denkmalimmobilien: eine Herausforderung

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) schreibt Eigentümern ein gewisses Maß an energetischer Sanierung vor, damit der Energieverbrauch reduziert und die politischen Klimaziele erreicht werden. Davon sind auch Denkmalimmobilien grundsätzlich nicht ausgenommen, schließlich gibt es in Deutschland viele schlecht isolierte Altbauten.

Allerdings müssen Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien die EnEV-Anforderungen nur soweit erfüllen, dass die baulichen Maßnahmen dem Denkmalschutz entsprechen und der Sanierungsaufwand in einem angemessenen Rahmen bleibt.

Achtung: Es gilt: Denkmalschutz vor Energieeinsparung!

Der Einbau einer modernen Heizanlage wird in der Regel von der Denkmalschutzbehörde genehmigt. Bei der Wärmedämmung kommt es darauf an, ob diese an der Außenfassade oder innen angebracht wird. Neue Fenster dürfen nur dann eingebaut werden, wenn das Original-Erscheinungsbild der Denkmalimmobilien erhalten bleibt. Befreiungen von den EnEV-Sanierungen erteilt die Denkmalschutzbehörde.

Wenngleich Denkmal-Immobilien die EnEV-Anforderungen nicht zwingend erfüllen müssen – und Sie dadurch weniger Sanierungsaufwand haben – sollte das Gebäude möglichst gut isoliert und energiesparend sein. Das trägt nicht nur zum Klimaschutz, sondern insbesondere zum Wohnklima und zur Reduzierung der Betriebskosten bei.

Steuervorteile von Denkmalimmobilien richtig nutzen

Über die Sanierungskosten müssen Sie sich bei Denkmalimmobilien nicht viele Sorgen machen, denn sowohl als Selbstnutzer wie auch als Vermieter profitieren Sie von der Abschreibung der Sanierungskosten. Bei Vermietung sind die Sanierungskosten zu 100 Prozent abschreibbar. Nach § 7 i Einkommensteuergesetz (EstG) können Vermieter in den ersten acht Jahren neun Prozent und in den weiteren vier Jahren sieben Prozent absetzen.

Sie können bei Denkmalimmobilien jene Sanierungskosten abschreiben, die zuvor von der Denkmalschutzbehörde genehmigt wurden und die nicht durch öffentliche Fördermittel gedeckt werden. Das setzt eine gründliche Planung voraus, bei der Sie unbedingt die Kosten und die Absetzung für Abnutzung (Afa) berechnen sollten.

Achtung: Handelt es sich um einen Ensembleschutz, können nur Sanierungskosten rund um das äußere Erscheinungsbild steuerlich abgeschrieben werden.

Weitere Abschreibungen und Vorteile für Vermieter von Denkmalimmobilien

Sie profitieren nicht nur von Vorteilen des Denkmalschutzes, sondern auch durch die Vermietung von Denkmalimmobilien. Als Vermieter können Sie neben den Sanierungskosten die Anschaffungskosten abschreiben – mit jeweils zwei Prozent pro Jahr für insgesamt 50 Jahre. Andere Kosten wie nicht umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten, Grundbuchkosten und Geldbeschaffungskosten können als Werbungskosten im Jahr der Entstehung abgesetzt werden.

Durch die Steuervorteile ist die Mietrendite bei Denkmalimmobilien in der Regel höher als bei anderen Bestands- und Neubauimmobilien. Ob sich als Kapitalanlage eine denkmalgeschützte Immobilie lohnt, muss im Einzelfall berechnet und mit einem Steuerberater besprochen werden.

Fazit zur Vermietung von Denkmalimmobilien

Gut erhaltene Denkmalimmobilien mit historischem Flair, die noch dazu energetisch gut saniert sind, finden in der Regel problemlos Mieter auf dem Immobilienmarkt. Wenn Sie als Vermieter den Kauf und die Sanierung des Objekts gründlich planen sowie Steuervorteile und Fördermittel richtig nutzen, können Sie eine hohe Mietrendite erzielen, die mit regulären Immobilien mitunter nicht mehr erzielt werden können.

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