Degressive Abschreibung bei Immobilien: Das sollten Sie als Vermieter wissen!

Was ist die degressive Abschreibung bei Immobilien? Wann ist sie für Vermieter Pflicht, wann nicht? Wir von Vermietet.de möchten Vermietern den Alltag erleichtern und haben daher die wichtigsten Infos zum Thema zusammengefasst und beantworten zentrale Fragen zur Abschreibung bei Vermietung.

Grundsätzlich können Sie als Vermieter einen Teil Ihrer Kosten von der Steuer absetzen – entweder direkt als Werbungskosten oder über die Nutzungsdauer hinweg jährlich als Abschreibung für Abnutzung (AfA). Die AfA ist nur für Gewerbeimmobilien möglich – also Büros oder Mietobjekte – nicht aber für selbst genutzte, private Immobilien.

Die degressive Abschreibung bei Immobilien beschreibt eine steuerliche Abschreibungsmethode, bei der die AfA-Sätze für das Gebäude jährlich sinken. Diese Methode war bis zum 31.12.2005 zugelassen. Immobilien konnten nach § 7 EStG nur gestaffelt unter bestimmten Bedingungen abgeschrieben werden. Diese Bedingungen richten sich nach dem Zeitpunkt des Erwerbs oder Bauantrags.

1. Erwerb oder Bauantrag erfolgte nach dem 31.12.2003:

Zeitpunkt (nach Fertigstellung)Prozentsatz
Jahre 1-104%
Jahre 11-182,5%
Jahre 19-501,25%

2. Erwerb oder Bauantrag erfolgte vor dem 1.1.2004 und nach dem 31.12.1995:

Zeitpunkt (nach Fertigstellung)Prozentsatz
Jahre 1-85%
Jahre 9-142,5%
Jahre 15-501,25%

3. Erwerb oder Bauantrag erfolgte vor dem 1.1.1996:

Zeitpunkt (nach Fertigstellung)Prozentsatz
Jahre 1-47%
Jahre 5-105%
Jahre 11-162%
Jahre 17-401,25%

Anders sieht es bei der linearen Abschreibung für Immobilien aus, bei der Sie über die gesamte Nutzungsdauer hinweg jährlich den gleichen Prozentsatz abschreiben. Mehr zur linearen Abschreibung lesen Sie hier.

Wann können Sie die degressive Abschreibung für Ihre Immobilien anwenden?

Mit der degressiven Abschreibung für Immobilien förderte der Staat bis 2005 jene Bauherren und Erwerber, die neue Gebäude vermieteten. Möglich ist die degressive Abschreibung für Miet-Immobilien nur noch, wenn der Bauantrag oder Erwerb bis zum 31.12.2005 erfolgt ist. Für alle Bauanträge und Kaufverträge, die ab dem 01.01.2006 erfolgt sind, ist keine degressive AfA für die Miet-Immobilien möglich.

degressive afa immobilien

Wie hoch sind die Abschreibungen?

Wenn Sie noch zu jenen Vermietern gehören, die eine degressive Abschreibung für Immobilien vornehmen dürfen, hängen die Höhe des Prozentsatzes sowie die Nutzungsdauer vom Datum des Bauantrags bzw. Kaufvertrags ab. § 7 EStG enthält für die degressive Abschreibung von Immobilien eine Tabelle mit den verschiedenen Prozentsätzen.

Wann zur linearen Abschreibung wechseln?

Das Einkommensteuergesetz lässt einen Wechsel von der degressiven zur linearen Abschreibung zu. Umgekehrt ist es nicht möglich. Wenn Sie aktuell noch die degressive Abschreibung von Immobilien anwenden, lohnt sich zu einem bestimmten Zeitpunkt der Wechsel in die lineare Abschreibung. Wenn der Prozentsatz der degressiven Afa unter der linearen Abschreibung liegt, können Sie mit der linearen Abschreibung einen höheren Prozentsatz nutzen und pro Jahr einen größeren Anteil der Anschaffungs- und Herstellungskosten abschreiben.

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