Du bist Besitzer einer Eigentumswohnung? Dann lies diesen Artikel zur Sondereigentumsverwaltung, der alle wichtigen Fragen zu Aufgaben und Kosten beantwortet.
Was ist Sondereigentum?
Als Besitzer einer Eigentumswohnung bist Du Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Gebäude ist in gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum aufgeteilt. Als Gemeinschaftseigentum gelten etwa die Außenwände, das Dach, das Treppenhaus, die Gartenanlage, der Fahrstuhl und die Briefkastenanlage. Das Sondereigentum sind die jeweiligen Eigentumswohnungen. Hierfür anfallende Kosten – wie etwa für die externe Sondereigentumsverwaltung – trägst Du als Eigentümer. Kosten, die für die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen, teilen sich alle Eigentümer.
Das Gemeinschaftseigentum wird von der WEG Verwaltung verwaltet, das Sondereigentum von der Sondereigentumsverwaltung oder dem Eigentümer selbst.
Was macht die Sondereigentumsverwaltung?
Die Sondereigentumsverwaltung kommt ausschließlich dann zum Tragen, wenn die Eigentumswohnung vermietet ist. Man könnte auch sagen, dass es die Mietverwaltung einer Eigentumswohnung ist. Die konkreten Aufgaben werden individuell zwischen Eigentümer und Dienstleister definiert. Grundsätzlich umfasst das Verwalten von Sondereigentum unter anderem die Neuvermietung, das Forderungsmanagement, die Buchhaltung und Mieteingangskontrolle, die Erstellung von Nebenkostenabrechnung, Schriftverkehr, Abwicklung von Bauvorhaben, Unterstützung bei Notfällen und technische Betreuung.
Was kostet die Sondereigentumsverwaltung?
Wenn Du das Sondereigentum extern verwalten lassen möchtest, gibt es einige Faktoren, die die Kosten beeinflussen. Beispielsweise ob die Sondereigentumsverwaltung im Rahmen der WEG-Verwaltung stattfindet oder nicht. Auch regionale Unterschiede gibt es bei den Preisen. So kostet die Sondereigentumsverwaltung ohne WEG-Verwaltung in Süddeutschland weniger als im Norden. Laut dem Branchenbarometer des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) lagen die Durchschnittskosten in 2017 für die Sondereigentumsverwaltung mit WEG-Verwaltung bei 23,21 Euro und ohne bei 29,27 Euro.
Kann man die Kosten umlegen oder absetzen?
Kosten für die Miet- und Gebäudeverwaltung kannst Du grundsätzlich nicht auf den Mieter umlegen. Nach aktuellem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17) sind Verwaltungskosten keine umlegbaren Betriebskosten und müssen, damit sie umlegbar sind, im Mietvertrag explizit als Bestandteil der Grundmiete genannt werden.
Die Kosten für die Sondereigentumsverwaltung kannst Du als Vermieter in jedem Fall von der Steuer absetzen. Verwaltungskosten werden als Werbungskosten von den Mieteinnahmen und sonstigen Einkünften abgezogen. Das bedeutet: Du kannst die Kosten in voller Höhe und im Jahr der Entstehung absetzen.
Kann man die Verwaltung von Sondereigentum selber machen?
Du kannst die Sondereigentumsverwaltung natürlich auch selbst übernehmen und musst weder viel Aufwand betreiben, noch hohe Kosten zahlen. Anders als bei der WEG-Verwaltung muss hierfür kein Verwalter bestellt werden. Mit etwas Aufwand ist die Verwaltung der vermieteten Eigentumswohnung über eine Software realisierbar. Solche Programme helfen mit cleveren Funktionen die Aufgaben bei der Immobilienverwaltung zu bewältigen. Nähere Infos dazu liest Du in diesem Artikel.
