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Oktober 5, 2022 | 3 Min Lesezeit

Lärmbelästigung durch Nachbarn: Das solltest Du als Vermieter tun

Türen knallen, Baulärm, Kindergetrampel, laute Musik: Lärmbelästigung durch Nachbarn kann viele Formen annehmen. In jedem Fall gilt: Du als Vermieter musst handeln, damit Deine Mieter ihre Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand nutzen können. Und dazu gehört auch die “Lärmfreiheit”. 

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Türen knallen, Baulärm, Kindergetrampel, laute Musik: Lärmbelästigung durch Nachbarn kann viele Formen annehmen. In jedem Fall gilt: Du als Vermieter musst handeln, damit Deine Mieter ihre Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand nutzen können. Und dazu gehört auch die “Lärmfreiheit”. 

 

Lärmbelästigung durch Nachbarn: Wann ist Lärm eine Belästigung?

Babys, die schreien; Kinder, die in ihrem Zimmer herumlaufen oder im Garten spielen; Hunde, die bellen; Handwerker, die arbeiten; Familien, die streiten. All das und vieles mehr gehört zum Leben dazu und muss auch von den Nachbarn geduldet werden. Dennoch führt Lärmbelästigung durch Nachbarn immer wieder zu Streitigkeiten. Denn: Ob Geräusche als Lärm bzw. als Belästigung wahrgenommen werden, ist immer sehr unterschiedlich und individuell. Manche Mieter fühlen sich bereits durch ein einmaliges Hundebellen oder spielende Kinder im Garten belästigt, andere nicht. 

Ob es sich um eine Lärmbelästigung durch den Nachbarn handelt, entscheiden verschiedene Faktoren:

  • Art der Ruhestörung
  • Zeitpunkt der Ruhestörung
  • Dauer der Ruhestörung
  • Lautstärke der Ruhestörung

 

Auch die Umgebung kann eine Rolle bei der Frage spielen, ob es sich um Lärmbelästigung durch den Nachbarn handelt. So gelten beispielsweise andere Regelungen für Mieter in Altbau-Wohnungen als in Neubau-Wohnungen. 

 

Lärmbelästigung durch Nachbarn: Was sagt der Gesetzgeber?

Eine Lärmbelästigung durch Nachbarn ist mitunter schwierig zu beurteilen, da auch der Gesetzgeber keine einheitlichen Regelungen bietet. So definiert beispielsweise jedes Bundesland selbst, welche Ruhezeiten gelten – aus denen sich dann wiederum eine Lärmbelästigung durch Nachbarn ableiten lässt. 

 

Übliche Ruhezeiten:

In den meisten Ländern und Gemeinden gilt eine Nachtruhe von 22 bis 6 Uhr. Zudem gibt es häufig eine Mittagsruhe, die zwischen 13 und 15 Uhr einzuhalten ist. Weiterhin sind an Sonn- und Feiertagen laute Geräusche und Lärm zu vermeiden. 

Zu diesen Ruhezeiten gilt aber nicht, dass Bewohner keine Musik hören, keinen Streit führen und keinen sonstigen Lärm verursachen dürfen. Es bedeutet lediglich, dass man besondere Rücksicht auf die übrigen Bewohner nehmen muss. Geräusche sind auf Zimmerlautstärke zu reduzieren. 

 

Was ist Zimmerlautstärke?

Zimmerlautstärke ist nicht vom Gesetzgeber definiert, wird aber meist als “nicht vom Nachbarn wahrgenommene Lautstärke” beschrieben. Der Nachbar sollte Geräusche aus dem Nebenraum also nicht wahrnehmen können. Als Richtwerte für Zimmerlautstärke gelten im Allgemeinen 40 Dezibel (tagsüber) und 30 Dezibel (nachts). Das gilt im Übrigen für Nachbarn in der Nebenwohnung, in der Wohnung unter und über der eigenen Wohnung. Dabei spielt zum Beispiel auch die Trittschalldämmung einer Wohnung eine wesentliche Rolle, um Lärmbelästigung durch Nachbarn zu reduzieren. 

Hört ein Mieter beispielsweise nachts sehr laut Musik, stellt dies im Allgemeinen eine Lärmbelästigung durch den Nachbarn dar. Auch die Nutzung einer Kettensäge während der Mittagsruhe kann als Lärmbelästigung durch den Nachbarn angesehen werden. 

 

Welche Lärmbelästigung durch Nachbarn muss man dulden?

Nicht jede Lärmbelästigung durch Nachbarn kann von anderen Mietern beanstandet werden – unabhängig von den Ruhezeiten. Das betrifft zum Beispiel Lärm, der von Kindern und Babys verursacht wird. 

  • Spielen und Trampeln von Kindern in der Wohnung und im Garten muss von Nachbarn hingenommen werden. Eltern müssen aber dennoch zu Ruhezeiten dafür sorgen, dass sich ihre Kinder an Zimmerlautstärke halten. Das gilt insbesondere in den Gemeinschaftsräumen des Mietshauses (Keller, Treppenhaus, etc.). Geht der Kinderlärm über das normale Maß hinaus und ist auch weit in die Abendstunden zu hören, besteht eine Lärmbelästigung durch Nachbarn, die von den übrigen Mietern nicht geduldet werden muss. 
  • Ausgenommen sind Baby- und Kleinkindergeschrei bzw. Weinen. Es besteht auch nachts keine Lärmbelästigung durch Nachbarn, wenn deren Babys und Kleinkinder weinen. 
  • Ähnlich wie Babys und Kinder halten sich auch Haustiere nicht an Maximalwerte und Ruhezeiten. Insbesondere Hundegebell ist häufiger Beschwerdegrund für eine Lärmbelästigung durch den Nachbarn. Nach der aktuellen Rechtsprechung muss gelegentliches Hundegebell auch während der Ruhezeiten geduldet werden. Bellt der Hund jedoch regelmäßig und über einen längeren Zeitraum, liegt ein Beschwerdegrund für eine Lärmbelästigung durch den Nachbarn vor. 
  • Ferner gilt das Duschen von maximal 30 Minuten nachts und das Musizieren von maximal 2 Stunden tagsüber nicht als Lärmbelästigung durch Nachbarn. 

 

Beispiele für eine Lärmbelästigung durch Nachbarn

  1. Eine Lärmbelästigung durch Nachbarn tagsüber liegt beispielsweise vor, wenn ein Mieter lautstark Musik hört.
  2.  Eine nächtliche Lärmbelästigung durch Nachbarn liegt beispielsweise vor, wenn sich Mieter regelmäßig lautstark streiten, Türen knallen oder Gegenstände umwerfen.
  3. Eine typische Lärmbelästigung durch den Nachbarn ist auch das ständige Gebell von Hunden (jeden Tag bzw. regelmäßig und über längere Zeit, mindestens 30 Minuten). 
  4. Die nächtliche Verwendung einer Bohrmaschine oder ähnlich lauten Werkzeugen bzw. Maschinen stellt ebenfalls eine Lärmbelästigung durch Nachbarn dar. 
  5. Eine Geburtstags- oder Gartenparty, die bis in die Nacht geht, gilt als Lärmbelästigung. Im Übrigen schützen sich Mieter nicht vor einer Beschwerde oder einem Bußgeld, wenn sie ihren Nachbarn die Party ankündigen. 

 

Als Vermieter: Was tun bei ständiger Lärmbelästigung durch Nachbarn? 

Zunächst bist Du als Vermieter dazu verpflichtet, Deinem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung der Mietsache zu gewährleisten. Das schließt auch die Vermeidung von Lärmbelästigungen durch Nachbarn ein. Du musst also für Ruhe sorgen! Kümmerst Du Dich nicht um Beschwerden wegen Lärmbelästigung, können Deine Mieter eine Mietminderung vornehmen.

→ Wir empfehlen Dir in jedem Fall eine Hausordnung mit Ruhezeiten aufzustellen und diese zum Teil des Mietvertrags zu machen. Mieter verpflichten sich mit der Unterschrift zur Einhaltung dieser Ruhezeiten. 

→ Suche zunächst das Gespräch mit den Beteiligten. Denn wie bereits erwähnt, handelt es sich bei einer Lärmbelästigung oft um ein sehr subjektives Empfinden. Dass der Nachbarshund wenige Male pro Tag bellt, wenn es an der Haustür klingelt, stellt keine Lärmbelästigung dar – auch wenn sich Mitmieter dadurch gestört fühlen. 

→ Sprich eine schriftliche oder mündliche Abmahnung aus, wenn sich der Störenfried nicht an die vereinbarten Ruhezeiten hält. Eine mündliche Abmahnung sollte immer im Beisein von Zeugen stattfinden. 

→ Bitte die Mieter im Zweifelsfall darum, ein Lärmprotokoll anzufertigen. Warum? Du kannst zwar eine Abmahnung aussprechen. Ob diese aber aus rechtlicher Sicht relevant ist, wenn Du auf Grundlage der Lärmbelästigung durch den Nachbarn eine fristlose Kündigung aussprechen willst, bleibt fraglich. Die Abmahnung muss auch gerechtfertigt sein und kann nicht auf der bloßen subjektiven Empfindung eines Mieters beruhen. 

→ Letzter Ausweg wäre eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 569 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wenn der Hausfrieden nachhaltig durch eine Partei gestört ist. Hier solltest Du unbedingt auf ein formal korrektes und damit rechtssicheres Kündigungsschreiben achten. Dieses findest Du zum Beispiel bei Vermietet.de 

 

 

Lärmbelästigung durch Nachbarn: Mietminderung ist möglich!

Aus dem Recht auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache ergibt sich für Deinen Mieter das Recht auf Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch Nachbarn. Dieser Mietmangel ergibt sich aus § 536 BGB. Wie viel Mietminderung bei Lärmbelästigung durch Nachbarn möglich ist, ist nach aktueller Rechtsprechung sehr unterschiedlich. Einheitliche Urteilssprüche gibt es nicht. 

Eine Mietminderung ist jedoch nur dann möglich, wenn die Lärmbelästigung durch den Nachbarn Dir gegenüber gemeldet wurde und Du Dich nicht kümmerst. Ferner muss es sich um eine objektiv nachvollziehbare Lärmbelästigung durch den Nachbarn handeln – etwa die Nutzung einer Kettensäge zur Mittagszeit oder das dauerhafte Herumtrampeln von Kindern während der Nachtruhe. 

 

Das Wichtigste zur Lärmbelästigung durch Nachbarn in Kürze

  • Gewisse Geräusche müssen Mieter dulden, insbesondere außerhalb der Ruhezeiten. Das gilt für spielende Kinder, das Musizieren oder Gartenpartys. Während der Ruhezeiten müssen Nachbarn nur wenige Ausnahmen dulden – etwa Babygeschrei oder gelegentliches Hundegebell.
  • Beschwerden wegen Lärmbelästigungen durch Nachbarn – ob tagsüber oder nachts – solltest Du in jedem Fall ernst nehmen und im ersten Schritt das Gespräch mit allen Beteiligten suchen. 
  • Stelle außerdem eine Hausordnung mit Ruhezeiten als Teil des Mietvertrags auf und hänge diese zusätzlich im Treppenhaus aus.
  • Kümmerst Du Dich nicht um die Angelegenheit, kann die Lärmbelästigung durch den Nachbarn im Zweifelsfall einen Mietmangel darstellen, der Deine Mieter zur Mietminderung berechtigt. 

Autoreninfo

Yvonne
Yvonne Content Managerin
Yvonne ist seit Februar 2020 als Content Managerin bei Vermietet.de an Bord. Sie versorgt Euch mit informativen Artikeln, Updates sowie Tipps & Tricks rund um die Immobilienbranche.

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