Heizen: Aktuell ein Thema, das die Gemüter vieler Menschen aufheizt! Denn nach den Ankündigungen manch großer Wohnungsgesellschaften, die Heizung in diesem Winter zu drosseln, fürchten viele Mieter frieren zu müssen. Wir haben uns für Dich mit dem Thema Heizperiode befasst und Dir die wichtigsten Infos zusammengetragen, damit es keinen Ärger mit Deinen Mietern gibt.
Heizperiode: Warum uns das Thema aktuell beschäftigt
- Der Angriffskrieg Russlands auf die Ukraine hat unter anderem dazu geführt, dass die Kosten für Energie, insbesondere Gas, gestiegen sind.
- Zudem lässt Deutschland einen Großteil der Energie importieren, unter anderem aus Russland. Lieferstopps haben uns gezeigt, wie abhängig wir von externen Energielieferanten sind.
- Einige Wohnungsunternehmen kündigten an, die Heiztemperatur in diesem Winter abzusenken – um Energiekosten zu sparen und für Mieter eine hohe Nachzahlung zu vermeiden.
Wie lang ist die gesetzliche Heizperiode?
Du möchtest Deinen Mietern eine teure Nachzahlung der Nebenkosten vermeiden? Du möchtest Energiekosten sparen, den Verbrauch senken? Bei all Deinen Überlegungen musst Du immer bedenken, dass es hierzu rechtliche Vorgaben gibt und Du Dich als Vermieter an die Gesetze halten musst. Schließlich besteht ein hoher Mieterschutz in Deutschland.
Komme was wolle: Du musst Dich an die gesetzliche Heizperiode halten. Wann beginnt die Heizperiode und wann endet die Heizperiode? Nach aktueller Rechtsprechung dauert die Heizperiode vom 01. Oktober bis zum 30. April. Regionale und mietvertragliche Abweichungen zur konkreten Heizperiode sind möglich.
HINWEIS: Es gibt keine gesetzliche Verankerung der Heizperiode. Diese ergibt sich aus verschiedenen Urteilen, unter anderem des Landgerichts Berlin, das 1998 den Zeitraum für die Heizperiode vom 01. Oktober bis zum 20. April definiert hat.
Heizperiode im Mietshaus: Welche Pflichten ergeben sich für Dich als Vermieter?
Mit der Heizperiode ist konkret der Zeitraum gemeint, in dem Du für eine funktionierende Heizung sorgen musst. Du musst die Heizungsanlage demnach in der Heizperiode einschalten – und dafür sorgen, dass die Mieter ihre Wohnungen beheizen können. Vor Beginn der Heizperiode solltest Du Dich als Vermieter also darum kümmern, dass die Heizungsanlage gewartet und ggf. repariert wurde.
Heizperiode: Temperatur einstellen!
Ferner musst Du sicherstellen, dass während der Heizperiode im Mietshaus eine Mindesttemperatur erreicht werden kann. Nach aktueller Rechtsprechung gilt für den Zeitraum zwischen 6 Uhr morgens und 23 Uhr abends eine Mindesttemperatur von 20°C und nachts von 18°C.
Für die Heizperiode in der Mietswohnung gelten demnach folgende Pflichten:
- Heizung einschalten
- Heizung ggf. warten & reparieren
- Heiztemperatur einstellen
Weitere Regelungen zum Mietrecht und der Heizung findest Du in diesem Beitrag auf Vermietet.de.
Pflichtverletzung während der Heizperiode: Welche Konsequenzen drohen?
Während der Heizperiode haben Deine Mieter ein Recht auf eine funktionierende Heizung. Ist ihnen das Beheizen ihrer Mietwohnung nicht möglich, besteht ein Sach- bzw. Rechtsmangel an der Mietsache, aus dem sich das Recht auf Mietminderung gemäß § 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ergibt. Fällt die Heizung während der Heizperiode aus oder ist sie so niedrig eingestellt, dass der Mieter seine Mietwohnung nicht ausreichend beheizen kann, kann er seine Miete mindern.
Für die Mietminderung gelten folgende Voraussetzung:
- Der Heizungsausfall findet während der Heizperiode statt.
- Der Heizungsausfall ist nicht durch den Mieter verschuldet.
- Der Heizungsausfall wird vom Mieter zeitnah gemeldet.
- Der Heizungsausfall dauert länger als drei Tage (übliche Frist zur Behebung des Sachmangels durch Dich als Vermieter).
HINWEIS: Dein Mieter darf für drei Monate keine Mietminderung vornehmen, wenn der Heizungsausfall auf eine Modernisierungsmaßnahme zurückzuführen ist, die aktuell durchgeführt wird.
Einen ausführlichen Beitrag zum Thema “Mietminderung bei Heizungsausfall” findest Du in unserem Blog.
Heizen außerhalb der Heizperiode: Muss das sein?
Grundsätzlich hast Du die Möglichkeit, die Heizungsanlage außerhalb der Heizperiode im Mietshaus auszuschalten. Verschiedene Gerichtsurteile sichern Mietern jedoch zu, dass ein Heizen außerhalb der Heizperiode möglich sein muss, wenn es die aktuelle Wetterlage erfordert.
Das Amtsgerichts Uelzen nannte hierzu eine Außentemperatur von 12°C für mindestens drei Tage. Das Landgericht Kassel bezog sich in seinem Urteil auf eine Raumtemperatur von 18°C von ein bis zwei Tagen. Im Zweifelsfall musst Du die Heizungsanlage also auch außerhalb der Heizperiode einschalten und Deinen Mietern eine Beheizung ihrer Mietwohnung ermöglichen.
Mietminderung: Wegen Heizung außerhalb der Heizperiode möglich?
Sofern es die aktuelle Wetterlage wie oben beschrieben erfordert, musst Du die Heizungsanlage auch außerhalb der Heizperiode in Betrieb nehmen. Tust Du dies nicht, steht Deinen Mietern ein Recht auf Mietminderung zu.
Heizperiode: Ist das Absenken der Temperatur rechtens?
Wie eingangs erwähnt, kündigten bereits einige Wohnungsgesellschaften an, für ihre Mietwohnungen während der Heizperiode die Temperaturen zu senken. Verständlicherweise ließen diese Ankündigungen viele Mieter aufschrecken und schnell kam die Frage auf, ob das rechtens ist.
Sofern sich die Absenkung der Temperatur innerhalb der gesetzlichen Mindestanforderungen bewegt, ist sie rechtens. Sogar die Drosselung auf 17°C in der Nacht wird aktuell als rechtens bewertet. Ob Gerichte dies anders sehen, bleibt abzuwarten.
Heizperiode: Was Du tun kannst, um Probleme mit Mietern zu vermeiden
- Schaffe von Anfang an Klarheit und benenne den Zeitraum der Heizperiode im Mietvertrag.
- Halte hier auch die gesetzlichen Mindesttemperaturen fest, die während der Heizperiode tagsüber und nachts gelten.
- Wenn Du für Deine Mieter eine hohe Nachzahlung vermeiden möchtest, spreche mit ihnen über das Absenken der Heiztemperatur. Stimmen alle Mieter zu, musst Du die nachträgliche Änderung des Mietvertrags schriftlich festhalten.
- Informiere Deine Mieter über einen Anhang im Mietvertrag oder Aushang im Treppenflur, wie sie ihr Heizverhalten optimieren können.
Häufige Fragen zur Heizperiode
Gibt es eine gesetzliche Heizperiode?
Nein. Der Gesetzgeber hat keine konkrete Heizperiode definiert. Verschiedene Gerichtsurteile haben jedoch einen Zeitraum konkretisiert.
Wie lange dauert die Heizperiode?
Im Allgemeinen spricht man von der Heizsaison bzw. Heizperiode zwischen dem 01. Oktober und dem 30. April.
Darf ich die Heizung der Mietwohnung drosseln?
Während der Heizperiode muss innerhalb der Mietwohnungen eine Mindesttemperatur von 20°C tagsüber und 18°C nachts erreicht werden können.
Muss ein Heizen außerhalb der Heizperiode möglich sein?
Nur, wenn es die aktuelle Wetterlage erfordert.
Was geschieht, wenn ich mich nicht an die Heizperiode halte?
Abweichungen bezüglich der Heizperiode sind regional und mietvertraglich möglich, allerdings nicht zum Nachteil Deiner Mieter.
