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Wenn Dir eine Immobilie ganz alleine gehört, kannst Du die Wohnungsverwaltung nach eigenen Vorstellungen regeln. Etwas komplizierter wird es, wenn mehrere Eigentümer und Mieter vorhanden sind. Damit Du den Überblick behältst und die Wohnungsverwaltung möglichst reibungslos gestaltest, haben wir hier die wichtigsten Punkte zusammengefasst.
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Rechtliche Grundlagen der Wohnungsverwaltung
Gehören die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus verschiedenen Eigentümer, bilden diese eine Eigentümergemeinschaft. Man unterscheidet bezüglich der Wohnungsverwaltung zwischen dem Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft und dem Sondereigentum der einzelnen Eigentümer.
Nach dem WEG gelten für die Verwaltung von Immobilien besondere Vorschriften, insbesondere für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Für die Aufgaben der Wohnungsverwaltung, also des Sondereigentums, gibt es keine besonderen Vorschriften. Es steht dem Eigentümer und der Hausverwaltung frei, welche Aufgaben die Wohnungsverwaltung übernehmen soll.
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Verschiedene Aufgaben der Wohnungsverwaltung
Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum. Die Wohnungsverwaltung des Sondereigentums übernimmt der Mietverwalter. Zur Abgrenzung der Befugnisse gilt als Faustregel, dass die Zuständigkeit für die Verwaltung von Immobilien durch den WEG-Verwalter an der Wohnungstür endet. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kümmert sich vereinfacht um alles, was innerhalb der Eigentumswohnung selbst an Verwaltung erforderlich ist.
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Aufgaben der WEG-Wohnungsverwaltung
Die Verwaltung von Immobilien durch den WEG-Verwalter umfasst folgende Aufgaben:
- ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Anwesens,
- Organisation und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung,
- Führung der WEG-Konten,
- Erstellung des Wirtschaftsplans und jährliche Abrechnung der Hausgelder
Die Verwaltung von Immobilien erfolgt hier also nur gegenüber dem Eigentümer. Der WEG-Verwalter hat mit dem Mieter grundsätzlich nichts zu tun.
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Aufgaben der Wohnungsverwaltung für das Sondereigentum
Die Aufgaben der Wohnungsverwaltung hinsichtlich der einzelnen Wohnung betreffen kaufmännische und technische Tätigkeiten. So kümmert sich beispielsweise eine private Hausverwaltung um folgende Bereiche.
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Kaufmännische Aufgaben der Wohnungsverwaltung:
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Mietvertrag und Miete
- Mietersuche inkl. Bonitätsprüfung und Selbstauskunft der möglichen Mieter
- Verhandeln von Mietverträgen und Nachträgen
- Mieteinnahmen und ggf. erhöhen
- Forderungsmanagement ggü. den Mietern und sonstigen Debitoren
- Durchsetzung von Vermieterrechten (Abmahnung, Kündigung, Hausverbote)
- Regelmäßige Abrechnung gegenüber dem/den Eigentümer(n)
Verwaltung
- Führung von Objekt- und Mieterakten
- Objekt-Reportings und sonstige Auswertungen
- Einhaltung gesetzlicher Vorschriften (Feuermelder in den Mietwohnungen, Meldepflicht der Mieter und Vermieter)
Kosten
- Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen
- Bezahlung anfallender Kosten
- Beauftragen, bezahlen und Kostenoptimierung von Versorgungsleistungen (Abfall, Strom, Wasser etc.)
- Prüfung von Rechnungen und Ausgaben auf Richtigkeit und Effizienz (Miethöhe, Versicherungskosten usw.)
- Budgetierung und Wirtschaftsplanung
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Technische Aufgaben der Wohnungsverwaltung
- Betrieb und Kontrolle von Einrichtungen wie Klingelanlage, Heizung, Aufzug
- Überwachung von Dienstleistern( z. B. Reinigung, Gartenpflege)
- Durchführen von Instandhaltungsmaßnahmen (Wartung, Inspektion, Instandsetzung)
- Durchführen von Modernisierungen und Anpassung an gesetzliche Vorschriften (z.B. Schall- und Wärmedämmung, Feuermelder, Heizungen)
- Wohnungsabnahmen und Neuvermietung
- Andere technische Aufgaben
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Kosten der Wohnungsverwaltung
Die Kosten der WEG-Verwaltung sind regional unterschiedlich. Auch kommt es darauf an, ob die Eigentümergemeinschaft harmonisch oder zerstritten ist. Hier gilt: je kleiner und unharmonischer, desto teurer. Du solltest hierbei mit monatlichen Kosten zwischen 14 und 35 Euro netto rechnen, wenn Du die Immobilie so verwalten lässt. Für die Wohnungsverwaltung des Sondereigentums solltest Du je nach Größe der Wohnanlage und Anzahl der Wohneinheiten eine Spanne von 15 bis 30 Euro netto pro Wohneinheit und Monat einkalkulieren.
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Wohnungsverwaltung – Fazit
Die Verwaltung mehrerer Immobilien stellt für den Laien oft eine anspruchsvolle Aufgabe da, mit der viele Eigentümer unter anderem wegen der sich ständig ändernde Rechtslage schnell überfordert sind. Aber auch mit entsprechender Erfahrung wollen sich viele Eigentümer nicht mit der Wohnungsverwaltung beschäftigen. Ein zentrales Anliegen von Vermietet.de ist es, Dich bei der Verwaltung von Immobilien zu unterstützen. Wenn Du Dein Haus oder Deine Eigentumswohnung durch eine Verwaltung betreuen lassen möchtest, bieten wir Dir nützliche Funktionen, die Dir dabei helfen, jederzeit den Überblick über Deine Objekte zu behalten. Dank unzähliger automatischer Funktionen macht Vermietet.de die Verwaltung Deiner Immobilien kinderleicht. Um davon zu profitieren, melde Dich einfach auf Vermietet.de an.
In unserem kurzen Video erfährst Du, wie sich damit viele Prozesse erleichtern lassen und die Immobilienverwaltung zum Kinderspiel wird.
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