Viele Deutsche träumen von einer eigenen Immobilie im Ausland, ob als Feriendomizil oder zur Vermietung. Wer plant, Auslandsimmobilien zu kaufen, sollte allerdings einiges beachten. Wir verraten, ob sich eine Auslandsimmobilie als Kapitalanlage lohnt und auf was Du bei der Besteuerung und Versicherung achten solltest.
Der Kauf von Auslandsimmobilien als Geldanlage
Jeder 4. Deutsche wünscht sich nach einer BHW-Studie eine eigene Ferienimmobilie und oft sind Auslandsimmobilien keine Luxusobjekte mehr. Das liegt nicht zuletzt daran, dass sie in vielen Ländern aufgrund der Euro-Krise teilweise sehr günstig geworden sind. Auch Immobilienkredite sind momentan zu guten Konditionen zu haben. Daher ist es für viele Deutsche interessant, nicht nur in Immobilien im Inland zu investieren, sondern auch im Ausland nach Immobilien zur Kurzzeit-, Langzeitvermietung oder zur Selbstnutzung zu suchen. Allerdings ist es nicht überall so einfach, Immobilien zu erwerben. Informiere Dich vor dem Kauf, denn in Ländern wie Dänemark ist es Ausländern ohne festen Wohnsitz verboten, Ferienhäuser zu kaufen.
Außerdem solltest Du prüfen, ob ein Vor- oder Reservierungsvertrag notwendig ist. In vielen Ländern (zB. Frankreich, Spanien und Italien) ist das üblich und vor allem verbindlich, auch ohne die Anwesenheit eines Notars. Der Vorvertrag sollte alle wichtigen Details des späteren Kaufvertrags beinhalten, wie die Identität des Käufers und Verkäufers, Zahlungsbedingungen, Kaufpreis und sonstige Bedingungen. Nach Abschluss des Kaufvertrags bedarf es in diesen Ländern keiner Eintragung mehr ins Grundbuch. In Griechenland gibt es beispielsweise gar keine Grundbücher.
Generell sollte beim Kauf in fremden Ländern immer ein vertrauensvoller Makler und unter Umständen auch ein Dolmetscher hinzugezogen werden. Die Verträge sollten in einer für sie verständlichen Sprache verfasst sein und ein neutraler Dritter sollte anwesend sein.
Um mit Deiner Auslandsimmobilie Geld zu verdienen, kannst Du Deine Immobilie statt sie selbst zu nutzen nach dem Kauf über längere Zeit vermieten. Dazu solltest Du wie bei Immobilien im Inland einen umfassenden Mietvertrag aufsetzen. Die Vorschriften für Mietverträge sind jedoch in jedem Land etwas unterschiedlich. In Italien gibt es beispielsweise verschiedene Arten von Mietverträgen (z.B. freier oder konventioneller Mietvertrag), während die Vorschriften in Frankreich denen in Deutschland ähneln.
In jedem Fall solltest Du Identität des Mieters und Vermieters, Miethöhe, Kaution, Kündigungsfristen etc. vermerken. So bist Du auch im Falle eines Mietausfalls stets abgesichert. Üblicherweise wird der Vertrag in der Landessprache gefertigt. Solange sich Mieter und Vermieter einig sind und beiden alles verständlich ist, ist aber auch ein deutscher oder englischer Mietvertrag rechtskräftig.
Auslandsimmobilien als Spekulationsobjekt sind um Geld zu verdienen nur bedingt empfehlenswert, denn der Ferienimmobilienmarkt ist Schwankungen ausgesetzt. Daher sind Immobilien im Ausland als Kapitalanlage immer mit einem Risiko verbunden: eine Steigerung oder Reduzierung des Marktwerts kann nicht immer vorhergesagt werden. Ein Beispiel hierfür ist die Ölpest an der Golfküste der USA, bei der die Preise eingebrochen sind.
Geld sparen bei Auslandsimmobilien
Um Probleme mit dem Finanzamt zu vermeiden, solltest Du Dich vor dem Kauf mit den ausländischen Steuerregelungen vertraut machen, denn Auslandsimmobilien unterliegen der Grundsteuer und Grunderwerbssteuer der jeweiligen Länder.
Dazu gibt es seit 2009 eine Regelung im Jahressteuergesetz, die besagt, dass beispielsweise in Spanien und Finnland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode (Artikel 23 B OECD-MA) gilt. Das heißt, dass die ausländischen Einkünfte, ob positiv oder negativ in die Ermittlung der Einkünfte in Deutschland miteinbezogen werden. Das kann bei negativen Einnahmen trotzdem zur Steuerentlastung führen, da diese voll mit übrigen Einnahmen verrechenbar sind.
Hinweis: In Spanien und Finnland solltest Du Steuervorteile beim Vermieten der Immobilie nutzen: Wer genug Nachweise einer Fremdvermietung vorlegen kann, kann die Vermittlungsprovisionen, Notarkosten, Gerichtskosten, Darlehenszinsen und Bewirtschaftungskosten in Deutschland als Werbungskosten absetzen.
In Ländern mit denen Deutschland ein Doppelsteuerabkommen (DBA) mit Freistellungsmethode hat (zum Beispiel Frankreich und Italien) bleiben alle Einkünfte bei der deutschen Besteuerung außer Betracht und führen nicht mehr zur Erhöhung des persönlichen Einkommensteuersatz. Das gilt ebenfalls für negatives und positives Einkommen der Auslandsimmobilie. Das heißt, die Immobilie ist in Deutschland steuerfrei.
Worauf bei Auslandsimmobilien noch geachtet werden sollte
Wichtig ist außerdem, die richtige Versicherung für Deine Auslandsimmobilien zu finden, auch wenn sich das unter Umständen als schwierig erweisen kann. Daher solltest Du Dich möglichst früh einen kompetenten Versicherer vor Ort suchen oder von deutschen Versicherern ein Angebot erarbeiten lassen. In jedem Fall sollten, wie bei Mietverträgen, keine Versicherungsverträge in Fremdsprachen unterschrieben werden, bei denen nicht jedes Detail klar ist.
Wenn Du Dich vor dem Kauf über die Bestimmungen der jeweiligen Länder informieren und nichts voreilig unterschreiben, können Auslandsimmobilien als Vermietobjekt eine lohnende Investition sein mit dem sich durch Steuervorteile auch Geld sparen lässt. Und selbst wenn Du Deine eigenen Besuche dort auf die Nebensaison verlegen müssen: Ein Ferienhaus ist zur gelegentlichen Selbstnutzung immer noch der Traum vieler Deutscher.
