Der Erwerb eines Altbaus und dessen Wertermittlung sind untrennbare Prozesse. Alte Gebäude sind häufig Kostenfallen, weswegen eine ausreichende Prüfung des Gebäudes und des dazugehörigen Grundstücks unabdingbar sind. Wer ermittelt den Wert, von welchen Faktoren wird dieser beeinflusst und welche Verfahren kommen zur Anwendung? Wir geben Dir die Antworten.
Nach welchen Verfahren wird beim Altbau eine Wertermittlung durchgeführt?
Wenn Du Dich auf Immobiliensuche befindest und Dich für ein altes Gebäude interessierst, hast Du entscheidende Vorteile bei der Preisverhandlung, wenn Du den Wert der Immobilie kennst. Zudem ist vor allem aufgrund des Alters der Immobilie eine eingehende Prüfung wichtig, damit Du Dich zukünftig nicht in Unkosten durch Renovierungsmaßnahmen stürzen musst.
Für einen Altbau und dessen Wertermittlung gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren:
- Häuser, welche Du selbst bewohnst, werden in der Regel dem Vergleichswertverfahren unterzogen. Dieses wird vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie für Wohn- und Teileigentum angewendet. Hierbei gibt es zum einen die Möglichkeit des Vergleichspreisverfahrens, bei welchem tatsächliche Verkaufspreise aus der Vergangenheit herangezogen werden. Zum anderen findet bei der Methode der Vergleichsfaktoren ein Rückgriff auf Quadratmeterpreise statt.
- Mietshäuser durchlaufen währenddessen das Ertragswertverfahren. Dieses wird ebenfalls für gewerbliche Objekte und gemischt genutzte Immobilien eingesetzt. Hier werden vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen, wodurch der Reinertrag vorliegt. Anschließend wird ein Multiplikator eingesetzt, welcher aus dem Zinssatz für die Liegenschaft und der Restnutzungsdauer resultiert. Dadurch ergibt sich am Ende der Ertragswert der Immobilie und damit auch deren Wert.
Was unterscheidet die Altbau-Wertermittlung von der einer neuen Immobilie?
Bei alten Gebäuden wird insbesondere auf das Baujahr geachtet, wobei jeder Eigentümer die natürliche Alterung durch regelmäßige Instandhaltung, deutlich verlangsamen kann. Ein wichtiger Aspekt bei einem Altbau und dessen Wertermittlung ist der energetische Zustand, weil dieser direkten Einfluss auf die Nebenkosten hat und mitunter kostenintensive Baumaßnahmen erfordert. Für Laien nur schwer erkennbare Risse im Mauerwerk oder feuchte Keller lassen beispielsweise auf eine renovierungsbedürftige Bausubstanz schließen. Ein undichtes Dach oder nicht isolierte Fenster sollten ausgetauscht werden. Damit das betagte Eigenheim nicht zur Kostenfalle wird, sollten Käufer vor einem Vertragsabschluss Fachleute zurate ziehen, um den Altbau einer professionellen Wertermittlung zu unterziehen. Als Verkäufer bist Du gut beraten, Deinen Altbau vor dem Verkauf zu renovieren, weil die Kosten immer auf den Verkaufspreis umgelegt werden können. Zudem findest Du für eine renovierte Immobilie leichter ein Käufer.
Wer führt beim Altbau eine Wertermittlung durch?
Warum bei der Altbau-Wertermittlung das Gebäude besonders gründlich in Augenschein genommen wird, hat mit den altersbedingten Verschleißerscheinungen von Immobilien zu tun. Mit der Untersuchung wird in der Regel ein freier Sachverständiger beauftragt, wobei Du auf dessen Erfahrung hinsichtlich alter Gebäuden achten solltest. Eine objektive Altbau-Wertermittlung wird oft mit dem Sachwertverfahren erreicht. Das bedeutet, der Wert des Grundstücks wird ebenso separat ermittelt wie der des Gebäudes. Ein kompetenter Gutachter kennt die typischen Schwachstellen wie zum Beispiel veraltete Stromleitungen, nicht mehr zeitgemäße Heizanlage oder eine unzureichende Dämmung. Diese Befunde fließen ebenfalls in die Altbau-Wertermittlung ein.
Wir empfehlen Dir, insbesondere bei einem geplanten Kauf eines Bauernhofs, nicht nur die dazugehörigen Gebäude, sondern vor allem auch das Grundstück einer intensiven Wertermittlung zu unterziehen. Hierbei sollten eine Überprüfung bestehender Altlasten sowie eine Bodenbegutachtung durchgeführt werden, um eine ordnungsgemäße Nutzung nach dem Kauf sicherzustellen.
Ist es sinnvoll, für einen Altbau eine eigene Wertermittlung durchzuführen?
Wenn Du für einen Altbau den Wert ermitteln willst, kannst Du dies auch selbst durchführen. Du kannst auf speziellen Internetportalen eine Altbau-Wertermittlung kostenlos durchführen.
Achtung: Solch eine Bewertung vergleicht allerdings nur vergleichbare Objekten und erfasst nicht den tatsächlichen Erhaltungszustand Deines Hauses.
Daher gibt dieser Prozess lediglich einen ungefähren Wert an und dient der ersten Orientierung. Wie viel Dein Altbau aktuell tatsächlich wert ist, kann nur durch das Gutachten eines kompetenten Sachverständigen bestimmt werden. Daher empfehlen wir Dir, für einen Altbau die eigene Wertermittlung als einen ersten Richtwert zu nehmen und im Anschluss daran die Hilfe durch einen Profi in Anspruch zu nehmen.
Wie hoch sind die Kosten bei der Wertermittlung für einen Altbau?
Die Altbau-Wertermittlung ist eine aufwendige und zeitintensive Sache, deren Kosten je nach gewünschtem Umfang stark variieren können. Zudem kommt es darauf an, ob Dir ein mündliches Gutachten reicht oder Du ein ausführliches Dokument benötigst. Eine Besichtigung mit einem direkt mündlich abgegebenen Gutachten kostet maximal 200 Euro. Ein detailliertes Gutachten in Schriftform schlägt hingegen mit 1.500 bis 2.000 Euro zu Buche.
Wir empfehlen Dir, Dich beispielsweise über eine Bauförderung für Familien zu informieren. Hier werden nicht nur Fördermittel für den Neubau, sondern auch für Modernisierungsmaßnahmen bereitgestellt. Daher lohnt es sich, wenn Du berechtigt bist, solche Mittel in Anspruch zu nehmen. Dadurch kannst Du unter anderem die Kosten für die Altbau-Wertermittlung wieder ausgleichen.
