Wussten Sie diese Dinge über die Beleihungswertermittlung?

Sie planen die Finanzierung einer Immobilie mittels Bankdarlehen? Dann empfehlen wir Ihnen im Vorfeld diesen Artikel über die Beleihungswertermittlung, mit deren Hilfe Banken den Finanzierungsrahmen berechnen – und damit direkten Einfluss auf Ihren Finanzierungsplan nehmen.

Mit dem Beleihungswert wird jener Wert beschrieben, der beim Verkauf einer Kreditsicherheit unter marktüblichen Bedingungen mit einer hohen Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist. Dieser Wert wird von Banken durch die Beleihungswertermittlung unter Berücksichtigung zukünftiger Marktentwicklungen berechnet.

Dementsprechend richtet sich die Höhe eines Kredits nach dem zugrundeliegenden Beleihungswert. Mithilfe der Beleihungswertermittlung können Sie folglich feststellen, wie viel Geld Ihnen von der Bank geliehen wird. Die Differenz wiederum ist der Eigenkapitalanteil. Da es für die gesamten Kosten relevant ist, fragen Sie Ihren Berater im Finanzierungsgespräch, wie der Verkehrswert der Immobilie eingeschätzt wird.

Welche Verfahren werden für die Beleihungswertermittlung genutzt?

Je nach Art der Immobilie – und Verfügbarkeit vergleichbarer Objekte – nutzen die Banken als Grundlage für die Beleihungswertermittlung die gängigen Verfahren für die Immobilienbewertung: Das Vergleichswert-, das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren. Der Ablauf erfolgt ähnlich wie bei der regulären Wertermittlung von Immobilien. Der Beleihungswert liegt rund 20 Prozent unter dem aktuellen Verkehrswert. Vom Beleihungswert ziehen Banken wiederum einen Risikoaufschlag ab, sodass sich eine Beleihungsobergrenze ergibt. Diese liegt meist bei 80 Prozent des Beleihungswertes.

beleihungswertermittlung nach ertragswertverfahren

Da jede Bank einen individuellen Risikoabschlag berechnen kann, gibt es keine einheitliche Beleihungsgrenze.

Beispiel:
Ergibt die Beleihungswertermittlung nach Ertragsverfahren einen Beleihungswert von 100.000 Euro und die Beleihungsgrenze liegt bei 80 Prozent, erhalten Sie einen Kredit in Höhe von 80.000 Euro.

Was regelt das Gesetz zur Beleihungswertermittlung?

Sofern der angefragte Kreditrahmen unter 400.000 Euro liegt, werden Banken nicht zusätzlich den Zeitwert berechnen, sondern lediglich den Marktpreis als Grundlage nehmen. Die Vorgehensweise für Anfragen, die darüber hinausgehen, regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Demnach müssen Banken für Kreditanfragen über 400.000 Euro einen Gutachter beauftragen, der den Wert der Immobilie feststellt.

Hinweis: Diese Kosten im Rahmen der Beleihungswertermittlung dürfen dem Antragsteller jedoch nicht in Rechnung gestellt werden. Sollte dies dennoch der Fall sein, können Sie die Gebühren für die Beleihungswertermittlung zurückfordern.

§ 4 BelWertV definiert weiterhin, wann welche Verfahren zur Beleihungswertermittlung anzuwenden sind – und wie:

  • Ertragswert und Sachwert müssen getrennt ermittelt werden.
  • Handelt es sich um ein Wohnungs- oder Teileigentum muss zusätzlich (!) der Vergleichswert als Kontrollwert ermittelt werden.
  • Wenn es sich um eine Eigentumswohnung oder eine gewerblich, in sich geschlossene Einheit handelt, kann auf die Ermittlung des Sachwertes verzichtet werden.
  • Das Ergebnis der Beleihungswertermittlung darf den Ertragswert nicht überschreiten.
  • Bei Ein- und Zweifamilienhäusern dürfen Banken auf die Ertragswertermittlung verzichten und der Beleihungswert darf sich am Sachwert orientieren.
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