Befristeter Mietvertrag – Sinnvoll für Vermieter?

Während der Wohnungsmangel weiter voranschreitet, werden Wohnungssuchende oftmals mit Zeitmietverträgen konfrontiert, durch den Du Dich als Vermieter aus verschiedenen Gründen diverse Vorteile sichern kannst. Doch nicht immer ist ein befristeter Mietvertrag rechtsgültig oder sinnvoll. Die wichtigsten Fakten über befristete Mietverträge findest Du hier.

Der Zeitmietvertrag mit einer Vertragsdauer von über einem Jahr, ist nach § 126 BGB in Schriftform abzuschließen. Er beinhaltet den Zeitpunkt des Mietverhältnisbeginns ebenso, wie den des Mietendes.
Wird ein gewünschter Zeitmietvertrag nicht in Schriftform abgeschlossen, existiert er als solcher nicht. Das heißt aber nicht, dass die anderweitige Mietvereinbarung ihre Gültigkeit verliert. Lediglich hat in diesem Fall die Mietzeitbefristung die Rechtsgrundlage verloren und die Mietvereinbarung wandelt sich laut § 550 BGB automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis um.

Glühbirne

Hinweis: § 550 BGB Form des Mietvertrags: Wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Gültigkeit des befristeten Mietvertrags – mit und ohne Begründung

Unterschieden wird zwischen sogenannten „echten“ und unechten“ befristeten Mietverträgen. Zu den „unechten“ Verträgen zählen diejenigen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Vertragsabschlüsse nach diesem Zeitpunkt gehören der Gruppe der „echten“ beziehungsweise neuen Zeitmietverträgen an. Der Unterschied liegt darin, dass bis Ende August 2001 ein befristeter Mietvertrag ohne Befristungsgrund gültig war und bis heute ist, während die „neuen“ Befristungsmietverträge nur Gültigkeit besitzen, wenn ein Befristungsgrund angegeben ist.

Die Bestimmung ist nach § 575 Abs. 1 BGB geregelt und besagt, dass nur folgende Gründe einen befristeten Mietvertrag Gültigkeit verleihen:

  • Das Mietobjekt soll für den Eigenbedarf direkt im Anschluss an die Mietdauer genutzt werden. Die reine Absicht ist nicht ausreichend. Der befristete Mietvertrag hat detailliert Namen und Gründe der Eigenbedarfsnutzung zu beinhalten.
  • Nach Beendigung der Mietzeitfrist wird das Mietobjekt beseitigt, umfangreich verändert oder instandgesetzt. Ist aus diesem Grund der Mietvertrag befristet, ist deutlich zu machen, dass diese Maßnahmen nicht unbehindert durchgeführt werden könnten, wenn das Mietobjekt bewohnt wäre.
  • Ein befristeter Mietvertrag ist rechtens, wenn dieser aufgrund einer „Umwandlung“ in ein Wohnobjekt mit Dienstleistungsverpflichtung abgeschlossen wurde. In der Regel handelt es sich dabei um Privatwohnungen, die beispielsweise als Hausmeisterwohnung dienen sollen.

Mietzeitverlängerungen bei befristeten Mietverträgen

Bei „unechten“ Zeitmietverträgen kann die Mietzeit uneingeschränkt verlängert werden. Oftmals greift das automatische Verlängerungsprinzip, wenn nicht innerhalb einer befristeten Kündigungsfrist eine Verlängerung als unerwünscht deklariert wird. Dieses Recht beinhaltet ein befristeter Mietvertrag nach den neuen Bestimmungen nicht mehr. Das bedeutet, ist eine Mietzeitbefristung abgelaufen, endet das Mietverhältnis definitiv.

befristeter-mietvertrag

Im Anschluss kann kein erneuter befristeter Mietvertrag erfolgen, sondern maximal als unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen werden. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Befristungsgründe zum Ablauf der vereinbarten Mietdauer weggefallen sind und ein Mietverhältnis von beiden Seiten fortgeführt werden möchten.

Im neuen Recht ist die Verpflichtung des Vermieters verankert: Auf Nachfrage des Mieters (vier Monate vor Ablauf der Mietzeitbefristung) muss der Vermieter innerhalb eines Monats den Befristungsgrund nochmals auf seine Aktualität prüfen und bestätigen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, wird dem Mieter das Recht der Verlängerung eingeräumt.

Das deutsche Gesetz sieht keine Obergrenze in der Dauer einer Mietzeitbegrenzung vor. Das bedeutet, ein befristeter Mietvertrag kann mit einer Laufzeit von Jahren abgeschlossen werden, ohne seine Gültigkeit zu verlieren.

Soll ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietdauerzeit beendet werden, setzt dies das Einverständnis beider Vertragspartner voraus. Durch einen Aufhebungsvertrag kann der aktuelle Zeitmietvertrag zu jedem Zeitpunkt aufgelöst werden.

Mieterhöhung während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrags

Eine Mieterhöhung kann nur dann erfolgen, wenn ein befristeter Mietvertrag mit Staffelmiete vereinbart wurde. Dabei handelt es sich um eine im Vertrag ausgewiesene Mieterhöhung, die automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt in vereinbarter Höhe fällig wird. Akzeptiert werden nur Mieterhöhungen mit Angabe des Gesamtmietzins. Prozentuale oder Pro-Quadratmeter-Angaben sind unrechtmäßig.

  • Es muss keine Kündigungsfrist eingehalten werden.
  • Bei langjährigen befristeten Mietverträgen ist in der Regel weniger Leerstand aufgrund von Mieterwechsel.
  • Verringertes Risiko Mietnomaden zum Opfer zu fallen.
  • Kürzere Prozesswege, falls der Mieter nicht pünktlich auszieht, da ein Einspruch gegen eine Mietkündigung seitens des Mieters wegfällt.
  • Im Mietrecht sind Schönheitsreparaturen inbegriffen, die über den befristeten Vertrag auf die Verantwortung des Mieters umgelegt werden können, damit nach Ablauf der Mietzeit Dir als Vermieter oder Mietverwaltung keine beziehungsweise geringere Kosten für eine Renovierung entstehen.

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