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Altbau – eine Wertermittlung ist Pflicht

Der Erwerb eines Altbaus und dessen Wertermittlung sind untrennbare Prozesse. Alte Gebäude sind häufig Kostenfallen, weswegen eine ausreichende Prüfung des Gebäudes und des dazugehörigen Grundstücks unabdingbar sind. Wer ermittelt den Wert, von welchen Faktoren wird dieser beeinflusst und welche Verfahren kommen zur Anwendung? Wir geben Ihnen die Antworten.

Nach welchen Verfahren wird beim Altbau eine Wertermittlung durchgeführt?

Wenn Sie sich auf Immobiliensuche befinden und sich für ein altes Gebäude interessieren, haben Sie entscheidende Vorteile bei der Preisverhandlung, wenn Sie den Wert der Immobilie kennen. Zudem ist vor allem aufgrund des Alters der Immobilie eine eingehende Prüfung wichtig, damit Sie sich zukünftig nicht in Unkosten durch Renovierungsmaßnahmen stürzen müssen.

Für einen Altbau und dessen Wertermittlung gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren:

  • Häuser, welche Sie selbst bewohnen, werden in der Regel dem Vergleichswertverfahren unterzogen. Dieses wird vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie für Wohn- und Teileigentum angewendet. Hierbei gibt es zum einen die Möglichkeit des Vergleichspreisverfahrens, bei welchem tatsächliche Verkaufspreise aus der Vergangenheit herangezogen werden. Zum anderen findet bei der Methode der Vergleichsfaktoren ein Rückgriff auf Quadratmeterpreise statt.
  • Mietshäuser durchlaufen währenddessen das Ertragswertverfahren. Dieses wird ebenfalls für gewerbliche Objekte und gemischt genutzte Immobilien eingesetzt. Hier werden vom Rohertrag die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung abgezogen, wodurch der Reinertrag vorliegt. Anschließend wird ein Multiplikator eingesetzt, welcher aus dem Zinssatz für die Liegenschaft und der Restnutzungsdauer resultiert. Dadurch ergibt sich am Ende der Ertragswert der Immobilie und damit auch deren Wert.

Was unterscheidet die Altbau-Wertermittlung von der einer neuen Immobilie?

Bei alten Gebäuden wird insbesondere auf das Baujahr geachtet, wobei jeder Eigentümer die natürliche Alterung durch regelmäßige Instandhaltung, deutlich verlangsamen kann. Ein wichtiger Aspekt bei einem Altbau und dessen Wertermittlung ist der energetische Zustand, weil dieser direkten Einfluss auf die Nebenkosten hat und mitunter kostenintensive Baumaßnahmen erfordert. Für Laien nur schwer erkennbare Risse im Mauerwerk oder feuchte Keller lassen beispielsweise auf eine renovierungsbedürftige Bausubstanz schließen. Ein undichtes Dach oder nicht isolierte Fenster sollten ausgetauscht werden. Damit das betagte Eigenheim nicht zur Kostenfalle wird, sollten Käufer vor einem Vertragsabschluss Fachleute zurate ziehen, um den Altbau einer professionellen Wertermittlung zu unterziehen. Als Verkäufer sind Sie gut beraten, Ihren Altbau vor dem Verkauf zu renovieren, weil die Kosten immer auf den Verkaufspreis umgelegt werden können. Zudem finden Sie für eine renovierte Immobilie leichter ein Käufer.

Wer führt beim Altbau eine Wertermittlung durch?

Warum bei der Altbau-Wertermittlung das Gebäude besonders gründlich in Augenschein genommen wird, hat mit den altersbedingten Verschleißerscheinungen von Immobilien zu tun. Mit der Untersuchung wird in der Regel ein freier Sachverständiger beauftragt, wobei Sie auf dessen Erfahrung hinsichtlich alter Gebäuden achten sollten. Eine objektive Altbau-Wertermittlung wird oft mit dem Sachwertverfahren erreicht. Das bedeutet, der Wert des Grundstücks wird ebenso separat ermittelt wie der des Gebäudes. Ein kompetenter Gutachter kennt die typischen Schwachstellen wie zum Beispiel veraltete Stromleitungen, nicht mehr zeitgemäße Heizanlage oder eine unzureichende Dämmung. Diese Befunde fließen ebenfalls in die Altbau-Wertermittlung ein.

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Wir empfehlen Ihnen, insbesondere bei einem geplanten Kauf eines Bauernhofs, nicht nur die dazugehörigen Gebäude, sondern vor allem auch das Grundstück einer intensiven Wertermittlung zu unterziehen. Hierbei sollten eine Überprüfung bestehender Altlasten sowie eine Bodenbegutachtung durchgeführt werden, um eine ordnungsgemäße Nutzung nach dem Kauf sicherzustellen.

Ist es sinnvoll, für einen Altbau eine eigene Wertermittlung durchzuführen?

Wenn Sie für einen Altbau den Wert ermitteln wollen, können Sie dies auch selbst durchführen. Sie können auf speziellen Internetportalen eine Altbau-Wertermittlung kostenlos durchführen.

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Achtung

Solch eine Bewertung vergleicht allerdings nur vergleichbare Objekten und erfasst nicht den tatsächlichen Erhaltungszustand Ihres Hauses.

Achtung

Solch eine Bewertung vergleicht allerdings nur vergleichbare Objekten und erfasst nicht den tatsächlichen Erhaltungszustand Ihres Hauses.

Daher gibt dieser Prozess lediglich einen ungefähren Wert an und dient der ersten Orientierung. Wie viel Ihr Altbau aktuell tatsächlich wert ist, kann nur durch das Gutachten eines kompetenten Sachverständigen bestimmt werden. Daher empfehlen wir Ihnen, für einen Altbau die eigene Wertermittlung als einen ersten Richtwert zu nehmen und im Anschluss daran die Hilfe durch einen Profi in Anspruch zu nehmen.

Wie hoch sind die Kosten bei der Wertermittlung für einen Altbau?

Die Altbau-Wertermittlung ist eine aufwendige und zeitintensive Sache, deren Kosten je nach gewünschtem Umfang stark variieren können. Zudem kommt es darauf an, ob Ihnen ein mündliches Gutachten reicht oder Sie ein ausführliches Dokument benötigen. Eine Besichtigung mit einem direkt mündlich abgegebenen Gutachten kostet maximal 200 Euro. Ein detailliertes Gutachten in Schriftform schlägt hingegen mit 1.500 bis 2.000 Euro zu Buche.

Wir empfehlen Ihnen, sich beispielsweise über eine Bauförderung für Familien zu informieren. Hier werden nicht nur Fördermittel für den Neubau, sondern auch für Modernisierungsmaßnahmen bereitgestellt. Daher lohnt es sich, wenn Sie berechtigt sind, solche Mittel in Anspruch zu nehmen. Dadurch können Sie unter anderem die Kosten für die Altbau-Wertermittlung wieder ausgleichen.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Software einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien. Dies umfasst unter anderem die automatische Kontrolle der Mieteingänge inkl. der Erstellung von Zahlungserinnerungen und Mahnungen, die Erfassung von der Einnahmen und Ausgaben, die Erstellung von Nebenkostenabrechnungen und die Bewertung Ihrer Objekte.

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