Abschreibung von Sanierungskosten bei einer Vermietung

Durch die Abschreibung der Sanierungskosten profitieren Vermieter, schließlich tragen sie so die Kostenlast nicht vollständig. Welche Kosten Sie wie abschreiben können, verraten wir Ihnen hier.

Im Rechnungswesen wird die Abschreibung als Verrechnung von Wertminderungen bei Vermögensgegenständen wie Immobilien bezeichnet. Anders als bei der steuerlichen Absetzung werden die Kosten nicht im Jahr der Entstehung komplett von der Steuerlast abgezogen, sondern über einen längeren Zeitraum prozentual abgeschrieben.

Die steuerliche Abschreibung von Wohngebäuden ist in § 7 Abs. 4 und 5 Einkommensteuergesetz (EStG) geregelt. Da die degressive Abschreibung nur bei Bauantrag und Anschaffung zwischen März 1989 und Dezember 1996 gilt, gilt für die Vielzahl der Eigentümer die lineare Abschreibung.

Wann erfolgt die Abschreibung von Sanierungskosten?

Für die Einkommensteuererklärung und die Abschreibung der Sanierung ist es wichtig, wann die Maßnahmen stattgefunden haben – und in welchem Kostenumfang diese lagen. Die beiden Faktoren Zeitpunkt und Kosten beeinflussen, ob eine Abschreibung der Sanierungskosten erfolgt oder eine Absetzung als Werbungskosten stattfindet.

Die Abschreibung der Sanierungskosten für Immobilien erfolgt, wenn

  • die Maßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Bau der Immobilie durchgeführt wurden und in der Gesamtsumme 15 Prozent der Anschaffungskosten überschreiten
  • oder wenn die Sanierungsmaßnahmen den Gebäudewert in erheblichem Maße verbessern, die Nutzungsdauer des Gebäudes verlängern oder den Wohnstandard deutlich anheben (vgl. § 225 Handelsgesetzbuch).

In beiden Fällen handelt es sich bei den Sanierungskosten um Herstellungskosten beziehungsweise anschaffungsnahe Herstellungskosten. Somit erfolgt eine Abschreibung der Sanierungskosten.

Wie erfolgt die Abschreibung der Sanierungskosten?

Bei der linearen Abschreibung der Sanierungskosten für einen Altbau gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Wurde das Gebäude nach dem 31.12.1924 fertiggestellt, liegt die jährliche Abschreibung bei zwei Prozent der Herstellungskosten über 50 Jahre hinweg.
  • Wurde das Gebäude vor dem 01.01.1925 fertiggestellt, liegt der Prozentsatz bei 2,5 für 40 Jahre.

Sanierungskosten, die durch staatliche Fördermittel gedeckt sind, können nicht steuerlich abgeschrieben werden. Sie sind aus der Abschreibung der übrigen Sanierungskosten herauszurechnen.

Gilt die Abschreibung auch für Denkmalimmobilien?

Denkmalimmobilien sind in der Regel sanierungsbedürftig, insbesondere hinsichtlich des Energieverbrauchs. Hier können Sie von der Abschreibung der Sanierungskosten profitieren, wenn die Immobilie vermietet ist.

Allerdings müssen Sie berücksichtigen, wenn Sie eine Denkmalimmobilie kaufen und vermieten, dass Sanierungen und Umbauten nur mit einer Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erfolgen dürfen. Unter Umständen dürfen Sie die Immobilie gar nicht wie geplant energetisch sanieren, weil der Grundsatz gilt: Die Wahrung des Denkmalschutzes wiegt höher als die Einhaltung der EnEV-Anforderungen an Bestandsimmobilien.

Ob der Denkmalschutz den Innenausbau betrifft oder ebenso Maßnahmen an der Außenhülle, hängt vom jeweiligen Objekt ab. Dies sollte immer im Einzelfall mit der zuständigen Behörde geklärt werden.

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