Der Worst Case: die Zwangsversteigerung

Manchmal läuft es im Leben nicht rund. Eines kommt zum anderen und auf einmal kann der Kredit für das Eigenheim nicht mehr bedient werden oder man kommt aus anderen Gründen in eine finanzielle Schieflage. Dann kann es zur Zwangsversteigerung des Besitzes kommen, die korrekterweise Vollstreckungsversteigerung heißt.

Grundsätzlich bedeutet eine Zwangsversteigerung, dass eine Forderung eines Gläubigers mit staatlichen Mitteln durchgesetzt wird. Bei fehlenden Barmitteln werden sogenannte unbewegliche Vermögen herangezogen. Das können eben Häuser, Grundstücke, Erbbaurecht, Flugzeuge oder Schiffe sein.

Der Gläubiger beantragt die Zwangsversteigerung. Er kann sein Recht auch bereits im Grundbuch eintragen lassen. Der Antrag wird von einem Rechtspfleger geprüft und dem Gericht vorlegt. Der folgende Beschluss wird dem Schuldner vorgelegt. Es können auch mehrere Gläubiger ihre Forderungen vortragen. Sobald der Anordnungsbeschluss dem Schuldner und/oder dem Grundbuchamt zugestellt wurde, gilt das Eigentum als beschlagnahmt.

Der Gläubiger beantragt die Zwangsversteigerung. Er kann sein Recht auch bereits im Grundbuch eintragen lassen. Der Antrag wird von einem Rechtspfleger geprüft und dem Gericht vorlegt. Der folgende Beschluss wird dem Schuldner vorgelegt. Es können auch mehrere Gläubiger ihre Forderungen vortragen. Sobald der Anordnungsbeschluss dem Schuldner und/oder dem Grundbuchamt zugestellt wurde, gilt das Eigentum als beschlagnahmt.

Auch der Gläubiger kann die Zwangsversteigerung stoppen. Entweder, um sich mit dem Schuldner außergerichtlich zu einigen oder, wenn er mit dem bisherigen Höchstgebot des Objektes nicht zufrieden ist.

Bevor es ernst wird, bestimmt ein Sachverständiger den aktuellen Verkehrswert des Objektes. Dieser wird dann durch den Rechtspfleger festgesetzt. Der Wert kann nun im Anschluss von Gläubiger und Schuldner bei Bedarf angefochten werden.

Alles in allem braucht man dazu einen langen Atem. Vom Antrag der Zwangsversteigerung bis hin zum Termin können 9 bis 24 Monate vergehen.

Die Versteigerung

Hinter jeder Zwangsversteigerung von Immobilien steht ein persönliches Schicksal – keine Frage. Trotzdem ist dieses Verfahren eine gute Möglichkeit an eigenes Eigentum zu kommen, und zwar zu kleinem Preis. Du kannst es zum Eigenbedarf oder zum Vermieten einsetzen. Als Neuling auf diesem Gebiet ist es interessant, einfach mal eine Auktion anzusehen, ohne gleich ein direktes Bieterinteresse zu haben. Neben in entsprechenden Online-Portalen findest Du Termine für Zwangsversteigerungen beim örtlichen Amtsgericht. Jeder dieser Termine ist öffentlich.

Sie sind in die Teile gegliedert. Nach den Bekanntmachungen kann in einem Zeitraum von 30 Minuten geboten werden. Im Anschluss werden die Beteiligten zur Auktion gehört. Der Gläubiger kann als Sicherheit nach dem Zuschlag 10 Prozent des Verkehrswerts fordern oder zumindest die Höhe der Verfahrenskosten. Manchmal sind auch höhere Sicherheitsleistungen erforderlich, wenn zum Beispiel der Schuldner selbst mitbietet.

Wird kein oder ein zu geringes Gebot abgegeben, stellt das Gericht das Verfahren ein. Nach dem Zuschlag gibt es einen Verteilungstermin, zu dem die Gläubiger bedient werden. Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Ersteigerer sein Gebot sowie Zinsen in Höhe von vier Prozent jährlich für den Zeitraum zwischen Zuschlag und Verteilung an das Gericht gezahlt haben. Der Termin liegt für gewöhnlich zwischen vier und zwölf Wochen nach dem Zuschlag. Teilnehmen und bieten kann jeder, der persönlich an dem Termin teilnimmt und sich mit einem Ausweis legitimiert. Auch Vollmachten für anderen Personen sind möglich.

Es empfiehlt sich in jedem Falle, einen Anwalt zu Rate zu ziehen, der sich mit dem Thema Zwangsversteigerungen auskennt.

Der Bieter hat das Recht alle Unterlagen des Objektes einsehen. Es ist nicht üblich, das Objekt vorher von innen zu sehen. Wenn, dann beruht das auf Kulanz der derzeitigen Bewohner. Nicht immer wohnen die Eigentümer im Haus, es kann auch ein vermietetes Haus in die Zwangsversteigerung gehen. Gegebenenfalls kann es der Zwangsverwalter möglich machen, das Objekt zu besichtigen. In den meisten Fällen ersteigerst Du aber die Katze im Sack. Allerdings steht Dir der zuständige Rechtspfleger für alle Fragen zur Verfügung.

Nach der Zwangsversteigerung

Sind die Kosten der Versteigerung einer Immobilie bezahlt, kommen die Gebühren für den Grundbucheintrag und den Zuschlag. Die Zuschlagsgebühr entspricht im Großen und Ganzen der Notargebühr, die bei einem herkömmlichen Grunderwerb fällig wird. Grunderwerbssteuer wird an das Finanzamt fällig. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sobald Du im Grundbuch stehst, darfst Du Dich stolzer Eigentümer nennen. Manchmal werden Häuser auch über Makler versteigert, dann fällt hier noch eine Provision an.

Achtung: Trotzdem ist noch Vorsicht geboten. Es kann sein, dass im Grundbuch noch gesonderte Rechte und Belastungen an das Objekt gebunden sind. Das können Wohnrechte oder noch Grundschulden sein. Diese musst Du dann mit übernehmen. Schulden, die das Gebäude betreffen, gehen nicht auf Dich über. Auch eventuelle Baumängel oder andere Schäden sind von nun an Dein Problem.

Nun gehört Dir das Haus oder die Wohnung. Wenn das Objekt leer steht, kannst Du sofort selbst einziehen oder es vermieten. Wenn die bisherigen Eigentümer dort wohnen, muss Du ihnen eine Räumungsaufforderung zukommen lassen. Dass sie ausziehen müssen, ergibt sich aus dem Zuschlag an Dich für das Objekt. Natürlich kannst Du die bisherigen Eigentümer auch als Mieter weiter darin wohnen lassen.

Ist das Haus oder die Wohnung vermietet, hast Du als neuer Eigentümer ein Ausnahmekündigungsrecht unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen. Hier benötigst Du aber einen Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf.

Teilungsversteigerung

Eine Sonderform ist die Teilungsversteigerung. Hier wird, wie der Name schon sagt, nicht das gesamte Objekt versteigert, wie bei der Vollstreckungsversteigerung. Hier ersteigerst Du nur den Anteil einer Person einer Eigentümergemeinschaft. Oft bietet Du dann gegen den oder die bisherigen Miteigentümer, die das Eigentumsteil nicht in fremde Hände geben wollen. Das ist meist bei Erbengemeinschaften oder bei geschiedenen Ehepartnern der Fall.

Hier erlöschen auch keine Rechte und Belastungen. Diese gegen dann anteilig, aber vollumfänglich auf Dich über. Ebenfalls hast Du hier kein Sonderkündigungsrecht von Mietern oder Pächtern. Wenn Miteigentümer das Objekt bewohnen, bedeutet der Zuschlag an Dich auch die Räumung.

Zu guter Letzt

Du hast die aufregende Zeit der Ersteigerung nun hinter Dir und kannst nun voll ins Vermieter-Dasein einsteigen. Alles Wichtige dafür findest Du unter vermietet.de. Vor allem was nun an Versicherungen, Rechte und Pflichten auf Dich zu kommen, ist hier detailliert und informativ zusammengefasst.

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