In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gilt es, die Forderungen und Wünsche verschiedener Eigentümer unter einen Hut zu bekommen. Das ist nicht immer einfach – besonders, wenn es um die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums geht. Wir zeigen Dir, worauf Du bei der WEG-Immobilienverwaltung achten solltest.
Wohnungseigentumsverwaltung, Sondereigentumsverwaltung und Mietverwaltung – Was ist der Unterschied?
Eines vorweg: Die Wohnungseigentumsverwaltung (kurz WEG-Verwaltung) ist ausschließlich für das Gemeinschaftseigentum einer WEG zuständig und nicht für Deine Mieter. Die Verwaltung Deiner Eigentumswohnung und somit auch das Management Deiner Mieter erledigst Du entweder selbst (mit der Hilfe von Vermietet.de) oder lässt Dich dabei von einem Sondereigentumsverwalter (auch SE-Verwalter genannt) unterstützen.
Das gleiche gilt, wenn Du Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bist. Auch hier ist Vermietet.de genau das Richtige für Dich. Oder aber Du nimmst einen Mietverwalter unter Vertrag. Der macht dann alles, was rund um Deine Immobilie anfällt: Mieterfragen klären, das Objekt in Schuss halten und so weiter.
Für das Gemeinschaftseigentum bist Du jedoch nicht allein verantwortlich, sondern die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Daher steht auch der gesamten WEG die Verwaltung dessen zu (vgl. §18 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz). Dazu habt Ihr verschiedene Möglichkeiten: Entweder Ihr verwaltet gemeinsam als WEG, Ihr bestimmt einen Dritten, die Verwaltung zu übernehmen oder Ihr beauftragt eine professionelle WEG-Immobilienverwaltung. Um Streitigkeiten mit den Miteigentümern zu verringern, ist dies die am meisten empfohlene und genutzte Variante.
Gesetzliche Bestimmungen für die WEG-Immobilienverwaltung
Im Gegensatz zur SE- und Mietverwaltung, unterliegt die WEG-Hausverwaltung einigen gesetzlichen Regelungen. Diese sind im Wohnungseigentumsgesetz (Abkürzung ebenfalls WEG) verankert.
Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft
Gemäß § 9b WEG fungiert die WEG-Immobilienverwaltung als Vertreter der Eigentümergemeinschaft. Sie kann also im Namen der Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich tätig werden. Wird kein Dritter oder kein Dienstleister bestellt, so muss die WEG immer gemeinschaftlich auftreten. Ein einzelner Eigentümer ist nicht ohne offiziellen Auftrag berechtigt für die Gemeinschaft zu agieren.
Bestellung und Abbestellung des Verwalters
Zwei der wichtigsten Punkte. Wie kann ich überhaupt einen WEG-Verwalter engagieren und wie werde ich ihn im Zweifel auch wieder los? Wie Du einen Verwalter bestellst oder auch wieder abbestellst findest Du in §26 WEG.
Grundsätzlich kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur gemeinsam einen WEG-Immobilienverwalter beauftragen. Dieser ist schließlich auch im Namen aller Eigentümer tätig.
Ein Verwaltervertrag ist unabdingbar, denn ohne darf der Verwalter gar nicht erst mit seiner Arbeit loslegen. Der Vertrag muss dabei auf maximal fünf Jahre begrenzt werden. Handelt es sich um eine neu gegründete Eigentümergemeinschaft, darf der Vertrag sogar nur für drei Jahre abgeschlossen werden.
Seid Ihr nicht zufrieden mit der Leistung könnt Ihr den Vertrag auflösen. Und zwar jederzeit. Die Kündigungsfrist darf dabei nicht mehr als sechs Monate betragen. Dass Ihr den Vertrag mit der WEG-Immobilienverwaltung einfach so kündigen dürft, ist übrigens erst seit der WEG-Reform 2020 erlaubt. Bis dahin musste für die Abbestellung ein sogenannter “wichtiger Grund” vorliegen.
Aufgaben der Immobilienverwaltung einer WEG
19 Abs. 2 WEG besagt, dass der WEG-Verwalter zur “ordnungsgemäßen Verwaltung” verpflichtet ist. Welche Leistungen der Verwalter im Einzelnen erbringen soll, wird durch Beschluss der Eigentümer festgelegt und im Vertrag festgehalten.
Zu den Pflichten des Verwalters zählen:
- das Einberufen und Führen der jährlichen Eigentümerversammlung (§ 24 WEG)
- die Erstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und des Vermögensberichts (§ 28 WEG)
- Die Verwaltung von Geldern der WEG, z. B. Instandhaltungsrücklagen (§ 27 WEG)
Darüber hinaus ist es meist die Aufgabe der WEG-Immobilienverwaltung die Hausordnung zu verfassen und für die Durchsetzung zu sorgen, die Immobilie instandzuhalten oder zu -setzen, sowie geeignete Feuer- und Haftpflichtversicherungen abzuschließen.
Welche Qualifikation sollte eine WEG-Immobilienverwaltung vorweisen?
Rechtlich gesehen, darf jede Person eine WEG-Verwalter-Tätigkeit ausüben. Immerhin ist es ja auch möglich, dass sich die WEG selbst vertritt oder jemanden aus den eigenen Reihen als Verwalter bestellt. Sofern es sich jedoch um einen gewerblichen Verwalter handelt, muss dieser über eine Zulassung verfügen und regelmäßige Fortbildungen absolvieren (siehe § 34c GewO). Die WEG-Immobilienverwaltung muss außerdem eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung bedienen.
Wer bei der Industrie- und Handelskammer eine Prüfung abgelegt hat, bei der das nötige Fachwissen eines Immobilienverwalters nachgewiesen wurde, darf sich “zertifizierter Verwalter” nennen. Durch einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss wird ebenfalls der Nachweis der Kenntnisse erbracht, sodass die Bezeichnung “zertifizierter Verwalter” gerechtfertigt ist.
