Verwalter für Immobilien: Darauf solltest Du als Eigentümer achten!

Im besten Fall betreut ein Verwalter Deine Immobilien, ohne dass Du Ärger, Aufwand oder (unvorhergesehene) Kosten hast. Damit das passiert, solltest Du bei der Suche nach einer Hausverwaltung einige Dinge beachten.

Wenn Du Dich auf die Suche nach einem Verwalter für Deine Immobilien machst, muss zunächst geklärt werden, welche Art von Immobilien betreut werden müssen: Eigentumswohnungen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder Mietimmobilien.

Der Grund: Leistungen und Pflichten des Verwalters für WEG-Immobilien werden vom Gesetzgeber – genauer durch das Wohnungseigentumsgesetz (ebenfalls mit WEG abgekürzt) – bestimmt. Und nicht nur das: Du als Eigentümer hast gesetzlich verankerte Ansprüche in Bezug auf den Verwalter für die Eigentumswohnung – zum Beispiel in Bezug auf seine Sachkunde.

Ferner ist die Beauftragung des Verwalters für Immobilien einer Wohnungseigentümergemeinschaft anders geregelt als bei der Mietverwaltung: Ein WEG-Verwalter muss von der WEG per Beschluss bestellt werden. Ein Verwalter für Mietimmobilien unterschreibt lediglich den Vertrag mit dem Eigentümer – und kann entsprechend der Vertragsklauseln gekündigt werden. Die Abberufung eines WEG-Verwalters ist hingegen nicht so einfach.

Was macht ein Immobilienverwalter?

Auch auf diese Frage findet sich die Antwort in der Art der Verwaltung: Für die WEG-Verwaltung schreibt das Gesetz verschiedene Pflichten und Aufgaben vor. Die Leistungen einer Mietverwaltung werden stets individuell ausgehandelt – was in der Praxis einen Vergleich unterschiedlicher Angebote oftmals erschwert.

Grundsätzlich betreut ein Verwalter die Immobilien in kaufmännischen und technischen Bereichen. Das heißt er erstellt einerseits die jährliche Nebenkostenabrechnung,verbucht Einnahmen und zahlt ausstehende Rechnungen. Ein Verwalter kümmert sich andererseits darum, dass Instandhaltungen geplant und durchgeführt werden.

Basics: Darum kümmert sich ein Verwalter von Immobilien

  • Instandhaltungen und Instandsetzungen planen und durchführen
  • Wartungen und Reparaturen planen und durchführen
  • Buchhaltung (Einnahmen prüfen, Kosten kontrollieren)
  • Mahnwesen
  • Kontoführung / Kautionsverwaltung
  • Erstellung von Abrechnungen

Darüber hinaus kann der Leistungsumfang individuell mit dem Verwalter für die Immobilien noch deutlich erweitert werden. Einige Hausverwaltungen bieten auch die Neuvermietung – inklusive Mietersuche und Wohnungsübergabe an. Andere führen auch klassische Hausmeisterservices durch – oder beauftragen einen Hausmeister für diese Leistungen.

Was kostet ein Verwalter für Immobilien?

Die Kosten variieren teilweise stark. Abhängig sind die Preise unter anderem von diesen Faktoren:

  • Mietverwaltung oder WEG-Verwaltung
  • Standort der Immobilie
  • Anzahl der zu verwaltenden Einheiten
  • ggf. zusätzliche Einheiten (Stellplätze, Garage)

Wenn Du einen Verwalter für Deine Immobilien einstellst, rechne mit einem Regelsatz von 20 bis 25 Euro pro Mieteinheit und Monat. Die Mietverwaltung ist in der Regel etwas teurer, ebenso die Verwaltung von Immobilien in städtischen Gebieten. Die realen Verwaltungskosten können also deutlich höher sein.

Zwei Dinge musst Du in Bezug auf die Verwaltungskosten berücksichtigen!

  1. Der Regelsatz umfasst keine zusätzlichen Leistungen, wie etwa eine außerordentliche Eigentümerversammlung bei der WEG-Verwaltung oder die Neuvermietung bei der Mietverwaltung. Schau Dir unbedingt genau an, welche Leistungen im Regelsatz enthalten sind und für welchen Service Extrakosten anfallen. Überlege zum Beispiel auch, welche Dinge Du alleine erledigen kannst und welche Aufgaben der Verwalter für die Immobilien übernehmen soll.
  2. Wird Deine vermietete Eigentumswohnung von einem Verwalter betreut, kannst Du diese Kosten nicht auf den Mieter umlegen. Wenngleich es sich um laufende Ausgaben rund um die Immobilie handelt, sind Verwaltungskosten gemäß Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig.

Das erschwert Dir die Suche nach einem Verwalter für Deine Immobilien

Viele Vermieter und Verwalter – auch ein Großteil unserer Community, bevor sie mit Vermietet.de ihre Immobilien verwaltet haben – fällt die Suche nach der passenden Hausverwaltung nicht leicht. Die Gründe sind unter anderem:

  • Viele Verwalter betreuen Immobilien erst ab einer bestimmten Anzahl an Mieteinheiten. Vor allem private Vermieter mit wenigen Immobilien oder kleine WEGs haben dadurch Probleme, eine Hausverwaltung zu finden.
  • Die Verwaltungskosten schmälern die Rendite, sodass sich eine Fremdbetreuung der Immobilien wirtschaftlich nicht rechnet.
  • Die Professionalität einer Hausverwaltung lässt sich nicht zwingend im Vorfeld feststellen.

Ärger, ungeplante Kosten: Wenn der Verwalter der Immobilien zum Problem wird!

An eine Hausverwaltung gibt man nicht nur viel Arbeit und Aufwand ab, sondern auch Verantwortung. Das ist gut, solange sich der Verwalter professionell um die Immobilien kümmert. Aber nicht selten beklagen Eigentümer eine fehlerhafte Verwaltung ihrer Immobilien. Laut Branchenverband VDIV entstehen jährlich 25 Millionen Euro Schaden durch eine fehlerhafte Immobilienverwaltung. Der Schaden kann beispielsweise dadurch entstehen, dass Reparaturen oder Instandhaltungen nicht rechtzeitig vorgenommen werden oder Einnahmen aufgrund fehlerhafter Nebenkostenabrechnungen entgangen sind. Er kann aber auch durch unseriöse Verwalter entstehen, die zum Beispiel Gelder von Miet- und Kautionskonten veruntreuen.

Das ist ein großes Ärgernis für Eigentümer, die nicht nur ihre Rendite schwinden sehen, sondern auch ihre Altersvorsorge. Schließlich befindet sich ein Großteil der Wohnungen in Deutschland in der Hand von privaten Vermietern, die durch Mieteinnahmen ihren Ruhestand absichern möchten.

Dem Verwalter der Immobilien kündigen

Möchtest Du Deiner Mietverwaltung kündigen, und entschließt Dich beispielsweise für die Selbstverwaltung mit Vermietet.de, solltest Du zunächst genau in den Verwaltervertrag schauen. Viele Verwalterverträge beinhalten spezielle Kündigungsklauseln – einige sind rechtens, andere nicht. So haften Verwalter von Immobilien beispielsweise auch dann, ungeachtet einer Ausschlussklausel im Vertrag, wenn sie nachweislich grob fahrlässig handeln und der Immobilie bzw. dem Eigentümer einen Schaden zufügen. Bei fahrlässigem Verhalten (z. B. Außerachtlassung der Sorgfaltspflicht) oder Unterlassung der vertraglich vereinbarten Leistungen hast Du einen wichtigen Kündigungsgrund und kannst Deine Mietverwaltung entlassen.

Bei der WEG-Verwaltung ist die Kündigung des Verwalters Deiner Immobilien anders geregelt. Ein Verwalter muss zunächst von seinen Aufgaben entbunden werden. Die sogenannte Abberufung des Verwalters erfolgt per Beschluss durch die Eigentümerversammlung. Darüber hinaus muss aber auch der Vertrag mit dem Verwalter gekündigt werden, andernfalls hat er weiterhin Anspruch auf seine Vergütung.

Werde selbst der Verwalter Deiner Immobilien – mit Vermietet.de!

Niemand verlangt, dass Du die Immobilienverwaltung in fremde Hände abgeben – und damit auch immer ein Risiko eingehen – musst. Tatsächlich gibt es viele Aufgaben, die Du mit der richtigen Unterstützung selbst erledigen kannst und damit gar keinen Verwalter für Deine Immobilien benötigst.

Einnahmen verbuchen, Kosten erfassen, Mieteingänge prüfen, die Nebenkostenabrechnung erstellen: All dies und vieles mehr kannst Du problemlos mit Vermietet.de erledigen. Unsere digitale Immobilienverwaltung bietet Dir verschiedene Tools, die Dir den Alltag als Vermieter und Verwalter von Immobilien erleichtern. Darüber hinaus erhältst Du praktische Funktionen, um den Marktwert, die Kaltmiete, den Leerstand und Deine Rendite im Blick zu behalten.

Du, der Verwalter Deiner Immobilien: Diese Vorteile hast Du!

  • Kontrolle über alle Entscheidungen rund um Deine Immobilie
  • Keine hohen (unkontrollierbaren) Verwaltungskosten 
  • Kein Risiko, betrügerischen Dienstleistern ausgesetzt zu sein
  • Intuitive Tools, die Dir diverse Aufgaben erleichtern
  • Automatische Prozesse, die Dir viel Zeit ersparen
  • Rechtssicherheit durch geprüfte Musterschreiben

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