Vermieterschutz: Was Vermieter über ihre Rechte wissen müssen!

In Deutschland, wo ein Großteil der Bevölkerung zur Miete wohnt, gilt nicht nur für Mieter ein gewisser Schutz gegenüber dem Vermieter. Die Gesetzgebung formuliert auch einen Vermieterschutz, der Rechte und Pflichten der Vermieter aufzeigt sowie den Handlungsrahmen für die tägliche Mietpraxis definiert. Wir stellen Ihnen die wichtigsten Fakten vor.

Zahlungsverzug und Mietausfall: Wenn der Mieter die Miete nicht oder nur teilweise zahlt, hat der Vermieter das Recht auf fristlose Kündigung – sofern gewisse Bedingungen erfüllt sind. So ist die fristlose Kündigung bei Mietausfall dann rechtmäßig, wenn der Rückstand mindestens zwei Monatsmieten beträgt. Dies gilt auch, wenn der Mieter unregelmäßig zahlt – mal gar nicht oder mal nur einen Teil der vereinbarten Miete. Eine vorherige Abmahnung müssen Sie als Vermieter in diesem Fall nicht schreiben.
Zahlt der Mieter regelmäßig unpünktlich die Miete, also erst Tage oder Wochen nach dem vereinbarten Zeitpunkt, können Sie nur mit vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.

Hinweis: Beachten Sie als Vermieter: Zum Schutz vor Mietnomanden sollten Sie sich umfassend über den zukünftigen Mieter informieren: Die Bonität ausführlich prüfen (u. a. Schufa, Gehaltsnachweise), Recherche in Datenbanken (z. B. Vermieterschutz-Gemeinschaft), eine Bescheinigung über Mietschuldenfreiheit vom Vorvermieter anfordern und immer eine Mietkaution verlangen.

Vertragsverletzende Nutzung: Vermieterschutz mit fristloser Kündigung gilt, sofern der Mieter das Mietobjekt nicht nach den Vereinbarungen des Mietvertrags nutzt. Eine Vermieterschutz-Verletzung besteht beispielsweise bei der unerlaubten Untervermietung. Besteht das Untermietverhältnis auch nach einer Abmahnung weiter, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen und mit einem rechtswirksamen Titel die Mietwohnung fristlos kündigen. Ein weiteres Beispiel ist die unautorisierte, gewerbliche Nutzung der Mietsache – insbesondere, wenn dies von außen wahrnehmbar ist, z. B. bei Lärmbelästigung oder Belästigung durch hohen Publikumsverkehr und Warenlieferung.

Hinweis: Eine vertragswidrige Untervermietung besteht nicht, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat – etwa, wenn er Familienmitglieder (z. B. Kinder, pflegebedürftige Eltern) oder aus finanziellen Gründen (Jobverlust, Trennung) einen Mitbewohner aufnimmt.

Unsachgemäße Nutzung und mutwillige Schädigung: Mieter müssen einer gewissen Sorgfaltspflicht nachkommen und dürfen die Mietsache weder vernachlässigen noch mutwillig zerstören. Eine fristlose Kündigung ist laut Vermieterschutz etwa dann gestattet, wenn der Mieter die Bausubstanz unerlaubt verändert und eine Wand einreißt oder er die Brandgefahr erhöht und beispielsweise entflammbare Mittel unsachgemäß in den Wohn- oder Kellerräumen lagert. Wird die Mietsache im Zuge einer unsachgemäßen Nutzung so stark verwahrlost, dass die Bausubstanz beschädigt wird, ist die fristlose Kündigung ebenfalls möglich. In diesem Zusammenhang ist es wichtig, dass Sie Ihr Besichtigungsrecht als Vermieter kennen.

Denken Sie als Vermieter daran, dass Sie den Mieter auf sein Verhalten ansprechen und ihm eine Abmahnung schreiben müssen. Ändert der Mieter nach einer gewissen Zeit sein Verhalten nicht, können Sie fristlos kündigen.

Wenn zwei sich streiten …

Kaution, Eigenbedarf, Schimmel: Es gibt unterschiedliche Gründe und Situationen in der deutschen Mietpraxis, die regelmäßig zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter kommen. Wir haben für Sie die wichtigsten Streitpunkte zusammengefasst – inklusive der Rechte für den Vermieterschutz.

Mieterhöhung

Grundsätzlich sind Mieterhöhungen bis zum ortsüblichen Satz, die sogenannte Vergleichsmiete, erlaubt. Hierfür gilt: Frühestens 12 Monate nach Einzug des Mieters bzw. nach letztmaliger Mieterhöhung darf das Schreiben für die Mieterhöhung eintreffen. Kosten für Modernisierungsarbeiten am Gebäude und an den Wohnungen dürfen bis zu 11 % als Mieterhöhung umgelegt werden. Das gilt allerdings nur, wenn die Bauarbeiten eine Verbesserung für den Mieter brachten. Das gilt etwa für energetische Sanierungen, den Anbau von Balkonen oder der Einbau eines Aufzugs. Innerhalb von drei Jahren darf die Mieterhöhung maximal 15 % bzw. 20 % betragen. Das ist ortsabhängig.

Schimmel

Schimmel in der Wohnung ist ein sehr häufiger Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern, unter anderem, weil sich die Beweisbarkeit als schwierig erweist. In Bezug auf den Vermieterschutz bei Schimmel gilt: Sofern der Mieter seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt, die auch das sachgemäße Lüften und Heizen der Räume beinhaltet, muss der Vermieter für die Schadensbeseitigung nicht aufkommen. In der Regel muss ein Sachverständiger entscheiden, ob dem Schimmelbefall ein unsachgemäßer Gebrauch der Wohnung oder Baumangel vorlag. Insbesondere in Bezug auf ein ordnungsgemäßes Lüften und Heizen entscheiden die Gerichte sehr unterschiedlich.

Feuermelder

In allen Bundesländern besteht die Feuermelder-Pflicht. In den meisten Ländern muss der Vermieter die Anbringung und Instandhaltung übernehmen bzw. beauftragen. Wie die genaue Regelung zur Beauftragung Dritter – oder gar des Mieters selber – sind, erfahren Sie auf Vermietet.de.

Vermieterschutz bei Eigenbedarf

Erst wird die Wohnung einige Jahre vermietet, später für eigene Wohnzwecke genutzt. Die Anmeldung von Eigenbedarf gegenüber dem Mieter ist keine Seltenheit. Eigenbedarf kann auch die Nutzung durch Familienangehörige, Angehörige des Haushalts, nicht eheliche Kinder des Lebenspartners oder Pflegepersonal umfassen. Vermieter müssen hier die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573 c BGB beachten. Diese richten sich nach der Mietdauer, müssen aber mindestens drei Monate umfassen.

vermieterschutz

Als „wirksam“ gilt die Kündigung mit entsprechender Frist, wenn das Schreiben bis spätestens zum dritten Werktag des Kalendermonats beim Mieter eingegangen ist. Auch die Informationen, die Sie für eine Eigenbedarfskündigung brauchen, finden Sie selbstverständlich auf Vermietet.de.

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