Verkehrssicherungspflicht: Grundstück muss für alle sicher sein

Auf einem Grundstück sind rutschiges Laub, lose Dachziegel oder eine defekte Beleuchtung eine Gefahr für Mieter und Besucher. Als Eigentümer einer Mietimmobilie bist Du dafür verantwortlich, dass hier niemand zu Schaden kommt. Das besagt die sogenannte Verkehrssicherungspflicht für Grundstücke. Hier erfährst Du, was Du bei der Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht beachten musst.

Die Verkehrssicherungspflicht für Grundstück und Immobilie ist eine allgemeine Rechtspflicht. Als Vermieter musst Du dafür sorgen, dass Deine Immobilie inklusive Grundstück für Mieter, Besucher und Passanten rund um die Uhr sicher ist. Das ist die Kernaussage der Verkehrssicherungspflicht, die sich auf zwei wichtige Gesetze stützt: Zum einen auf das Grundgesetz, da heißt es im Artikel 14: „Eigentum verpflichtet.“

Das andere Gesetz findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der hier entscheidende § 823 besagt: „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

verkehrssicherungspflicht gehweg

Lässt Du die Unterhaltung Deiner Immobilie schleifen, und es kommt deswegen zu einem Unfall, bist Du schadensersatzpflichtig. Der Vorwurf: schuldhafte Handlung. Die Lösung: Unternehme alles, um potenzielle Gefahrenquellen zu vermeiden und unterlasse alles, was eine potenzielle Gefahrenquelle sein könnte.

Achtung: Ein Warnschild aufzustellen, ist keine Lösung. So ein Hinweis könnte unter Umständen Haftungsansprüche von Geschädigten reduzieren, aber entbindet Dich nicht von Deiner Verantwortung. Besser als jedes Warnschild ist die zeitnahe Beseitigung von Mängeln und Schäden.

Verkehrssicherungspflicht für Dein Grundstück

Statte Deinem Grundstück regelmäßig einen Besuch ab und sehe nach dem Rechten. Achte dabei auf alles, was eine potenzielle Gefahr sein könnte und eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht ist. Gehwege und Treppen stehen bei den meisten Vermietern auf der Checkliste. Doch es gibt noch einiges mehr, worauf Du regelmäßig ein wachsames Auge werfen musst:

  • Kaputte oder unebene Gehwegplatten sind böse Stolperfallen. Gehe alle Wege ab, um eventuelle Schäden zu entdecken.
  • Halte Gehwege frei von Scherben, Laub, Müll, Laub, Eis und Schnee.
  • Alle Treppenstufen müssen intakt sein, das gilt auch für das Treppengeländer.
  • Achte auf eine funktionierende Außenbeleuchtung. Eine defekte Lampe birgt ein hohes Unfallrisiko. 
  • Nicht alles Gute kommt von oben: Kontrolliere das Dach samt Dachziegel, Regenrinne, Schornstein, Satellitenschüssel oder Schneefanggitter. Auch Fotovoltaikanlagen müssen regelmäßig gecheckt werden. 
  • Überprüfe mindestens zweimal jährlich den Baumbestand (mit und ohne Blattwerk) auf Deinem Grundstück –  und immer nach einem Sturm. Verursachen bei einem Sturm herabfallende Äste Schäden kannst Du unter Umständen dafür haftbar gemacht werden. Bei großen, älteren oder bereits beschädigten Bäumen ist es ratsam, einen professionellen Baumkontrolleur hinzuzuziehen.
  • Falls vorhanden, musst Du auch für die Sicherheit eines Spielplatzes sorgen.
  • Zäune, Mauern und Hecken müssen sicher sein.
  • Organisiere eine regelmäßige Wartung von technischen Anlagen und Geräten. 

Achtung: Nach einem Sturm solltest Du Deinem Grundstück unbedingt einen Besuch abstatten. Jetzt ist das Risiko besonders hoch, dass der Sturm Schäden angerichtet hat, die eine Unfallgefahr bergen.

Verkehrssicherungspflicht: Grundstück und angrenzende Bürgersteige kontrollieren

Wie bereits erwähnt, müssen die Gehwege auf dem Grundstück regelmäßig auf ihre Sicherheit kontrolliert werden. Unter Umständen ist dies sogar täglich notwendig. Das ist besonders im Winter der Fall, wenn Eis und Schnee die Gehwege in spiegelglatte Rutschbahnen verwandeln können.

Aber auch der Herbst hat seine Tücken. Hier ist auf eine regelmäßige Laubbeseitigung zu achten. Nasse Blätter sind besonders rutschig und damit auch eine Gefahr für die Unversehrtheit von Mietern und Besuchern.

Nicht nur das Grundstück samt seinen Gehwegen, Parkplätzen und Zufahrten untersteht Deiner Kontrolle: Auch Bürgersteige, die an Dein Grundstück grenzen, müssen auf Gefahren überprüft werden. Das gilt nicht nur für Schnee und Eis, sondern auch für Laub, Scherben oder Verschmutzungen, die sicherheitsgefährdend sind.

Du bist nicht für die Instandhaltung des angrenzenden Bürgersteigs verantwortlich. Aber: Schlaglöcher, kaputter Belag oder andere Stolperfallen solltest Du umgehend der Gemeindeverwaltung mitteilen. So bist Du rechtlich abgesichert, falls es deshalb zu einem Unfall kommen sollte.

Wie oft Grundstück auf Sicherheit überprüfen?

Jetzt fragst Du Dich sicher, wie oft Du im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht Dein Grundstück kontrollieren musst. Leider können wir Dir hierauf keine rechtsverbindliche Antwort geben. Einen gesetzlich vorgegebenen Kontroll-Rhythmus gibt es nicht. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Besitzer eines Altbaus öfter nach dem Rechten sehen sollten, da hier häufiger mit Schäden zu rechnen ist als in einem Neubau.

Genauer ist die Rechtslage bei der Räum- und Streupflicht, denn diese ist wetterabhängig. Auch die zweimal jährliche Kontrolle von Baumbeständen ist vorgeschrieben.

Für den Fall der Fälle ist eine Haftpflichtversicherung eine gute Sache. Allerdings kannst Du Deinen Versicherungsschutz ganz oder teilweise verlieren, wenn Du die Verkehrssicherheitspflicht grob vernachlässigt hast.

Was tun, wenn die Bäume des Nachbarn eine Gefahrenquelle sind?

Für die Verkehrssicherheit der Bäume auf dem Nachbargrundstück ist der Grundstückseigentümers verantwortlich. Das gilt nicht nur innerhalb seines Grundstücks, sondern auch darüber hinaus.

Beispiel: Ein Baum Deines Nachbarn sieht so aus, als könnte er spätestens beim nächsten Sturm auf Dein Grundstück stürzen. Dann solltest Du Deinen Nachbarn freundlich darauf aufmerksam machen, dass die Verkehrssicherungspflicht für sein Grundstück inklusive Baumbestand bei ihm liegt. Vielleicht hat er es ja noch gar nicht bemerkt.

Fruchtet ein persönliches Gespräch nicht, könnte ein Mitarbeiter der zuständigen Behörde zu einem zweiten Gespräch hinzugezogen werden, der den Handlungsbedarf erläutert. Weigert sich der Baum-Besitzer, den Bedarf anzuerkennen und den Baum fällen zu lassen, kannst Du einen Gutachter und Anwalt einschalten und den Nachbarn per Gerichtsbeschluss zum Handeln zwingen. Das sollte aber wirklich nur die allerletzte Möglichkeit sein. Ein freundliches persönliches Gespräch ist oft viel wirksamer.

Laub vom Nachbargrundstück: Wer muss es entfernen?

Für Laub, das auf Deinem Grundstück liegt, bist Du verantwortlich, auch wenn die Blätter vom Baum des Nachbarn kommen. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass es zuzumuten ist, das Laub vom Nachbarbaum zu kehren und zu entsorgen.

Laut einem Urteil des Amtsgerichts München musst Du Nadeln oder Laub durch Bäume auf dem Nachbargrundstück hinnehmen (Az.: 114 C 31117/12). Ausnahme: Kommt es zu Laubbergen, die über das übliche und zumutbare Maß hinausgehen, ist ein finanzieller Ausgleich möglich, so urteilte das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 6 U 185/07).

Liegt die Verkehrssicherungspflicht des Grundstücks immer beim Vermieter?

Die Verkehrssicherungspflicht liegt immer bei dem Grundstückseigentümer. Aber: Du kannst bestimmte Aufgaben wie Winterdienst oder Laub kehren auf Deinen Mieter übertragen. Allerdings musst Du dies im Mietvertrag auch so vorab vereinbaren, nachträglich kannst Du eine entsprechende Klausel nicht mehr einfügen. So muss die Schnee- und Eisbeseitigung ausdrücklich erwähnt sein. Einen rechtssicheren Mietvertrag mit entsprechender Klausel stellen wir Dir von Vermietet.de gerne zur Verfügung. Eine einvernehmliche Änderung des Mietvertrags ist natürlich auch möglich.

Du kannst Aufgaben auch an einen Hausmeister delegieren. Er kann sich darum kümmern, dass die Verkehrssicherungspflicht fürs Grundstück eingehalten wird. Das gilt auch für externe Dienstleister. Aber als Eigentümer bist Du letztendlich immer in der Verantwortung. Es obliegt Dir, dafür zu sorgen, dass jeder seinen Pflichten ordnungsgemäß und regelmäßig nachkommt. Laut BGB haftet der Eigentümer „für etwaige Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen“.

Auch wenn es Zeit und Aufwand kostet, Deine Verkehrssicherungspflicht darfst Du nicht auf die leichte Schulter nehmen. Denn bei der Nichteinhaltung oder groben Verstößen können Schadensersatz- und Schmerzensgeldzahlungen bis hin zu Geld- und Freiheitsstrafen die Folge sein. Statte Deiner Mietimmobilie lieber einen Kontrollbesuch zu viel als zu wenig ab. So bist Du auf der (rechts-) sicheren Seite.

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