Was gilt es bei einer Schimmelsanierung zu beachten?

Eine Schimmelsanierung sollte möglichst frühzeitig durchgeführt werden, damit Bausubstanz und Gesundheit nicht leiden. Alles Wichtige zum Umgang mit Schimmel in einem Mietobjekt, der Klärung der Kostenübernahme und zur Absetzbarkeit der Kosten lesen Sie hier.

Schimmel – und insbesondere die Ursachen beziehungsweise Herbeiführung – ist ein häufiges Streitthema zwischen Vermieter und Mietern. Manchmal ist nicht klar, worin die Ursache für den Schimmel an der Wand liegt. Manchmal ist es hingegen eindeutig.

So kann Schimmel die Folge eines Wasserrohrbruchs sein. Ebenso können Schäden in der Außendämmung, eine falsche Verarbeitung von feuchten Baumaterialien oder eine zu hohe Raumfeuchtigkeit ursächlich für die Schimmelbildung sein. Letzteres entsteht oftmals durch ein falsches Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner oder auch durch mangelhafte Baumaterialien.

Achtung: Als Vermieter haben Sie eine Aufklärungspflicht. Das Landgericht Berlin urteilte, dass Vermieter das Wissen über richtiges Heizen und Lüften nicht ohne Weiteres voraussetzen können (vgl. Urteil vom 19.03.1991, Az. 65 S 221/90; Urteil vom 09.08.1999, Az. 61 S 510/98). Informieren Sie Ihren Mieter daher am besten über die richtige Vorgehensweise – beispielsweise als Anlage im Mietvertrag.

Wer muss die Schimmelsanierung übernehmen?

Vermieter sind – verschuldensunabhängig – verpflichtet, eine schadensfreie Mietsache zur Verfügung zu stellen. Sie müssen also die Schimmelsanierung beauftragen. Wer die Kosten für die Schimmelsanierung trägt, hängt von der Ursache für den Schimmelpilzbefall und gegebenenfalls vom Umfang des Schadens ab.

  • Liegt die Ursache zum Beispiel an feuchten Baumaterialien oder Wärmebrücken, tragen Vermieter die Kosten für die Schimmelbeseitigung.
  • Liegt die Ursache im falschen Lüften und Heizen, muss der Mieter die Kosten übernehmen.
  • Meldet der Mieter einen Schimmelbefall nicht rechtzeitig, kann er zu Schadensersatz verpflichtet werden, wenn der Schaden dadurch größer und kostspieliger geworden ist.

Ein Streit, wer oder was den Schimmelbefall verursacht hat, wird meist vor Gericht entschieden. Hierzu wird ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger hinzugezogen, der die betroffenen Räume inspiziert und analysiert. Als Vermieter trifft Sie die Beweislast. Beauftragen Sie ein privates Gutachten, tragen Sie die Kosten dafür.

Kosten für Schimmelsanierung absetzen

Sofern es sich nicht um einen oberflächlichen Schimmelpilz handelt, der ohne viel Aufwand selbst entfernt werden kann, müssen Sie eine Fachfirma für die Schimmelsanierung beauftragen. Pauschal lassen sich die Kosten nicht beziffern, da jede Schimmelsanierung unterschiedlich ist – zumal auch weitere Kostenfaktoren wie Gutachter, Anwalt, Gerichtsverhandlung, Lüftungssysteme, neuer Fassadenputz eine Rolle spielen.

Ob Sie nun 6.000 oder 16.000 Euro für die Schimmelsanierung zahlen müssen: Die Renovierungskosten können Sie direkt als Werbungskosten in der Steuererklärung absetzen. Werden die Arbeiten innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie durchgeführt und übersteigen 15 Prozent der Anschaffungskosten, werden die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten über die folgenden Jahre abgeschrieben.

Kredite & Fördermittel für die Schimmelsanierung?

Manchmal hat man Glück im Unglück und der Schimmelbefall wird erkannt, bevor die geplante Fassadensanierung stattfindet, oder Sie nutzen die Gelegenheit, um die Wärmedämmung zu erneuern oder andere Modernisierungen durchzuführen. Banken, Staat und Gemeinden bieten hierzu günstige Sanierungs- und Modernisierungskredite sowie Fördermittel an.

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Hinweis: Führen Sie im Rahmen der Schimmelsanierung Modernisierungen durch, müssen Sie den Zeitpunkt gut wählen. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sind nur zulässig, wenn Sie mindestens drei Monate zuvor angekündigt werden.

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