Sorgt für Sicherheit bei Eis und Schnee: Räum- und Streupflicht

Zeigt sich der Winter von seiner frostigen Seite, können sich harmlose Gehwege schnell in gefährliche Eis- und Schneepisten verwandeln. Genau das müssen Immobilienbesitzer verhindern. Als Vermieter bist Du für die Einhaltung der Räum- und Streupflicht verantwortlich. Was Du dabei beachten musst, erfährst Du hier.

Der Winterdienst inklusive Räum- und Streupflicht ist keine nette Geste, sondern im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht rechtlich vorgeschrieben. Grundlage für die Räum- und Streupflicht sind zwei Gesetze: „Eigentum verpflichtet“, so steht es im Grundgesetz, Artikel 14. Das zweite Gesetz findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB § 823): „Wer vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.“

Was fällt unter die Räum- und Streupflicht?

Der Außenbereich Deines Grundstücks muss auch bei Schnee und Eis immer sicher begehbar sein. Alle Wege, die zum Grundstück führen, sind bei Bedarf zu räumen und zu streuen. Das gilt auch für Zu- und Einfahrten, Parkplätze, Hofflächen und Treppen. Die Streu- und Räumpflicht auf einem Privatgrundstück schützt nicht nur Mieter, sondern auch Besucher und Passanten. Stürzt der Postzusteller auf Deinem Grund und Boden, weil Du der Räum- und Streupflicht nicht korrekt nachgekommen bist, wirst Du dafür haftbar gemacht.

Die Verkehrssicherungspflicht inklusive Winterdienst endet aber nicht unbedingt an der Grundstücksgrenze. Unter Umständen bist Du auch für den angrenzenden Bürgersteig verantwortlich und musst auch hier räumen und streuen. Ob das bei Deinem Grundstück der Fall ist, erfährst Du bei Deiner Gemeinde. Denn mittlerweile geben einige Kommunen den Winterdienst an die Haus- und Grundstücksbesitzer weiter.

Balkon und Terrasse unterliegen nicht Deiner Räum- und Streupflicht. Dafür ist der Mieter allein verantwortlich.

Auch Mieter und Dienstleister dürfen räumen und streuen

Die Räum- und Streupflicht ist ohne Frage eine wichtige Aufgabe – aber auch eine unliebsame. Daher die gute Nachricht: Du darfst den Winterdienst abgeben – an einen Hausmeister oder einen externen Dienstleister. Auch kannst Du den Winterdienst inklusive Schneeräumung Deinem Mieter übertragen. Das ist jedoch nur möglich, wenn dies im Mietvertrag vorab so vereinbart wurde. Nachträglich darf – außer im gegenseitigen Einverständnis – eine Winterdienst-Klausel nicht mehr eingefügt werden. Erstellst Du Deine Mietverträge mit Vermietet.de, ist die Räum- und Streupflicht für Mieter darin enthalten.

In Deinem Mietvertrag steht solch eine Winterdienst-Klausel? Prima, das heißt, weniger Arbeit für Dich – aber nicht weniger Verantwortung. Zum einen musst Du einen Plan für den Winterdienst erstellen (AG Waldshut-Tiengen Urt.v.30.6.2000, 1 O 60/00). Die Einhaltung des Plans musst Du auch kontrollieren. Zum anderen bist Du für die ordentliche Ausführung des Winterdienstes verantwortlich.

Achtung: Die Kosten für einen externen Dienstleister, der sich um den Winterdienst kümmert, kannst Du über die Betriebskosten auf Deinen Mieter umlegen. Das gilt nicht für den Hausmeister. Die Ausgaben für ihn werden bereits über die Betriebskostenabrechnung umgelegt und können nicht zweimal abgerechnet werden.

Verletzung der Räum- und Streupflicht hat Konsequenzen

Der Winterdienst liegt in der Verantwortung des Vermieters, selbst wenn Du den Job delegierst. Übernimmst Du den Winterdienst nicht persönlich, musst Du die korrekte Ausführung der Räum- und Streupflicht regelmäßig kontrollieren. Wird bei der Schneeräumung und dem Streuen geschludert, und es kommt jemand zu Schaden, dann wirst Du dafür haftbar gemacht. Dabei ist es auch unerheblich, wer den Winterdienst ausführt – ob Mieter, Hausmeister oder externer Dienstleister.

Abgesehen von dem Unfallrisiko kann die Verletzung der Räum- und Streupflicht im Winter auch ein Bußgeld nach sich ziehen. Das wird von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich gehandhabt. Nicht jedes bittet zur Kasse, aber in einigen sind Bußgelder bis 500 Euro fällig. In vereinzelten Bundesländern sind sogar Bußgelder im vierstelligen Bereich möglich.

Achte darauf, dass der Winterdienst korrekt ausgeführt wird. Laut einem Urteil des OLG Hamm (Urt.v.16.1.2012, 1 6 U 206/11) reicht es nicht aus, wenn Du einmal im Monat bei Deiner Mietimmobilie nach dem Rechten siehst. Meint es Frau Holle besonders gut, sind Kontrollbesuche zweimal oder dreimal die Woche notwendig. Und: Für den Fall der Fälle, ist das Geld in eine Haftpflichtversicherung gut angelegt.

Räumen und streuen – rund um die Uhr?

Die Einhaltung der Räum- und Streupflicht ist von den Wetterbedingungen abhängig. Bei starken Schneefällen muss regelmäßig geräumt werden. Den Fußgängern sollte eine freie Laufspur von mindestens einem Meter Breite zur Verfügung stehen. Bei Glatteis ist schneller Einsatz gefragt. Wird Glatteis für die Nacht vorhergesagt, ist ein vorsorgliches Streuen am Vorabend erforderlich.

Ausnahmen für die Räum- und Streupflicht:

  • Bei andauerndem, heftigem Schneefall wird das Räumen zur Sisyphusarbeit und ist wenig sinnvoll. Doch sobald es aufhört zu schneien, muss die Schneeschippe wieder ran. 
  • Bei Eisregen ist es Privatpersonen nicht zumutbar, den Winterdienst zu verrichten. Das Verletzungsrisiko ist viel zu hoch. Hat der Eisregen aufgehört, muss spätestens eine Stunde später gestreut werden (OLG Celle NJW-RR 2004, 1251).
  • Räumen und Streuen ist nicht rund um die Uhr notwendig. Die Winterdienst-Zeiten sind zwar Sache der Gemeinden, wird aber in den meisten einheitlich geregelt: Räum- und Streupflicht besteht zwischen 7 Uhr morgens und 20 Uhr abends. An Sonn- und Feiertagen ein bis zwei Stunden später.

Fazit

Im Kinderlied heißt es: „Schneeflöckchen, Weißröckchen, wann kommst Du geschneit.“ Wie wir wissen, gibt es auf diese Frage keine 100 Prozent zuverlässige Antwort. Deshalb sollten sich Vermieter bereits vor dem Winter Gedanken über die Räum- und Streupflicht machen.

Aufgaben wie die Erstellung von Schneeräumungsplänen und die Beschaffung von Räumungsgeräten und Streugut solltest Du nicht auf den letzten Drücker erledigen. Eine gute und rechtzeitige Organisation schützt vor Unfällen und Bußgeldern.

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