Modernisierungsumlage auf Mieter richtig anwenden

Als Vermieter befasst man sich nicht jeden Tag mit der Modernisierungsumlage auf Mieter. Bevor Sie Modernisierungsarbeiten planen, sollten Sie sich aber ausführlich informieren – damit alles rechtskonform und reibungslos abläuft. In diesem Artikel liefern wir Ihnen die wichtigsten Informationen rund um die Modernisierungsumlage, deren Ankündigung, einer Mieterhöhung und mehr.

Was ist die Modernisierungsumlage auf Mieter?

Als Modernisierungsumlage bezeichnet man im deutschen Mietrecht eine Mieterhöhung, die Vermieter nach Beendigung einer Modernisierungsmaßnahme vornehmen dürfen. Die gesetzliche Grundlage dazu bildet § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der auch gleichzeitig die Höhe und Begrenzung der Modernisierungsumlage auf den Mieter regelt.

Kurzer Exkurs: Was gilt als Modernisierung?

Welche Modernisierungen eine Mieterhöhung rechtfertigen, definiert der Gesetzgeber in § 555b BGB sinngemäß wie folgt:

Es handelt sich um bauliche Veränderungen, die den

  • energetischen Zustand der Immobilie verbessern (Einsparung von Endenergie),
  • zur Reduzierung des Wasserverbrauchs beitragen,
  • den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen,
  • die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder
  • Umständen zugrunde liegen, die der Vermieter nicht zu verschulden hat und nicht zum Erhaltungsaufwand zählen.

Achtung: Die Modernisierungsumlage auf den Mieter ist nicht anzuwenden, wenn die Modernisierung neuen Wohnraum durch An-, Um- oder Neubau schafft oder durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird.

Klassische Beispiele für Modernisierungen sind die Dämmung der Außenwand, der Einbau moderner Bäder oder die Heizungssanierung durch eine moderne Heizungsanlage.

Auch eine Balkonsanierung, bei der ein Balkon erstmals angebaut, erweitert oder verbessert wird, bildet die Voraussetzung für die Modernisierungsumlage auf den Mieter. Das Landgericht Wiesbaden entschied im Jahr 2004, dass der erstmalige Anbau eines Balkons als Modernisierungsmaßnahme gilt.

Modernisierungsumlage: Wie hoch ist diese?

Seit dem Jahr 2019 dürfen Vermieter acht statt zuvor elf Prozent der Kosten als Modernisierungsumlage auf den Mieter übertragen. In § 559 BGB ist zudem eine Begrenzung der Mieterhöhung nach Modernisierungen definiert:

Innerhalb der ersten sechs Jahre nach der Modernisierung darf sich die monatliche Miete nicht um drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Lag die monatliche Miete zuvor bei unter sieben Euro je Quadratmeter Wohnfläche, dürfen Vermieter die monatliche Miete um maximal zwei Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen.

Welche Kosten dürfen als Modernisierungsumlage auf den Mieter übertragen werden?

Bei der Berechnung der Modernisierungsumlage auf den Mieter benötigen Sie eine genaue Kostenaufstellung für jede einzelne Maßnahme, sofern Sie mehrere durchgeführt haben. Der Grund: Nicht immer ist eine Türsanierung, eine Fenstersanierung oder der Austausch der Heizungsanlage eine Modernisierung – beziehungsweise nicht komplett.

Sie müssen die sogenannten „Sowieso“-Kosten aus den Gesamtkosten herausrechnen – Kosten, die Sie ohnehin für den Erhaltungsaufwand gehabt hätten. Auch Kosten, die aus staatlich geförderten Sanierungskrediten gedeckt sind, zählen nicht zu den umlegbaren Modernisierungskosten.

Die Kosten sind zunächst anteilig auf die Wohnungen zu verteilen, die von der Modernisierung betroffen sind. Acht Prozent der Kosten dürfen Sie dann jährlich als Modernisierungsumlage auf den Mieter umlegen.

Gesetzgeber erlaubt Schätzung des Erhaltungsaufwands

Der Erhaltungsaufwand, die „Sowieso“-Kosten, gehen zu Ihren Lasten. Wir empfehlen Ihnen grundsätzlich alle Rechnungen von Handwerkern, Architekten und weiteren Dienstleistern sorgfältig aufzubewahren, um nicht nur die Modernisierungsumlage auf den Mieter berechnen zu können, sondern auch die nicht umlegbaren Kosten in der Steuererklärung aufzuführen.

Ist eine Einzelaufstellung der Kosten nicht möglich, sind diese zu schätzen. Bei dem vereinfachten Verfahren zur Berechnung der Modernisierungsumlage auf den Mieter erkennt der Gesetzgeber 30 Prozent als Erhaltungsaufwand an, sofern die Kosten für die Modernisierung 10.000 Euro nicht überschreiten.

modernisierungsumlage

Unbedingt beachten: Modernisierung korrekt ankündigen!

Für die korrekte Anwendung der Modernisierungsumlage ist eine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sowie der zu erwartenden Mieterhöhung vorzunehmen. Spätestens drei Monate vor Baubeginn müssen Sie Ihre Mieter schriftlich (in Briefform, per Fax oder E-Mail) über die Maßnahmen informieren.

Bei korrekter Ankündigung muss der Mieter die Modernisierung dulden, kann nicht widersprechen oder auf Unterlassung klagen. Zudem ist dieser verpflichtet, die Mieterhöhung nach Abschluss der Arbeiten zu zahlen – sofern kein Härtefall vorliegt oder der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht nach §§ 555e und 561 BGB Gebrauch macht.

Der Verzicht auf die Ankündigung oder Fehler im Schreiben haben vor allem finanzielle Folgen für Vermieter. Nach § 559b BGB ist eine Modernisierungsumlage ohne Ankündigung erst nach neun Monaten wirksam.

Im Regelfall schuldet der Mieter die neue Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zustellung der Erklärung. Erfolgt die Ankündigung nicht frist- und ordnungsgemäß, verlängert sich diese Frist um sechs Monate.

Modernisierungsumlage auf Mieter auch bei Neuvermietung?

In angespannten Wohnungsmärkten verhängen die Landesregierungen die sogenannte Mietpreisbremse, die eine Mieterhöhung bei Neuvermietung auf zeh Prozent über der ortsüblichen Miete begrenzt. Für die Modernisierungsumlage bei Neuvermietung gilt das nicht, da die Bundesregierung den Neubau und die Modernisierung von Wohnungen für Eigentümer attraktiv halten möchte.

Folgendes gilt es zu beachten:

  1. Nach Modernisierungen müssen Sie sich nicht nach der Mietpreisbremse richten und die Miete gegebenenfalls senken, wenn der Vormieter bereits eine höhere Miete gezahlt hat. Man spricht vom sogenannten Bestandsschutz.
  2. Dies müssen Sie im Rahmen Ihrer Auskunftspflicht nach § 556g BGB nachweisen und dem neuen Mieter die Vormiete offenlegen.
  3. Bei Neuvermietung nach Modernisierungen dürfen Sie die Vormiete um die nach § 559 BGB vorgesehene Modernisierungsumlage erhöhen.

Die Regelungen zur Modernisierungsumlage auf Mieter gelten nur für die erste Vermietung nach der Modernisierung.

Fazit zur Modernisierungsumlage auf Mieter

Als Vermieter beschäftigen Sie sich meist über einige Wochen und Monate mit der Planung und Organisation von Modernisierungsmaßnahmen. Beachten Sie dabei unbedingt die Fristen und formellen Anforderungen zur Ankündigung der Modernisierung, um finanzielle Konsequenzen zu vermeiden.

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