Im Mietvertrag Schönheitsreparaturen rechtswirksam vereinbaren

Was sind Schönheitsreparaturen und müssen Sie von Ihnen als Vermieter durchgeführt werden? Oder ist der Mieter zu kleineren Renovierungsarbeiten verpflichtet? Es kommt darauf an, wie im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen verschriftlicht sind. Wir klären Sie auf.

Grundsätzlich ist der Vermieter oder die Hausverwaltung für Reparaturen und Instandsetzungen verantwortlich. Da sich die Wohnung nicht im Eigentum des Mieters befindet, kann er zunächst nicht verpflichtet werden, Arbeiten zur Instandsetzung zu übernehmen. Es gibt jedoch eine Ausnahme, und das sind die sogenannten Schönheitsreparaturen. Dabei handelt es sich um kleinere Arbeiten oder Instandsetzungen, die keinen hohen Aufwand und nur einen geringen finanziellen Einsatz bedürfen.

In der Regel betreffen die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen die Renovierung der Räume. Aber auch Dinge, die im täglichen Gebrauch dem Verschleiß unterliegen, können dem Mieter zur Instandsetzung übertragen werden. Dazu gehören Wasserhähne, Fenstergriffe, aber auch Sanitärobjekte wie das Toilettenbecken. Eine Ausnahme bei der Renovierung betrifft die Fliesen und die Fußböden. Diese zählen zum Inventar der Wohnung und sollten vom Vermieter instand gesetzt oder erneuert werden. Die Gestaltung der Decken und Wände obliegt jedoch dem Mieter. Die Regelung gilt während der Mietzeit, aber auch für den Auszug. Der Mieter übernimmt nach dem Auszug in der Regel die Renovierung. Dafür zieht er in eine frisch renovierte Wohnung ein. Abweichende Absprachen können zwischen dem Mieter und dem Nachmieter in Übereinstimmung mit dem Vermieter individuell getroffen werden.

Die nachfolgende Infografik gibt einen Überblick über die geltenden Regelungen und Richtlinien zum Thema Schönheitsreparaturen:

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Die im Mietvertrag festgelegten Schönheitsreparaturen sind gesetzlich geregelt

Der Vermieter darf nicht willkürlich im Mietvertrag für die Wohnung Schönheitskorrekturen festlegen. Der Bundesgerichtshof hat Festlegungen getroffen. Dabei wird eine im Mietvertrag zum Thema Schönheitsreparaturen zulässige Klausel festgelegt, die den Vermieter von der Renovierungspflicht befreit. Der Mieter muss in diesem Fall die Schönheitsreparaturen ausführen. Ohne vertragliche Vereinbarung ist der Mieter nicht zu Reparaturen verpflichtet.

Mietvertrag und Schönheitsreparaturen – die zulässigen Klauseln

Sind im Mietvertrag Schönheitskorrekturen anhand der zulässigen Klausel vereinbart worden, muss der Mieter dieser Vereinbarung nachkommen und die Kosten für die Reparaturen selbst tragen. Grundsätzlich ist es aber möglich, einen Mietvertrag ohne Schönheitsreparaturen zu vereinbaren. Einige Vermieter bieten diese Option an. Sie schlägt sich jedoch auf die Miete nieder, denn diese ist mitunter deutlich teurer, als wenn der Mieter sich an den Kosten für die Instandsetzung der Wohnung in einem gewissen Rahmen beteiligt.

Die zulässige Klausel für die im Mietvertrag vereinbarten Schönheitsreparaturen bezieht sich auf die Renovierung der Wohnung während der Mietzeit und beim Auszug. Hier gibt der BGH dem Vermieter einigen Spielraum. So kann er im Mietvertrag bestimmen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. In diesem Falle hat der Mieter die Pflicht, die Wohnung im renovierten Zustand zu übergeben. Alternativ kann er die Renovierung auch unterlassen. Dann ist er jedoch zu einem finanziellen Ausgleich verpflichtet.

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Diese Regelung kann von Vorteil sein, wenn der Nachmieter eine besondere Renovierung wünscht und diese selbst übernehmen möchte. Der Vormieter spart die Arbeit und findet den Nachmieter finanziell ab. Dieser setzt die Finanzen ein, um seine individuellen Vorstellungen von der Renovierung der Wohnung umzusetzen.

Sie möchten Ihrem Mieter im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturen vorgeben?

Die Aufgaben einer Hausverwaltung bei Eigentumswohnungen unterscheidet sich von denen der Verwaltung eines Mietshauses. In der Eigentumswohnung entscheiden die Besitzer selbst, wie sie ihre Wohnung gestalten. Sie sind auch für den Verkauf und damit für die Übergabe an einen neuen Besitzer selbst verantwortlich.

Die technische Immobilienverwaltung in einer Eigentumsgemeinschaft hat andere Aufgaben. Sie ist für die Instandsetzung der Gebäudeteile verantwortlich, die gemeinschaftlich genutzt werden. Dazu gehören das Dach und die Fassade, aber auch die Keller und Flure. Verträge über Instandhaltungen oder Schönheitsreparaturen werden mit den Eigentümern in der Regel nicht abgeschlossen. Nur für die Gestaltung der äußeren Anlagen und der gemeinschaftlich genutzten Räume kann es gemeinsame Bestimmungen geben.

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