Bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum müssen die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches beachtet werden. Als Vermieter musst Du einen Mietvertrag gemäß BGB-Vorschriften aufsetzen oder entsprechende Vordrucke verwenden. Dabei gilt es, auf die unterschiedlichen Bestimmungen für gewerblich oder privat genutzte Mietsachen zu achten. Die wichtigsten Regelungen aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch zum Mietvertrag haben wir hier für Dich zusammengefasst.
Inhalt und Form eines Mietvertrages gemäß BGB
Da mündliche Vereinbarungen bei gerichtlichen Auseinandersetzungen schwer beweisbar sind, wird beim Mietvertrag immer die schriftliche Form empfohlen. In der Regel kommen Musterformulare zur Anwendung, bei denen die Allgemeinen Geschäftsbedingungen des § 305 BGB gelten. Als Vermieter kannst Du jedoch mit Deinem Mieter bestimmte Punkte nach § 305 Absatz 1 Satz 3 individuell regeln. In jedem Fall muss im Mietvertrag nach den Bürgerlichen Gesetzbuch folgendes enthalten sein:
- Namen von Mieter und Vermieter
- Angaben zur Mietsache
- Höhe der Miete
- Beginn des Mietverhältnisses
Zudem müssen im Mietvertrag nach BGB Mitbenutzungsrechte für Außenanlagen, Hof und Garten festgeschrieben werden. Ohne diesbezügliche Regelungen können Mieter jedoch Nutzungsrechte aus den örtlichen Gegebenheiten ableiten.
Mietvertrag gemäß BGB – Regelungen zur Fälligkeit der Miete
Der Paragraf 556b BGB ist im Mietvertrag maßgeblicher Anhaltspunkt für die Fälligkeit der Miete. Demnach wird die Miete zu Beginn des Vertragsverhältnisses fällig und ist nachfolgend bis spätestens zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitraums zu entrichten.
Absatz 2 regelt die Rechte des Mieters zur Aufrechnung oder Zurückbehaltung der Miete. Der Mieter muss jedoch seinem Vermieter jegliche Absicht schriftlich einen Monat vor Fälligkeit der Miete bekannt geben. Der Mietvertrag nach BGB darf keine von dieser Regelung abweichende, den Mieter benachteiligende Vereinbarung enthalten.
Mietminderung bei Mängeln an der Mietsache
Eine im Mietvertrag nach BGB aufgeführte Mietsache muss den vereinbarten Gebrauch ermöglichen. Mängel, die vor Abschluss des Mietvertrags vorhanden waren oder während der Mietzeit entstehen, berechtigen den Mieter zur Minderung der Miete. Für welche Zeit die Miete reduziert oder überhaupt nicht gezahlt werden muss, definiert der Paragraf BGB 536.
Sofern Du das Mietobjekt energetisch modernisieren möchtest, kann Dein Mieter in den ersten drei Monaten keine eingeschränkte Tauglichkeit zur Mietminderung nutzen. Näheres dazu im BGB Paragraf 555b.
Paragraf 539 BGB regelt Aufwendungen, die Du Deinem Mieter ersetzen musst und dessen Recht zur Wegnahme.
Von beiden Paragrafen abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind im Mietvertrag dem Bürgerlichen Gesetzbuch entsprechend unwirksam.
Du hast gemäß BGB Anspruch auf Mietzahlung
Dein Anrecht auf Mietzahlung ist im BGB Paragraf 535 II geregelt. Grundlage ist der zwischen Dir und dem Mieter vereinbarte Vertrag zur Mietsache, dessen Wirksamkeit durch eine Einigung zustande kommt. Paragraf 556 regelt die Fälligkeit des Mietzinses im Mietvertrag nach BGB, sofern Dein Anspruch nicht aufgrund spezieller Gründe erloschen ist. Diese sind im Mietrecht verankert, Gründe zur temporären Mietminderung haben wir oben (Paragraf 536) aufgeführt.
Wohnraummieter vom BGB besonders geschützt
Ein Mietvertrag gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch zu Wohnraum unterscheidet sich in Details von dem für ein gewerblich nutzbares Objekt. Mietwohnungen sind mit wesentlich mehr Rechten für die Mieter behaftet, weil diesbezügliche BGB-Vorschriften vom sozialen Gedanken geprägt werden. Gemietete Wohnungen können sogar zur Berufsausübung dienen. Als Vermieter musst Du dem zustimmen, wenn die Wohnungsbeschaffenheit unverändert bleibt und Dritte nicht belästigt werden. Abweichende Vereinbarungen sind im Mietvertrag nach BGB nur mit detaillierter Begründung zulässig.
Mietvertrag laut BGB – die Miete erhöhen
Ein von Dir versendetes Mieterhöhungsschreiben setzt die nachvollziehbare Begründung voraus. Entweder Du verweist in dem Schreiben auf mindestens drei Vergleichswohnungen, den Mietspiegel vor Ort oder auf ein Gutachten eines Sachverständigen.
Bis auf wenige Ausnahmen benötigst Du die Einwilligung Deines Mieters. Sein Einverständnis muss nicht vorliegen, wenn Du aufgrund von Modernisierungen die Miete erhöhst oder die Betriebskosten erheblich gestiegen sind.
Akzeptierte Mängel später nicht reklamieren
Werden im Mietvertrag nach BGB Mängel im Wohnraum vom Mieter hingenommen, kannst Du diese später nicht als den Mietzins mindernd geltend gemacht werden. Als Eigentümer kannst Du mit Interessenten, die Deinen Altbau mieten möchten, Vereinbarungen über selbst zu erbringende Sanierungsleistungen und daraus resultierende Mietermäßigung treffen. In dem Fall ist im Mietvertrag eine Klausel einzubringen, die den Mieter von der Verpflichtung der Wohnungsrückgabe im ursprünglichen Zustand entbindet.
