Es gibt verschiedene Rechtsprechungen, die sich mit dem Mietrecht und der Hundehaltung befassen. Als Vermieter hast Du ein Mitbestimmungsrecht und darfst die Hundehaltung in Einzelfällen sogar untersagen. Hält der Mieter trotz eines Verbots einen Hund in der Wohnung, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein.
Mietrecht und die Hundehaltung – Mitbestimmungsrecht des Vermieters
Es gibt verschiedene Rechtsprechungen, an denen Du Dich als Vermieter orientieren kannst. Wichtig ist, dass Du den Mietvertrag rechtssicher aufsetzt.
Achtung: Eine Klausel, die eine Hundehaltung generell durch eine starre Klausel im Mietvertrag untersagt, ist nicht zulässig. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH-Urteil VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013), da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt.
Vermieter haben laut Mietrecht keine Möglichkeit, die Hundehaltung aus Prinzip zu verbieten. Du hast jedoch das Recht, die Haltung von einer Genehmigung abhängig zu machen. Es ist empfehlenswert, ein solche Klausel in den Verträgen aufzunehmen. So bleibst Du im Bilde und bist über die Hundehaltung informiert. Unterziehe jede Genehmigung einer gründlichen Prüfung und triff dann die vom BGH geforderte Einzelfallentscheidung.
Wenn Du einem Mieter die Hundehaltung gestattest, dürfen andere Mietparteien daraus allerdings kein allgemein gültiges Recht ableiten. Das Landgericht Berlin hat in diesem Zusammenhang ein Urteil gesprochen, das dem Vermieter Entscheidungsfreiheit gibt, wenn er im Mietvertrag das Gebot zum Einholen einer Genehmigung aufnimmt. So behältst Du Dir vor, einem Mieter die Hundehaltung zu gestatten, einem anderen aber nicht. Für ein Verbot musst Du jedoch gute Gründe haben. Das Amtsgericht Hamburg hat beispielsweise entschieden, dass eine Haltung von zwei Schäferhunden in einer Einraumwohnung verboten werden darf.
Genehmigungspflicht widerspricht nicht dem Mietrecht für die Hundehaltung
Im Mietrecht findet sich für Hundehalter also keine Klausel, die eine Aufnahme von Vierbeinern in der Wohnung im Grundsatz untersagt. Dies nimmt Dir als Vermieter jedoch nicht das Recht, für das Halten eines Hundes eine Genehmigung einzufordern.
Hinweis: Es ist empfehlenswert, diesen Punkt im Mietvertrag aufzunehmen, damit Du den Überblick über die Hundehaltung in Deinen Wohnungen behältst.
Hast Du Dich hingegen für keine Klausel zur Genehmigungspflicht gem. Mietrecht für die Hundehaltung entschieden, darf der Mieter sein Tier in der Wohnung halten, ohne Dich zu fragen. Duldest Du die Anwesenheit eines Hundes über einen längeren Zeitraum, so kannst Du die Genehmigung nicht mehr ohne triftige Gründe widerrufen.
Auch große Hunde könnten ohne Dein Wissen in einer kleinen Wohnung leben. Dies entspricht mitunter jedoch nicht den Vorschriften des Tierschutzes. Werden diese verletzt, weil ein großer Hund in einer kleinen Wohnung nicht artgerecht gehalten werden kann, darfst Du die Genehmigung untersagen und die Hundehaltung verbieten.
Einholen von Informationen über das Tier
Enthalten Deine Mietverträge eine Genehmigungsklausel für die Hundehaltung, darfst Du einem Interessenten bereits während der Bewerbungsphase für die Wohnung die Frage stellen, ob er einen Hund mitbringen möchte oder während der Anmietung der Wohnung einen Kauf beabsichtigt. Laut aktuellem Mietrecht sollten die Hundehaltung von folgenden Punkten abhängig gemacht werden:
- Die Größe des Tieres
- Anzahl der Hunde, die in der Wohnung gehalten werden sollen
- Alter des Hundes
- Informationen über die bisherige Hundehaltung
- Eventuell Angaben zu Kastration und Geschlechtsreife
Anhand dieser Informationen entscheidest Du, wie Du das Mietrecht für Hundehaltung anwendest. Auch die Einstufung als Kampfhund kann ein berechtigtes Verbot des Vermieters nach sich ziehen.
In einigen Fällen wirst Du allerdings kein Verbot aussprechen können. Dazu gehören:
- Haltung von sehr kleinen Tieren, die in der Wohnung leben und stubenrein sind
- Haltung von Hunden, die aus therapeutischen Gründen beim Besitzer leben
- Haltung von Hunden in großen Häusern oder Wohnungen mit Garten
Hinweis: Befrage im Zweifelsfall einen Anwalt für Mietrecht über die Hundehaltung.
Vom Verbot zur fristlosen Kündigung
Laut Mietrecht ist das Verbot für die Hundehaltung für den Mieter eine schwerwiegende Entscheidung. Ihm droht so in den meisten Fällen der Auszug oder er muss das Tier abgeben.
Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages ist nur dann möglich, wenn der Mieter ohne Genehmigung und trotz Verbotes einen Hund in der Wohnung hält. Hierfür können Vermieter auch von ihrem Besichtigungsrecht Gebrauch machen, das ihnen das Mietrecht in puncto Hundehaltung gewährt.
Mietrecht: Hundehaltung mit Eigentümerversammlung absprechen
In Mehrparteienhäusern hat auch die Eigentümerversammlung die Möglichkeit, der über die Hundehaltung zu entscheiden. Insbesondere wenn es Probleme mit dem Vierbeiner gibt, die Nachbarn sich belästigt oder bedrängt fühlen oder die Hundehaltung wiederholt die Hausordnung beeinträchtigt ist es sinnvoll ein weiteres Vorgehen mit den Miteigentümern zu besprechen.
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