Mietpreisbremse: Definition, Ausnahmen und Berechnung

Seit dem 1. Juni 2015 gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Diese im Gesetz verankerte Regelung soll den Anstieg der Immobilien-Mieten begrenzen. Alles, was Du als Vermieter rund um die Mietpreisbremse und über Ausnahmen der Regelung wissen solltest, findest Du hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen soll unverhältnismäßig hohe Mieten verhindern und dafür sorgen, dass auch Gering- und Normalverdiener sich Wohnungsmieten leisten können.
• Die Mietpreisbremse gilt vor allem in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, beispielsweise in Ballungsgebieten.
• Es gibt einige Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die Du als Vermieter kennen solltest.
• Die Mietpreisbremse ist nicht zu verwechseln mit der Kappungsgrenze.

Was ist die Mietpreisbremse? Definition

Insbesondere in Ballungsgebieten und Großstädten ist in den vergangenen Jahren ein extremer Anstieg der Bruttomieten zu beobachten gewesen. Der Grund: Das Angebot ist beschränkt, die Nachfrage hoch. Sozialwohnungen gibt es zu wenig. Wohnraum wird immer knapper und wertvoller. Steigende Mieten erschweren es Mietern zunehmend, bezahlbare Wohnungen zu finden.

Um zu verhindern, dass sich bald nur noch Spitzenverdiener Mieten leisten können, wurde die sogenannte Mietpreisbremse in Deutschland eingeführt. Nach der neuen Regelung dürfen Vermieter bei einer Neuvermietung die Miete nur soweit anheben, dass diese höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Davon ausgenommen sind Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen. Die Mietpreisbremse gilt ebenso für Zeitmietverträge, also Verträge, die auf eine bestimmte Dauer befristet sind.

Das Gesetz zur Mietpreisbremse bei der Neu- oder Wiedervermietung von Wohnungen gilt seit dem 1. Juni 2015. Allerdings haben die Bundesländer das Inkrafttreten nicht einheitlich zu diesem Datum beschlossen. Die Umsetzung der Mietpreisbremse erfolgte nicht flächendeckend, sondern vor allem in Gebieten und Städten mit angespannten Wohnungsmärkten. Das Gesetz wird von der jeweiligen Landesregierung mit einer Rechtsverordnung festgelegt.

Mietpreisbremse im Gesetz

Die Regelungen zur Mietpreisbremse sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert. Du findest sie dort in §§ 556d bis 556g im Unterkapitel 1a des Mietrechtsnovellierungsgesetzes (mietNovG). Dort heißt das Gesetz nicht Mietpreisbremse, sondern „Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“.

556d BGB Absatz (1): Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete […] höchstens um 10 Prozent übersteigen.

Die wichtigste Regelung der Mietpreisbremse: Bei Neuvermietung darf die Miete nur soweit steigen, dass diese höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Folgende Kriterien regeln die gesetzlichen Bestimmungen zur Mietpreisbremse außerdem:

• wie lange eine Mietpreisbremse bestehen darf
• wie eine Mietpreisbremse von einer Landesverordnung verordnet werden muss
• welche Ausnahmen für eine Mietpreisbremse gelten
• für welche Gebiete eine Landesregierung eine Mietpreisbremse verordnen kann
• welche Rechtsfolgen bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse drohen

Achtung: Die Mietpreisbremse ist auch für Staffelmieten relevant. Du musst die gesetzlichen Regelungen also auch bei einem Staffelmietvertrag beachten.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Umsetzung der Mietpreisbremse in Deutschland ist Ländersache, daher kann es in den Bundesländern Unterschiede geben. Die Mietpreisbremse gilt in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt, wo die Versorgung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist. Bundesländer können für jeweils fünf Jahre festlegen, für welche Gebiete die Mietpreisbremse gelten soll. In einigen Bundesländern haben Gerichte bereits geurteilt, dass die Rechtsverordnung wegen formeller Fehler unwirksam ist. Laut Bundesgerichtshof muss die Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse begründet werden.

In § 556d BGB Absatz 2 sind verschiedene Kriterien festgelegt, von denen in der Begründung für die Mietpreisbremse wenigstens eins erfüllt sein muss:

• Die Mieten steigen deutlich stärker als im bundesweiten Durchschnitt.
• Die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte übersteigt deutlich den bundesweiten Durchschnitt.
• Die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubauten der erforderliche Wohnraum geschaffen wird.
• Es besteht nur ein geringer Leerstand an Wohnungen, der die hohe Nachfrage nicht abdecken kann.

Im Februar 2020 beschloss der Bundestag, dass die Regelung verlängert wird und die Verordnung in den Ländern bis 2025 umgesetzt werden kann. SPD, Grüne und FDP haben sich in Bezug auf die Mietpreisbremse im Koalitionsvertrag geeinigt, die Regelung bis 2029 zu verlängern.

In diesen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse: In folgender Tabelle erfährst Du, in wie vielen Gebieten und in welchem Zeitraum das Gesetz gilt.

Quelle: www.mietrecht.com/mietpreisbremse

Ausnahmen bei der Mietpreisbremse

Vom Gesetz sind nicht alle Arten von Wohnungen betroffen. Laut BGB gibt es drei Ausnahmefälle von der Mietpreisbremse: die Erstvermietung von Neubauten, die Vermietung von umfassend modernisierten Bauten und eine Miethöhe, die bereits vor der Neuvermietung über 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. In diesen Fällen greift die Mietpreisbremse nicht, selbst wenn diese ansonsten in dem Gebiet gilt.

Die drei Ausnahmefälle im Detail erklärt:

• Erstvermietung von Neubauten: Um Wohnungsbauprojekte in angespannten Gebieten nicht auszubremsen, gilt die Mietpreisbremse laut Gesetz nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden. So soll sichergestellt werden, dass sich der Wohnungsneubau lohnt.
• Vermietung von sanierten Wohnungen: Umfangreich modernisierte Wohnungen sind ebenfalls von der Mietpreisbremse ausgenommen – zumindest, wenn diese direkt vor der Mieterhöhung vorgenommen wurden. Eine Sanierung gilt dann als umfassend, wenn diese mehr als ein Drittel des Preises für einen vergleichbaren Neubau kostet.
• Die Miethöhe lag zuvor schon über der Grenze: Auch wenn der Vormieter vor Einführung der Mietpreisbremse bereits eine Miete gezahlt hat, die über 10 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegt, gilt die Mietpreisbremse Der Vermieter muss die Miete in diesem Fall nicht senken.

Achtung: Als Vermieter bist Du verpflichtet, Deinen Mieter vor Vertragsabschluss darüber zu informieren, auf welche Ausnahme Du Dich berufst. Diese Regel gilt seit dem 1. Januar 2022.

Unterschied Mietpreisbremse und Kappungsgrenze

Der Begriff Mietpreisbremse ist eher umgangssprachlich und taucht so im Gesetz nicht direkt auf. In der Regel wird von der Mietpreisbremse gesprochen, wenn das zuvor beschriebene Gesetz zur Begrenzung der Miethöhe bei Neu- oder Wiedervermietung gemeint ist. Manchmal ist jedoch auch das 2013 eingeführte Gesetz zur Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in Bestandsmietverhältnissen gemeint. Diese beiden Gesetze sollten nicht verwechselt werden. Während ersteres für neu abgeschlossene Mietverträge gilt, wird das zweite bei bestehenden Mietverhältnissen angewandt. Die Kappungsgrenze soll demnach Mieten bei bereits abgeschlossenen Mietverträgen eindämmen.

Die Kappungsgrenze ist in § 558 Absatz 2 BGB geregelt und besagt, dass Vermieter die Miete in einem Zeitraum von drei Jahren höchsten um 20 Prozent erhöhen dürfen, selbst wenn dadurch nicht die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erreicht wird.

Nach einer Verordnung der Mietrechtsreform im Jahr 2013 dürfen Landesregierungen zusätzlich Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Hier kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt werden.

Berechnung der Miete bei Mietpreisbremse: So geht‘s

Als Vermieter musst Du bei der Berechnung der Miete die Mietpreisbremse in Deiner Region unbedingt beachten – sofern nicht eine der Ausnahmen greift. Da eine Anpassung bis maximal zehn Prozent über der Vergleichsmiete (je nach Standort) zulässig ist, kannst Du die Miete wie folgt berechnen:

Rechenbeispiel: Nehmen wir an, die Miete beträgt am Standort X 5,50 Euro pro Quadratmeter. Die Vergleichsmiete liegt bei 6,00 Euro. Demnach darfst Du die Miete bis auf maximal 6,60 Euro festsetzen, auch wenn Mieter innerhalb der Region mehr bezahlen würden.

Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete variiert von Ort zu Ort und ist zudem abhängig von den Eigenschaften des Wohnraums. So ist der Mietspiegel für eine 200-qm-Wohnung in der Innenstadt ein anderer als für eine 30-qm-Wohnung am Stadtrand. Den aktuellen Mietspiegel für Deine Region erhältst Du bei Deiner Stadtverwaltung. Falls kein Mietspiegel für Deine Region vorliegt, kannst Du Dich bei einer Vergleichsdatenbank bedienen. Ebenso dürfen vergleichbare statistische Erhebungen zurate gezogen werden, um den maximalen Mietpreis zu berechnen.

Hier findest Du alles Wichtige zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Achtung: §558 BGB regelt zudem, dass Du als Vermieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht nach eigenem Belieben erhöhen darfst. In einem solchen Fall bedarf es einer Zustimmungserklärung durch den Mieter.

Mietpreisbremse: Pro und Contra

Die Mietpreisbremse wird durchaus kontrovers gesehen: Axel Gedaschko, der Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Gdw) warnt davor, dass der Wohnungsmarkt durch die Mietpreisbremse gefährdet sein könnte. Für Hausbesitzer könnte sich beispielsweise das Vermieten nicht mehr lohnen, sodass sie eher den Verkauf bevorzugen. Dadurch würde der Mietraum noch knapper. Auch sehen einige Experten die Gefahr, dass trotz Ausnahmen von der Regelung weniger Wohnungen neu gebaut oder modernisiert werden. Viele Vermieter haben außerdem rechtzeitig vor Inkrafttreten des Gesetzes die Mieten nochmal ordentlich erhöht.

Andererseits ist der teilweise extreme Anstieg ein reales Problem für viele Menschen, die Mietpreisbremse kann hier für etwas Entspannung sorgen. Zu beobachten ist, dass seit der Einführung der Mietpreisbremse die ortsüblichen Vergleichsmieten tatsächlich teilweise langsamer ansteigen.