Welche Rechte hat der Vermieter bei einer Mietminderung des Mieters?

Wird in Ihrer Wohnung ein Mangel seitens des Mieters festgestellt, hat er grundsätzlich die Möglichkeit einer Mietminderung. Wann Sie als Vermieter eine Mietkürzung hinnehmen müssen und in welcher Höhe sich diese belaufen kann, erfahren Sie hier.

Liegt ein nicht unerheblicher Mangel an der Mietsache vor, hat ein Mieter grundsätzlich nach § 536 BGB das Recht, die Miete zu kürzen. Eine konkrete Definition, wann ein erheblicher Mangel am Mietobjekt gegeben ist, gibt das Gesetz nicht vor. Lediglich die Aufhebung des „vertragsgemäßen Gebrauchs“ wird als Richtwert herangezogen. Konkret bedeutet das: Ein Mangel besteht dann, wenn ein Mieter seine Wohnung nicht so nutzen kann, wie es üblicherweise zu erwarten wäre. Nimmt Ihr Mieter eine Mietkürzung vor, so ist daher immer im Einzelfall zu prüfen, ob eine Kürzung an sich und in welcher Höhe diese rechtens ist. Im Grundsatz ist es für die Prüfung dabei unerheblich, ob Sie als Vermieter selbst für den Mangel bzw. dessen Entstehung verantwortlich sind oder nicht.

Beispiele von Mängeln bei denen eine Mietminderung grundsätzlich möglich ist:

  • Ausfall der Heizung im Winter
  • Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbildung in Küche, Wohn- oder Schlafzimmer
  • Lärmbelästigung, beispielsweise durch Baulärm in der Nachbarschaft
  • Kompletter Ausfall der Elektrik
  • Mäuse in einer Stadtwohnung, Ungeziefer, Schädlinge
Glühbirne

Hinweis: In sogenannten Mietminderungstabellen werden inoffizielle Sammlungen von Gerichtsurteilen der letzten Jahre zum Thema Mietminderung dargelegt. Dort finden Sie Anhaltspunkte, in welcher Höhe die Minderung der Bruttomiete (Miete einschließlich aller Nebenkosten) im Falle eines Mangels der Mietsache angemessen ist und wie hierüber bereits gerichtlich geurteilt wurde.

Liegt ein Mangel vor, der eine Mietminderung rechtfertigt, so muss der Mieter zunächst seiner Verpflichtung nachkommen und Ihnen die Mietminderung bzw. den Mangel anzeigen. Bei einer Mietminderung ohne eine Begründung, also ohne entsprechende Mängelanzeige, kann der Mieter schlimmstenfalls eine fristlose Kündigung des Mietvertrags riskieren oder kann Ihnen als Vermieter gegebenenfalls zum Schadensersatz verpflichtet sein. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn an der Mietsache aufgrund einer unterlassenen Mängelanzeige Nachteile entstehen.

Vorgehen, wenn Ihnen der Mieter einen Mangel anzeigt

In dem Moment, in dem Sie offiziell über einen Mangel informiert wurden, besteht für den Mieter die Möglichkeit, eine Mietminderung anzukündigen. Die Mietminderung ist ohne Frist gültig, denn Ihr Mieter hat einen Beseitigungsanspruch. Dieser verpflichtet Sie dazu, den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung herzustellen, beziehungsweise wiederherzustellen.

mietminderung

Da Sie als Vermieter nur in Erfahrung bringen können, wie Sie den Mangel beseitigen, wenn Sie sich ein Bild von der Lage gemacht haben, müssen Sie den Mangel zunächst prüfen. Treten Sie mit Ihrem Mieter diesbezüglich in Kontakt und lassen Sie sich oder einem sachverständigen Handwerker den Schaden zeigen. Ihr Mieter hat bei der Mietminderung eine Mitwirkungspflicht, das bedeutet, er muss sowohl Sie zur Begutachtung der Mängel in die Wohnung lassen, als auch die beauftragten Handwerker.

Glühbirne

Hinweis: Als Vermieter dürfen Sie in der Regel eine Wohnung persönlich betreten, um einen Mangel zu begutachten. Überzeugen Sie sich daher am besten selbst von der Situation. Verwehrt Ihr Mieter Ihnen den Zutritt, verliert er das Recht, die Miete wegen des Mangels zu kürzen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter anbietet, einen Handwerker anstatt des Vermieters in die Wohnung zu lassen. [Urteil: Landgericht Berlin (Az.: 63 S 626/12)]

Ignorieren Sie als Vermieter die Anzeige des Mangels und unternehmen nichts, müssen Sie die Mietminderung hinnehmen. Darüber hinaus hat Ihr Mieter die Möglichkeit, Selbstabhilfe zu leisten und den Mangel eigenständig zu beseitigen. Hierzu muss er Ihnen eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels gesetzt haben. Können oder wollen Sie den Mangel nicht beseitigen, kommen Sie mit Fristablauf in Verzug. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass sich der Mieter eigenständig um die Beseitigung des Mangels kümmert. Weitere Voraussetzung ist, dass eine sofortige Abhilfe geboten ist, um erhebliche, bestandgefährdende Schäden der Mietsache zu vermeiden [Vgl.: BGH NJW 2008, 1216].

Achtung: Der Mieter kann im Fall der Selbstabhilfe einen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen und sich die ihm entstandenen Kosten bei Ihnen zurückholen. Daher sollten Sie grundsätzlich handeln.

Wann darf Ihr Mieter keine Mietminderung durchführen?

Eine Ausnahme der Regel zur Mietminderung besteht dann, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat. In solchen Fällen ist eine Mietkürzung ausgeschlossen.

Gleiches gilt auch, wenn es sich um völlig unerhebliche Beeinträchtigungen handelt – wenn zum Beispiel eine Glühbirne im Flur defekt ist, ein Haarriss in der Wand vorliegt oder ein Hund gelegentlich in der Nachbarschaft bellt.

Eine Mietminderung wegen Schimmel in der Wohnung kann, muss aber nicht rechtens sein. Auch hier kommt es auf die Einzelfallprüfung an. Hat der Mieter die Schimmelbildung durch falsches Lüften und Heizen in der Wohnung selbst verursacht, kann er hierfür nicht die Miete mindern. Anders verhält es sich, wenn der Schimmel infolge eines Mangels an der baulichen Substanz entstanden ist. In diesem Fall, zum Beispiel verursacht durch Risse im Mauerwerk, undichte Türen und Fenster oder einen Wasserrohrbruch, ist der Vermieter für den Mangel verantwortlich.

Glühbirne

Hinweis: Kommunikation mit Ihrem Mieter ist wesentlich im Falle einer Mietminderung. Schaffen Sie klare Verhältnisse und verlieren Sie Ihr Ziel nicht aus den Augen – ein vertrauensvolles und gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter.

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