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Mieter fristlos kündigen – diese Gründe sollten Vermieter kennen

Der allgemeine Mieterschutz ist in Deutschland als sehr hoch anzusehen. Dennoch ist es natürlich möglich, dass der Vermieter einem Mieter kündigen kann. Mit Vermietet.de sind Eigentümer und Hausverwalter auf der sicheren Seite. Die anwaltlich geprüften Vorlagen für verschiedene Kündigungsgründe sind nur einer der Vorteile von Vermietet.de.

Mieter kündigen: In welchen Fällen ist das möglich?

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben im deutschen Mietrecht, das größtenteils durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt ist, ihre Rechte und Pflichten. Verletzt der Vermieter diese, kann der Mieter zum Beispiel eine Mietminderung vornehmen. Im umgekehrten Fall hat der Vermieter die Möglichkeit, dem Mieter zu kündigen. Folgende Gründe und Situationen sind nach deutschem Mietrecht zulässig, um eine (fristlose) Kündigung des Mietvertrags auszusprechen.

Mieter kündigen wegen Mietrückstand

Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB haben Vermieter das Recht, dem Mieter zu kündigen, wenn er im Mietrückstand ist. Sofern der Mieter „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist“ oder „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt“, mit der Miete im Rückstand ist. Konkret heißt das: Zahlt der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten keine Miete oder nur einen geringen Teil, kann ihm der Vermieter fristlos kündigen. Gleiches gilt, wenn der Mieter innerhalb einer gewissen Zeit (zum Beispiel sechs Monate) mit einem Betrag in Verzug ist, der die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Was Sie genau beachten sollten, wenn Sie dem Mieter kündigen bei Mietrückstand, erfahren Sie hier.

Mieter kündigen wegen übler Nachrede

Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern können schnell aus dem Ruder laufen. Beleidigungen und Beschimpfungen gegen den Vermieter können jedoch, je nach Schwere, zu einer fristlosen Kündigung berechtigen. Unter anderem urteilte das Amtsgericht (AG) München zum 19.03.2015 bezüglich des Themas „übliche Nachrede“: „Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses kann dem Vermieter nicht zugemutet werden“, wenn verbale Anschuldigungen massiver Natur sind und sogar den Ruf des Vermieters nachhaltig schädigen. In diesem Fall hatte die Mieterin die Reputation des Vermieters stark geschädigt, etwa durch die Behauptung der sexuellen Belästigung gegenüber Mitmietern. In einem Fall vor dem Landgericht Potsdam hatte eine Mieterin ihren Vermieter zunächst beleidigt und anschließend bei dessen Bank denunziert. Das Gericht sah es als gerechtfertigt, der Mieterin fristlos zu kündigen.

Mieter kündigen wegen Schimmel

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags überlässt der Vermieter das Mietobjekt zum vertragsgemäßen Gebrauch an den Mieter. Dieser verpflichtet sich zur Sorgfalt, was ein ausreichendes Beheizen und Belüften der Räumlichkeiten einschließt. Bildet sich in der Wohnung Schimmel und kann der Vermieter eindeutig beweisen, dass dies auf die mangelnde Sorgfaltspflicht des Mieters zurückzuführen ist, ist er zu einer Abmahnung wegen schadensursächlichem Verhalten berechtigt. Ändert dieser sein Verhalten nicht, kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen – nach § 543 Ab. 2 Nr. 2 BGB wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache – und ordnungsgemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen schuldhafter erheblicher Vertragsverletzungen.

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Achtung

Die Beweispflicht liegt beim Vermieter, ob der Schimmelbefall durch den Mieter verursacht wurde – oder etwa Folge von Baumängeln oder eines Wasserschadens ist. Das wäre auch dann der Fall, wenn der Mieter Möbel zu dicht an die Wand stellt oder einen Feuchtigkeitsschaden nicht meldet und nicht behebt, und sich infolgedessen Schimmel bildet.

Achtung

Die Beweispflicht liegt beim Vermieter, ob der Schimmelbefall durch den Mieter verursacht wurde – oder etwa Folge von Baumängeln oder eines Wasserschadens ist. Das wäre auch dann der Fall, wenn der Mieter Möbel zu dicht an die Wand stellt oder einen Feuchtigkeitsschaden nicht meldet und nicht behebt, und sich infolgedessen Schimmel bildet.

Mieter kündigen wegen Lärm

Ob tagsüber oder nachts: Lärmbelästigungen durch einen Mieter – oder auch Haustiere – können Mitmieter erheblich stören. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt hier ein Verstoß des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache vor, den der Vermieter nach § 543 Abs. 3 zunächst abmahnen muss. Erst nach erfolgloser Abmahnung darf der Vermieter dem Mieter kündigen – und zwar ebenfalls fristlos.

Die bloße Bekundungen eines Mitmieters, es sei ständig so laut, reichen nicht für eine wirksame Abmahnung. Die Störung durch den Mieter muss objektiv nachvollziehbar sein – im besten Fall also dokumentiert. Etwa durch ein Lärmprotokoll, das die Lautstärke, Lärmart und Auswirkungen der Belästigung aufzeigt. Was Sie weiterhin beachten sollten, wenn Sie einem Mieter kündigen wegen Ruhestörung, erfahren Sie hier.

Mieter kündigen wegen Verletzung der Hausordnung

Neben Lärmbelästigung, zum Beispiel zu Ruhezeiten, gibt es weitere Verhaltensweisen des Mieters, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Das umfasst etwa den Verstoß gegen die Hausordnung – vorausgesetzt diese ist ein Teil des Mietvertrags und sie ist wirksam. Hält der Mieter die Regelungen der Hausordnung nicht ein, ist zunächst eine Abmahnung auszusprechen. Ändert der Mieter bis zur gesetzten Frist sein Verhalten nicht, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Lesen Sie hier nach, welche genauen Regelungen gelten, wenn Sie dem Mieter kündigen bezüglich der Hausordnung.

Mieter kündigen – formale Anforderungen müssen eingehalten werden

In der Regel müssen Mieter und Vermieter bei der Kündigung eines Mietvertrags die gesetzlichen Fristen von drei Monaten (Mieter) bzw. drei bis neun Monaten (Vermieter, entsprechend der Länge des Mietverhältnisses) einhalten. Die gesetzliche Kündigungsfrist für die Wohnung gilt für Mieter und Vermieter aber nicht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt – also eine fristlose Kündigung wirksam ist. In einigen Fällen lässt sich die fristlose Kündigung aber umgehen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der Vermieter wegen Mietrückständen kündigt, der Betrag aber innerhalb der Schonfrist vom Mieter ausgeglichen wird. Dann ist die fristlose Kündigung aufgehoben.

Wenn Sie dem Mieter kündigen, gilt weiterhin:

  • Die Kündigung muss in schriftlicher Form erfolgen.
  • Der Vermieter muss den Namen des Mieters, den Kündigungsgrund und die Frist angeben, bis zu der die Wohnung zu räumen ist, bzw. ob eine fristlose Räumung gewünscht wird. Hierzu sollte die Kündigung eine Datumsangabe enthalten.
  • Der Vermieter sollte die Kündigung unterschreiben. Unterzeichnet ein bevollmächtigter Vertreter das Schreiben, ist eine Vollmacht beizulegen.

Wurde der Mietvertrag von mehreren Personen geschlossen, ist eine Kündigung nur wirksam, wenn sie sich an alle Personen richtet. Umgekehrt müssen Vermieter eine Kündigung nur annehmen, wenn alle im Mietvertrag stehenden Personen diese aussprechen.

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Die Immobilienverwaltungssoftware Vermietet.de bietet verschiedene Vordrucke für ein Kündigungsschreiben an den Mieter – etwa wegen Mietrückstand, nach einer Abmahnung oder bei Eigenbedarf. Die Vorlagen sind anwaltlich geprüft. Somit ist das Kündigungsschreiben, das Vermieter individuell anpassen können, absolut rechtssicher und entspricht den formalen Anforderungen.

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Gleichzeitig können alle wichtigen Dokumente zum Mieter und zu Mietobjekten in der Vermietet.de-Cloud gespeichert werden – und sind damit immer verfügbar. Das gilt für Zahlungserinnerungen, Abmahnungen, Mietverträge und individuelle Vereinbarungen. So können Vermieter direkt einsehen, ob bereits eine Beschwerde wegen Ruhestörung eingegangen und eine Abmahnung verfasst wurde.

Vermietet.de bietet darüber hinaus den erheblichen Vorteil der einfachen Erstellung einer Nebenkostenabrechnung sowie der Übersicht über die Rendite und den Leerstand bei Immobilien. Die Immobilienverwaltungssoftware ist für Vermieter und Hausverwalter bis zu 25 Mieteinheiten kostenlos. Sie macht die Verwaltung von Immobilien transparent und unkompliziert, spart Zeit und Aufwand. Hier können Sie sich auf Vermietet.de registrieren.

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Über uns

Vermietet.de ist die innovative Verwaltungsplattform für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch unzählige nützliche Funktionen bietet die Software einen vollständigen Überblick über Ihr Wohneigentum, Ihre Mieter und Ihre Einnahmen sowie Ihre Ausgaben.

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