Mieter kündigen: ein Leitfaden

Wie Sie sicherlich bereits wissen, ist es nicht so einfach Mieter zu kündigen. Das deutsche Recht sieht hier ganz klar mehr Rechte und Spielraum für Mieter als für Vermieter. Wir zeigen Ihnen heute, wie Sie Mieter kündigen und dabei rechtssicher agieren, damit alles reibungslos funktioniert. Zunächst klären wir, wer den Mietvertrag kündigen kann. Anschließend gehen wir speziell darauf ein, Sie Mieter kündigen und welche Gesetze dabei einzuhalten sind.

Grundsätzlich können beide Mietparteien den Mietvertrag kündigen. Wichtig sind jedoch die Gründe und Fristen, die sich enorm unterscheiden, je nachdem wer den Mietvertrag lösen will. Sie als Vermieter können den Mietvertrag nur aus folgenden Gründen auflösen:

Dieser Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist danach noch weiter definiert:

  • Pflichtverletzung – Hierunter zählt, wenn Sie Ihren Mieter kündigen wegen Mietrückständen. Weiterhin gehört hierzu, wenn Sie Ihrem Mieter kündigen wegen Lärm oder anderen Unannehmlichkeiten.
  • Eigenbedarf – Zu diesem Punkt kommen wir weiter unten im Detail.
  • Wirtschaftliche Verwertung – Dies ist dann der Fall, wenn das Haus abgerissen werden soll oder Sie den Mieter kündigen wegen eines Hausverkaufs.

Das sind letztendlich alle Kündigungsrechte, die Sie als Vermieter haben. Der Mieter kann hingegen jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Voraussetzung dafür ist, dass nichts anderes im Mietvertrag vereinbart wurde und die gesetzliche Frist gilt.

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Wie kann ich Mietern kündigen?

Wie Sie Mieter kündigen können, klären wir jetzt etwas genauer. Grundsätzlich gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, wenn Sie nicht etwas anderes im Mietvertrag vereinbart haben.

Achtung: Die im Mietvertrag vereinbarten Fristen dürfen aber nur für den Vermieter von Nachteil sein, nicht für den Mieter.

Bei befristeten Mietverträgen endet das Mietverhältnis, sowieso nach der Befristung. Wurde keine Befristung im Mietvertrag aufgenommen, gilt der Mietvertrag unbefristet und kann nur unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und bestimmter Gründe erfolgen.

Die Fristen für Vermieter sind wie folgt:

MietdauerKündigungsfrist
0-5 Jahre3 Monate
5-8 Jahre6 Monate
ab 8 Jahren9 Monate

Zusammenfassend können Sie einen Mieter nur kündigen, wenn er gegen die Hausordnung agiert, gegen Vertragsbedingungen verstößt oder Sie einen enormen Nachteil aus der Vermietung erhalten. Folgende Punkte gelten als Vertragsverstoß:

  • Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt, können Sie dem Mieter kündigen wegen Mietrückständen.
  • Wenn der Mieter die Wohnung untervermietet, können Sie ihn ebenfalls eine Kündigung zustellen.
  • Wenn der Mieter die Ruhe anderer stört. Dann dürfen Sie dem Mieter kündigen wegen Lärm.

Wenn Sie das Gebäude abreißen oder verkaufen möchten, können Sie den Mieter kündigen wegen Hausverkauf. Sie können den Mieter auch bei Eigenbedarf kündigen. Darüber geht es im nächsten Abschnitt.

Mieter kündigen wegen Hausverkauf oder Eigenbedarf

Weitere Möglichkeiten, wie Sie Mieter kündigen, sind folgenden:

Mieter kündigen wegen Hausverkauf

Eine Verwertungskündigung liegt vor, wenn Sie das Haus verkaufen oder abreißen möchten.

Auch hierfür gelten Regeln:

Diese ist aber nur erlaubt, wenn der Vermieter andernfalls Nachteile hätte. In solchen Fällen muss man die Nachteile, die dem Vermieter durch Fortführung des Mietverhältnisses entstehen, mit denen des Mieters vergleichen, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird. Das geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 27. September 2017 hervor (AZ: VIII ZR 243/16).

Quelle: anwaltauskunft.de

Kündigung wegen Eigenbedarf

Wie der Name schon sagt, können Sie eine Kündigung aussprechen, wenn Sie oder eines Ihrer näheren Familienmitglieder die Immobilie bewohnen möchte. Auch hier sind glaubhafte Gründe darzustellen.

Außerordentlich Mieter kündigen?

Sie haben weiterhin die Möglichkeit einen Mieter außerordentlich zu kündigen. Hierzu müssen aber unzumutbare Situationen vorliegen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter zwei Monate lang die Miete nicht zahlt, der Mieter illegale Geschäfte in der Wohnung betreibt oder der Mieter andere Mieter beleidigt, angreift oder die Immobilie zerstört.

Fazit

Es ist nicht einfach einen Mieter zu kündigen, deshalb sollten Sie schon im Mietvertrag dafür sorgen, dass Sie sich vor unzumutbaren Mietern schützen. Wir haben vermieterfreundliche und rechtssichere Mietverträge für Sie parat. Melden Sie sich dazu einfach bei Vermietet.de an und gehen Sie in unseren Shop unter den Punkt Mietvertrag.

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