Vertragsstrafen in der Wohneigentümergemeinschaft

Leben Menschen in einer Wohneigentümergemeinschaft zusammen, so kann dies bekanntermaßen auch zu zwischenmenschlichen Herausforderungen führen – insbesondere dann, wenn Faktor Geld involviert ist.

Hält sich eine Partei nicht an die vorhandenen Regelungen der Wohneigentümergemeinschaft, muss die Durchsetzung der Ansprüche aller übrigen Eigentümer auf dem Rechtswege erfolgen.

Da bietet sich der Gedanke an, Vertragsstrafen einzuführen, um die Wahrung aller Interessen zu gewährleisten und mit dem entsprechenden Druck zu versehen. Somit müsste ein Eigentümer, der sich nicht an die Regeln hält, eine Summe an die WEG zahlen. Aber sind solche Regelungen überhaupt zulässig?

Der Fall

Das Landgericht Köln hatte bereits im Jahre 2018 einen Fall zu beurteilen, in welchem die WEG einen Beschluss gefasst hatte, der für jeden Eigentümer eine Strafe vorsah, sofern die erforderliche Zustimmung der Verwalterin zu neuen Mietverträgen oder einer weiteren Gebrauchsüberlassung nach Beendigung eines Mietverhältnisses ausblieb. In diesem Falle sollte diese ausbleiben, so wäre von jedem Eigentümer eine Ausgleichszahlung von mindestens 500 EUR zu leisten, die jedoch nach Schwere des Falls auch variieren könnte.

Dieser Beschluss führte dazu, dass die WEG eine Strafzahlung für einen Eigentümer wegen unerlaubter Vermietung verhängte.

Das Urteil

Zwar war die Anfechtungsfrist für dieses Urteil verstrichen und das Landgericht Köln konnte den Beschluss somit nicht für unwirksam erklären, doch es hielt den Beschluss für nichtig und wies die Klage ab.

Bei der Beschlussfassung hatten sich die WEG auf Paragraph 21 Absatz 7 des Wohneigentumsgesetzes berufen. Der Gesetzesbegründung zu der Vorschrift lässt sich auch die Möglichkeit einer Vertragsstrafe bei Verstößen gegen die Gebrauchsregelungen entnehmen, doch die hielt das Landgericht Köln für ein Versehen. Demnach gäbe es auch keine Beschlusskompetenz, die eine Sanktion von Verstößen gegen die Gemeinschaftsordnung rechtfertigt.

Hinweis: Soweit für die Redaktion ersichtlich, war dies die erste Entscheidung eines Landgerichts zu diesem Thema. Daher wurde die Revision durch das Landgericht Köln zugelassen – es bleibt abzuwarten, ob der Bundesgerichtshof diesem Urteil folgen wird.

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