In Kürze
- Rechtslage unklar: Keine gesetzliche Pflicht zur Adressmitteilung, aber praktische Nachteile bei Verweigerung
- Vermieterpflicht: Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen
- Anschriftenermittlung: Vermietende können beim Einwohnermeldeamt oder bei der Post nachfragen
- Kautionsverrechnung: Bei unerreichbaren Mietenden dürfen Forderungen mit der Kaution verrechnet werden
- Widerspruchsverlust: Mietende verlieren das Recht auf Widerspruch, wenn sie selbst für die Nichtzustellung verantwortlich sind
Inhaltsverzeichnis
1. Müssen Mietende ihre neue Adresse mitteilen?
2. Wie kannst du die Adresse des Ex-Mietenden herausfinden?
3. Mietende dürfen keinen Widerspruch einlegen
4. Häufige Fragen (FAQs)
Müssen Mietende ihre neue Adresse mitteilen?
Die Rechtslage zur Adressmitteilung ist umstritten. Während das Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler 2007 noch urteilte, dass Mietende nach dem Auszug aus einer Mietwohnung ihrer alten vermietenden Person die neue Adresse mitteilen müssen und andernfalls eine sogenannte Obliegenheitsverletzung begehen (Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/07), haben neuere Gerichte diese Sichtweise relativiert.
Das Amtsgericht Hamburg-Blankenese entschied 2015, dass Mietende dem Vermieter bei Auszug nicht ihre neue Anschrift mitteilen müssen. Es genüge, wenn sie etwa einen Nachsendeauftrag einrichten oder ihre Telefonnummer hinterlassen (Urteil vom 09.10.2015, Az. 532 C 172/15). Auch das Amtsgericht Köln urteilte ähnlich (Urteil vom 11.03.2016, Az. 208 C 495/15).
Grundsätzlich gilt die Pflicht zur Mitteilung der neuen Anschrift dann, wenn noch Forderungen seitens der vermietenden Person ausstehen. Das könnten Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung sein, aber auch wenn noch Renovierungsarbeiten anstehen oder von den Mietenden verursachte Schäden zu beseitigen sind.
Nicht selten kommt es vor, dass Mietende der vermietenden Person die neue Adresse nicht bekannt geben. Vielleicht aus Unwissenheit, vielleicht um eventuelle Forderungen nicht begleichen zu müssen. Unter Umständen ist der Auszug mit einem Streit verbunden und die Mietenden möchten deswegen ihre neue Anschrift nicht bekannt geben. Auch kommt es vor, dass Mietende einfach verschwinden, ohne die Wohnung zuvor übergeben oder gar gekündigt zu haben.
Hinweis
Als Vermieterin oder Vermieter du deine Mietenden nicht dazu zwingen, dir ihre Adresse zu nennen. Du solltest sie aber beim Auszug darauf aufmerksam machen, dass sie nicht um die Begleichung deiner Forderung herumkommen und du als vermietende Person das Recht hast, ihre Anschrift anderweitig in Erfahrung zu bringen. Dadurch entstandene Kosten, muss dann der ehemalige Mieter begleichen.
Wie kannst du die Adresse des Ex-Mietenden herausfinden?
Als vermietende Person bist du verpflichtet, eine jährliche Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Das gilt natürlich auch dann, wenn das Mietverhältnis in der Zwischenzeit beendet wurde. Auch nach dem Auszug von Mietenden gilt die übliche Frist für die Abrechnung: Nach Ende der Abrechnungsperiode muss den Mietenden innerhalb von zwölf Monaten die Betriebskostenabrechnung vorliegen.
Tipp
Denk daran, deine Bemühungen sorgfältig zu dokumentieren. Führen sie nicht zu einem Ergebnis, kannst du die Anschrift über den Rechtsweg erhalten. Die Mietenden sind dann für die Kosten der Rechtsverfolgung schadensersatzpflichtig (AG Berlin-Köpenick, Urteil vom 24.11.1995, Az.: 8 C 521/95).
Versäumst du diese Frist, kannst du Forderungen nicht mehr geltend machen. Das ist jedoch nicht der Fall, wenn du die Abrechnung nicht fristgerecht zustellen konntest, weil du deren neue Anschrift nicht kennst (§ 556 Abs. 3 Satz 3, letzter Halbsatz BGB). Ist es nicht deine Schuld, dass die Frist abgelaufen ist, bleibt der Anspruch auf Nachzahlungen bestehen.
Dennoch hast du die Pflicht, zeitnah Nachforschungen zu betreiben, um die neue Adresse in Erfahrung zu bringen (Landgericht Hannover, Beschluss vom 03.05.2007, Az.: 13 S 21/07). Hierzu hast du folgende Möglichkeiten:
Vermietende dürfen eine Anfrage beim Einwohnermeldeamt stellen. In den meisten Bundesländern gilt eine Meldepflicht, bei der man sich innerhalb einer Woche nach einem Umzug beim Amt ummelden muss. Sind die ehemaligen Mietenden ihrer Meldepflicht nachgekommen, bekommst du gegen eine Gebühr die neue Adresse mitgeteilt.
Vermietende können auch eine Anschriftenprüfung bei der Post veranlassen. Dazu musst du eine sogenannte Anschriftenprüfkarte ausfüllen und an die Post senden. Haben die ehemaligen Mietenden einen Nachsendeantrag gestellt, teilt die Post dir die entsprechende Anschrift mit.
Mietende dürfen keinen Widerspruch einlegen
Hast du trotz Anfrage bei der Post oder dem Einwohnermeldeamt keine Möglichkeit, deine Forderungen zuzustellen, darfst du diese mit der Kaution verrechnen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/0).
Darüber hinaus verlieren die ehemaligen Mietenden das Recht, Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung anzufechten. Normalerweise können sie binnen zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung Widerspruch einlegen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Tragen sie jedoch die Schuld daran, dass ihnen die Abrechnung nicht zugestellt werden konnte und verstreicht damit ihre Einspruchsfrist, dürfen sie diese nicht später noch nachreichen (AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, Az.: 3 C 177/0).
Häufige Fragen (FAQs)
Die Rechtslage ist umstritten. Während das AG Bad Neuenahr-Ahrweiler 2007 von einer Obliegenheitsverletzung sprach, entschieden neuere Gerichte (AG Hamburg-Blankenese 2015, AG Köln 2016), dass es keine gesetzliche Pflicht gibt. Es genügt, wenn Mietende eine Kontaktmöglichkeit bereitstellen (Nachsendeauftrag, Telefonnummer).
Vermietende haben mehrere Möglichkeiten: Anfrage beim Einwohnermeldeamt oder Anschriftenprüfung bei der Post. Die dabei entstehenden Kosten können den ehemaligen Mietenden in Rechnung gestellt werden.
Die Abrechnung muss den Mietenden innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode vorliegen. Ist die Nichtzustellung nicht verschuldet, bleibt der Anspruch auf Nachzahlungen bestehen.
Ja, wenn trotz Bemühungen keine Zustellung möglich ist, dürfen berechtigte Forderungen mit der Kaution verrechnet werden.
Nein, wenn Mietende selbst dafür verantwortlich sind, dass ihnen die Betriebskostenabrechnung nicht zugestellt werden konnte, verfällt ihr Widerspruchsrecht nach Ablauf der Frist.
Zunächst alle zumutbaren Ermittlungsschritte unternehmen und dokumentieren. Danach können Forderungen mit der Kaution verrechnet oder über den Rechtsweg durchgesetzt werden.
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