Rechtsupdate: Übernahme mietrechtlich qualifizierter Rechte und Pflichten bei Erwerb

Bisheriger Eigentümer bleibt dem Mieter auch nach der Veräußerung von Immobilien zur Zahlung verpflichtet.

Die essentielle Regelung „Kauf bricht nicht Miete“ findet sich im § 566 BGB. Sie besagt sinngemäß, dass „… der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert…“. Demnach tritt der neue Eigentümer als neuer Vermieter in den bestehenden Mietvertrag kraft Gesetzes ein, ohne dass es einer Änderung der vertraglichen Grundlagen bedarf.

Allerdings schränkt die Vorschrift bereits selbst den Umfang dahingehend ein, dass der neue Eigentümer nur in die „sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechten und Pflichten eintritt“.

Das Urteil

Das Oberlandesgericht Jena entschied mit Urteil vom 30.08.2019 über einen Sachverhalt (Az. 4 U 858/18), bei dem der bisherige Vermieter noch vor der Veräußerung an den neuen Vermieter dem Mieter für die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung eines Geldbetrages versprochen hatte. War nun die Zahlung vom alten oder neuen Eigentümer zu leisten?

Nach Ansicht des Gerichts bleibt der bisherige Eigentümer auch nach der Veräußerung dem Mieter gegenüber zur Zahlung verpflichtet. Von § 566 BGB würden nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt daher nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt seien.

Im Ergebnis habe sich der Mieter sein Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom alten Vermieter abkaufen lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit sei für sich alleine aber keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liege eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern.

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