Als reelles Vermieterrisiko sind Mietausfälle eine existenzielle Bedrohung für Vermieter. Doch die Absicherung ist unter Umständen auf Mieter umlegbar. So ist die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter möglich, wenn sie im Mietvertrag vereinbart wurde. Dementsprechend sind auch die Kosten eines Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens als Betriebskosten umlagefähig, sofern diese als Bestandteil der Gebäudeversicherung mitversichert wurden.
Im vorliegenden Fall stritten Vermieterin und die Mieterin einer Wohnung über die Umlage der Kosten für die Gebäudeversicherung: Der Formularmietvertrag sieht vor, dass die Kosten für die verbundene Gebäudeversicherung von der Mieterin zu tragen sind.
Der von der Vermieterin abgeschlossene Versicherungsvertrag schließt das Risiko eines Mietverlustes infolge des versicherten Gebäudeschadens über einen Zeitraum von maximal 24 Monaten ein. Nach Ansicht der Mieterin sei der Teil der Prämie herauszurechnen, der auf das Risiko Mietausfall entfällt. Diesen habe die Vermieterin jedoch nicht konkretisiert, so dass die Kosten in Gänze nicht umlagefähig seien.
Das Urteil
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Vermieterin die Kosten für die Gebäudeversicherung einschließlich des auf einen etwaigen Mietausfall als Folge eines Gebäudeschadens entfallenden Prämienanteils als Betriebskosten auf die Mieterin umlegen kann.
Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung nach § 2 Nr. 13 BetrKV umlagefähige Betriebskosten sind. Namentlich gehören hierzu die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführter Versicherungen. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen.
Die von der Vermieterin abgeschlossene Versicherung gehört als Gebäudeversicherung zu den Sachversicherungen im Sinne von § 2 Nr. 13 BetrKV. Bedingungsgemäßer Versicherungsfall ist ein Sachschaden des Gebäudes. Dies deckt Schadensbeseitigungskosten, Wiederbeschaffung und Wiederherstellung der versicherten Mietsache. So wird der infolge eines versicherten Gebäudeschadens entstehender Mietausfall kein eigenständiger Versicherungsfall, sondern Bestandteil des Versicherungsfalls der Gebäudeversicherung und seit längerer Zeit fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.
Ein Mieter, der die Versicherungsprämie der Gebäudeversicherung (mit-)finanziert, darf im Verhältnis zum Vermieter die berechtigte Erwartung haben, hierfür eine Gegenleistung zu erhalten und im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben.
Diesen Anforderungen trägt die hier umstrittene Gebäudeversicherung hinreichend Rechnung. Die Gegenleistung besteht darin, dass der Mieter in gewisser Weise geschützt ist, wenn er leicht fahrlässig einen Schaden der Mietsache verursacht. Er ist im Verhältnis zum Vermieter nicht nur der Verpflichtung enthoben, einen so verursachten Schaden auf eigene Kosten beseitigen zu müssen. Vielmehr ist der Mieter, der fahrlässig einen im Gebäudeversicherungsvertrag abgedeckten Versicherungsfall verursacht hat, auch vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers geschützt. Ein solcher Regressverzicht ergibt sich aus einer Auslegung des Versicherungsvertrages. Dies kommt dem Mieter einer Wohnung auch im Hinblick auf einen als Schadensfolge mitversicherten Mietausfall zugute, denn der Regressverzicht des Versicherers erstreckt sich auch auf den durch die Gebäudeversicherung gedeckten Mietausfall.
Urteil: Bundesgerichtshof vom 6.6.2018, VIII ZR 38/17
