Rechtsupdate: Bestellerprinzip auf Abwegen

Das Bestellerprinzip in der Wohnraumvermietung sorgt für Klarheit auf allen Seiten. Doch wer trägt die Kosten, wenn nicht der Vermieter, sondern der Vormieter durch den Makler angesprochen wird? Der Bundesgerichthof kommt zu einem klaren, wenn auch komplexen Urteil.

Im aktuellen Fall erhielt der Vormieter die Genehmigung des Vermieters, sich um einen passenden Nachmieter zu bemühen. Damit einher ging auch das Führen von Gesprächen mit Immobilienmaklern. Der beklagte Nachmieter hatte den klagenden Makler seinerseits selbst mit der Suche einer Wohnung beauftragt. Nach Unterzeichnung des Mietvertrages stellte der Makler dem Nachmieter seine Vermittlungsprovision in Rechnung, doch dieser zahlte nicht. Nach Ansicht des Nachmieters habe der Makler gegen das Bestellerprinzip verstoßen, denn der Makler dürfe nur dann ein Entgelt fordern, wenn er ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag zum Anbieten der Wohnung einhole.

Die Grundlage

Ein Vormieter, der vom Vermieter die Erlaubnis bekommen hat, sich selbst um einen Nachmieter zu kümmern, ist grundsätzlich als „anderer Berechtigter“ im Sinne von § 2 Abs. 1 a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG ) anzusehen. 

Weiterhin ist in diesem Falle zu berücksichtigen, dass der Makler den Auftrag zum Angebot der Wohnung im Interesse und auf Initiative eines einzigen Wohnungssuchenden eingeholt hat. Da der Wohnungssuchende anschließend auch einen Mietvertrag mit dem Vermieter unterzeichnet hat, ist der Makler gemäß § 2 Abs. 1 a Halbsatz 1 WoVermittG ausschließlich im Interesse dieses Wohnungssuchenden tätig geworden.

Der Suchauftrag als Grundlage der Zahlungsverpflichtung

Der Nachmieter hat mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen, indem er ihm einen „Makler-Suchauftrag“ erteilt hat. Dieser Vertrag sah unter anderem vor, dass der Nachmieter nach Unterzeichnung des Mietvertrags eine Courtage in Höhe von 2,38 Netto-Kaltmieten inklusive Mehrwertsteuer an den Makler zu zahlen hätte. Darüber hinaus sollte der Courtageanspruch für den Makler auch entstehen, wenn der Nachmieter einen Mietvertrag für eine Wohnung von den durch den Makler hergestellten Kontakten erhielt.

Der erfolgreich abgeschlossene Mietvertrag beruhte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts darauf, dass der Makler die Wohnung benannt und den ersten Kontakt mit dem von der Vermieterin zur Suche eines Nachmieters ermächtigten Vormieter der Wohnung hergestellt hat, da dieser durch die Zustimmung des Vermieters dazu berechtigt war, den Makler die Wohnung anbieten zu lassen. 

Die Richter befanden, dass der klagende Makler den Auftrag von einem im Sinne des § 2 Abs. 1a WoVermittG Berechtigten eingeholt hat. Doch der beklagte Nachmieter ist Besteller und somit zur Provisionszahlung verpflichtet, da der Makler sich für ihn auf die Suche begeben und die Wohnung ausschließlich für diesen und in seinem Interesse gesucht hat.

Der Einwand des beklagten Nachmieters, der Makler habe den Auftrag zur Vermarktung der Wohnung nicht ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden eingeholt, greife nach Auffassung der Richter nicht, da der Makler den Auftrag zum Angebot der Wohnung ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem beklagten Nachmieter eingeholt hat. Er hat die mit Einwilligung der Vermieterin erklärte Zustimmung des Vormieters zum Angebot der Wohnung ausschließlich im Interesse und auf Initiative des Nachmieters eingeholt, was zum Zustandekommen des Mietvertrags führte.

Kurz gesagt

Erfolgt die Beauftragung eines Immobilienmaklers seitens eines Mietinteressenten und wird dem Vermieter lediglich dieser eine Bewerber vorgestellt, ohne dass der Vermieter einen Maklerauftrag an den Vermittler vergibt, so ist die volle Maklercourtage im Falle der Unterzeichnung eines Mietvertrags durch den neuen Mieter zu begleichen.  

BGH, Urteil vom 14.03.2019, Az. I ZR 134/18

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