Rechtsupdate: Aktualität des Mietspiegels bei der Mieterhöhung

Wie aktuell muss der Mietspiegel bei der Mieterhöhung wirklich sein? Der Bundesgerichtshof befasste sich Ende vergangenen Jahres mit dieser Frage und kam zu folgendem Urteil.

Nach Ansicht der Richter ist eine Mieterhöhung, die auf einem veralteten Mietspiegel beruht, formell unwirksam, da der Informationsgehalt keinen Rückschluss auf die Berechtigung der Erhöhung ziehen lässt. 

Grundlage: Mietspiegel aus 1998

Die Mieterhöhung im konkreten Fall hatte der Vermieter mit einem Mietspiegel der Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998 argumentiert. 

Bei der Urteilsfindung stelle der BGH folgende Aspekte heraus: 

  • Ein Vermieter kann nach § 558a Abs. 4 S. 2 BGB einen veralteten Mietspiegel dann zur Begründung heranziehen, wenn ein aktualisierter Mietspiegel nicht vorhanden ist. 
  • Die Begründung der ortsüblichen Vergleichsmiete darf im Hinblick auf das Eigentumsgrundrecht keine überhöhten Anforderungen stellen. 

Jedoch befand der BGH, dass der Vermieter einen beliebig veralteten Mietspiegel zur Begründung nicht heranziehen kann. Dies gilt auch dann, wenn nur ein neuer Mietspiegel nicht erstellt beziehungsweise eine Aktualisierung nicht vorgenommen wurde.

Zur formellen Wirksamkeit einer Mieterhöhung ist es erforderlich, einem alten Mietspiegel Informationsgehalt entnehmen zu können, was im Falle zum Zeitpunkt eines fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht der Fall ist. Nach Ansicht der Richter unterliegen die Wohnwertmerkmale einem zeitgemäßen Wandel. Das bedeutet, dass Besonderheiten, die einer Wohnung besonderen Wert verleihen und Gegenstand des Mietspiegels sind, mit fortschreitender Zeit zur Standardausstattung werden. 

Darüber hinaus beeinflusst auch die Bewertung einer Wohnlage durch strukturelle Veränderungen den Wert der Immobilie. Solche Veränderungen fänden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch einen 20 Jahre nicht aktualisierten Mietspiegels naturgemäß keine Berücksichtigung. Als Resultat fehle der notwendige Informationsgehalt, daher ist eine Entscheidung über die Berechtigung der Mieterhöhung nicht möglich.

Hinweis: Der Vermieter sollte in einem solchen Fall die ortsübliche Vergleichsmiete mit drei Vergleichswohnungen begründen. 

Az. VIII ZR 340/18

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