Abwesenheit des Mieters: Rechte und Pflichten

Mieter sind manchmal für einen längeren Zeitraum nicht in ihrer Wohnung. Auch bei Abwesenheit hat der Mieter die Obhutspflicht und muss dafür sorgen, dass an der Wohnung kein Schaden entsteht.

Eine dauerhafte Abwesenheit des Mieters ist nicht ungewöhnlich. Er kann über einen längeren Zeitraum auf eine Reise gehen. Das kann berufliche oder private Gründe haben. Studenten können ein Auslandssemester einlegen. Der Mieter kann auch erkrankt sein, deshalb eine Kur oder eine Rehabilitation antreten. In all diesen Fällen steht die Wohnung leer.

Für den Vermieter können sich damit eine Reihe von Problemen ergeben. Beispielsweise muss der Ablesedienst in die Wohnung oder der Briefkasten quillt über. Im Winter drohen die Heizungsrohre einzufrieren oder Schimmel, weil die Wohnung nicht beheizt wird. Was ist als Vermieter in einem solchen Fall zu tun? Welche Rechte und Pflichten hat der Mieter auch dann, wenn er über einen längeren Zeitraum die Mieteinheit nicht bewohnt?

Achtung

Achtung

Auch wenn Du als Vermieter beruflich oder privat bedingt für einen längeren Zeitraum abwesend bist, musst Du für Deine Mieter erreichbar sein. Du kannst einen Verwalter oder einen anderen Vertreter benennen. Deinen Mietern solltest Du die entsprechenden Kontaktdaten mitteilen.

Auch bei Abwesenheit hat der Mieter alle Kosten zu tragen

Eine Anwesenheitspflicht gibt es für den Mieter nicht. Er kann selbst entscheiden, wann und wie lange er sich in der Wohnung aufhält. Die Miete muss er auch dann zahlen, wenn er die Wohnung nicht nutzt. Ebenso muss er die Betriebskosten komplett entrichten, auch wenn er in der Zeit der Abwesenheit keinen Müll produziert oder den Gemeinschaftsstrom im Flur nicht nutzt.

Die Verbrauchskosten für Heizung oder Wasser werden bei Abwesenheit des Mieters niedriger ausfallen. Die damit verbundene Ersparnis kommt dem Mieter aber erst mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zugute.

Bei Abwesenheit hat der Mieter die Obhutspflicht über die Wohnung

Ist der Mieter für einen längeren Zeitraum nicht in seiner Wohnung, dann hat er weiterhin die Obhutspflicht. Das bedeutet, er muss die Wohnung fürsorglich behandeln und dafür sorgen, dass kein Schaden entsteht. Deshalb muss der Mieter gewährleisten, dass bei unvorhersehbaren Ereignissen der Vermieter informiert wird. Mögliche Schadensfälle können sein:

  • Ungezieferbefall
  • Wasserschaden durch Rohrbruch
  • Brandschaden durch elektronische Geräte
  • Schimmelbefall durch unzureichendes Lüften
  • Einbruch und Vandalismus

Auch gegenüber seiner Hausratsversicherung muss der Mieter bei Abwesenheit Vorsorge treffen. Die Versicherung könnte im Schadensfall die Zahlung verweigern, wenn er die Wasserzufuhr der Waschmaschine nicht abdreht oder elektrische Geräte nicht von der Stromversorgung entkoppelt.

Deshalb sollte der Mieter jemanden finden, der während seiner Abwesenheit die Wohnung lüftet, den Briefkasten leert und kontrolliert, ob alles in Ordnung ist. Ein leerer Briefkasten vermeidet den Eindruck, dass der Bewohner nicht zuhause ist. Der überquellende Briefkasten könnte Einbrecher anlocken. Bei der Post besteht für den Mieter immer auch die Möglichkeit, einen Nachsendeantrag zu stellen.

Muss der Mieter bei Abwesenheit die Wohnungsschlüssel abgeben?

Um Schäden von der Wohnung abzuwenden und damit jemand ab und zu nach dem Rechten sieht, sollte der Mieter einer Vertrauensperson seine Schlüssel aushändigen. Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter bei dauerhafter Abwesenheit ihm die Schlüssel für die Wohnung überlässt. Als Vermieter dürfte es auch nicht ratsam sein, den Schlüssel für die Wohnung an sich zu nehmen. Dann gerät man unweigerlich in die Verantwortung für die Wohnung samt deren Inhalt.

Vorteilhafter ist es, wenn der Mieter bei längerer Abwesenheit Dir als Vermieter mitteilt, wer in Besitz des Wohnungsschlüssels ist. Dabei kann es sich um eine Person aus dem Familien- oder Freundeskreis des Mieters handeln. In Frage kommen können auch der Hausmeister oder Nachbarn. So hast Du einen Ansprechpartner für die Wohnung, ohne dabei in Konflikt zu geraten mit der Privatsphäre des Mieters.

Muss der Mieter bei Abwesenheit in der kalten Jahreszeit die Heizung anstellen?

Wegen der gestiegenen Energiekosten und in Zeiten des Home-Office könnte manch ein Mieter auf die Idee kommen, in einer warmen Region zu überwintern. Die Wohnung lässt er leer stehen und beheizt diese nicht. So spart er sich die hohen Energiekosten. Wird die Wohnung nicht beheizt, dann birgt das allerdings Gefahren. Schimmel kann sich bilden, ebenso kann ein Wasserrohr bei Minustemperaturen platzen.

Auch diese Schäden muss der Mieter abwenden. Er muss sicherstellen, dass die Wasser- und Abflussrohre nicht einfrieren. Notfalls muss er jemanden beauftragen, der dafür sorgt, dass die Temperatur in der Wohnung nicht unter einen Mindestwert fällt. Entstehen Schäden, verletzt der Mieter seine Obhutspflicht und steht somit in der Haftung.

Tipp

Tipp

Untervermietung und Airbnb: Grundsätzlich kann der Mieter die Wohnung bis zu sechs Wochen unentgeltlich an Familienangehörige oder Freunde überlassen. Der Mieter sollte Dich als Vermieter darüber informieren. Verlangt der Mieter hingegen Miete für die Überlassung der Wohnung, muss er dafür Dich als Vermieter um Erlaubnis fragen. Du solltest dann eine Bescheinigung zur Erlaubnis für die Untervermietung ausstellen.

Möchte der Mieter seine Wohnung bei Airbnb oder anderen Portalen für die Zeit seiner Abwesenheit vermieten, muss er auch das von Dir als Vermieter genehmigen lassen. Macht er das nicht, stellt das einen Kündigungsgrund dar. In Städten, in denen das Zweckentfremdungsverbots-
gesetz gilt, müssen unbedingt die Genehmigungspflichten und Regularien der jeweiligen Gemeinde für die Vermietung an Feriengäste beachtetet werden.

Muss der Mieter bei Abwesenheit den Winterdienst oder die Treppenhausreinigung erledigen?

Hast Du mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbart, dass er für das Treppe putzen oder Schnee schippen im Winter zuständig ist. Dann ist der Mieter auch von diesen Pflichten nicht befreit. Er hat bei Abwesenheit dafür zu sorgen, dass diese Arbeiten erledigt werden. Dazu kann er jemand anderes beauftragen. Das sollte der Mieter dem Vermieter mitteilen. Hat der Mieter seine Aufgaben auf niemanden übertragen, dann kannst Du ihm als Vermieter die Arbeiten in Rechnung stellen.

Der Mieter ist schwer erkrankt

Auch kann es passieren, dass der Mieter unverschuldet seine Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzen kann, weil er schwer erkrankt ist. Der Mieter muss unter Umständen längere Zeit in einer Klinik oder in einem Sanatorium verbringen.

Auch das befreit ihn nicht von seinen Pflichten. Sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag bleiben bestehen. Deshalb muss der Mieter weiter Miete und Betriebskosten zahlen. Je nach Vereinbarung muss er dafür sorgen, dass die Treppe gereinigt wird. Ebenso muss er Schäden von der Wohnung abwenden. Der Mieter kann einen Verwandten oder jemand anderes beauftragen, sich um die Belange der Wohnung zu kümmern. Als Vermieter kann es sinnvoll sein, mit der Familie des Mieters in Kontakt zu treten.

Kündigung bei Erkrankung unzulässig

Nicht zulässig ist es, wegen Krankheit dem Mieter die Wohnung zu kündigen. Der Mieter kann sich bei schwerer Krankheit auf die Sozialklausel beziehen. Danach stellt für ihn die Kündigung eine unzumutbare Härte dar.

Vor allem Drogen- oder Alkoholsucht sind oft mit langen Klinikaufenthalten verbunden, in denen man keinen Zugriff mehr auf den Mieter hat. In manchen Fällen gibt es einen Betreuer, der sich um die Belange der Wohnung kümmert. Als Vermieter solltest Du mit dem Sozialamt oder dem psychosozialen Dienst in Kontakt treten.

Bringt der Mieter durch eine ansteckende Krankheit andere fahrlässig in Gefahr, kann das unter Umständen eine Kündigung rechtfertigen. Konflikte gibt es häufig mit Mietern, die einer Drogen- oder Alkoholsucht verfallen sind. Inwieweit das einen Kündigungsgrund darstellt ist oft schwierig einzuschätzen. Deshalb ist von einem eigenmächtigen Vorgehen abzuraten und unbedingt ein Rechtsanwalt einzuschalten.

Eine Kündigung mit nachfolgender Zwangsräumung gegen einen schwer kranken Mieter ist nicht das, was man als Vermieter anstreben sollte. Ein solches Verfahren wird sich wegen des umfassenden Mieterschutzes unendlich in die Länge ziehen. Deshalb sind bei Erkrankungen Fingerspitzengefühl und Rücksichtnahme gefragt.

Mieter ist nicht erreichbar

Ist der Mieter nicht in der Wohnung anzutreffen, wird er nicht ohne weiteres zu erreichen sein. Als Vermieter hast Du in einem solchen Fall Schwierigkeiten, Deine Anliegen überhaupt geltend zu machen. Was tun, wenn der Mieter keine Miete zahlt oder die Obhutspflicht massiv vernachlässigt? Die Zustellung einer Mahnung oder eines Kündigungsschreibens wird im Nirwana landen.

Du kannst versuchen, den Aufenthaltsort des Mieters herauszufinden zum Beispiel über die Nachbarn oder Angehörige. Solange keine ernsthafte Gefahr in Verzug ist, kannst Du als Vermieter nicht einfach in die Wohnung eindringen. Auch in einem solchen Fall solltest Du nicht eigenmächtig tätig werden, sondern Deinen Rechtsanwalt aufsuchen.

Damit Du gar nicht erst in eine solch missliche Lage kommst, gilt es vorzusorgen. Hast Du eine gute Beziehung zu Deinem Mieter aufgebaut, dann wird er Dich viel eher über alles rechtzeitig informieren.