In Kürze
- Keine Anwesenheitspflicht: Mietende dürfen ihre Wohnung beliebig lange leer stehen lassen
- Kosten bleiben: Miete und Betriebskosten müssen Mietende trotz Abwesenheit vollständig zahlen
- Obhutspflicht gilt weiter: Schäden abwenden, im Winter mindestens frostfrei heizen, Vertrauensperson beauftragen
- Vermietende haben keine besonderen Rechte: Sie dürfen weder Schlüsselherausgabe verlangen noch wegen Nichtnutzung kündigen
- Krankheit schützt: Bei schwerer Erkrankung greift die Sozialklausel des § 574 BGB
Inhaltsverzeichnis
1. Auch bei Abwesenheit haben die Mietenden alle Kosten zu tragen
2. Bei Abwesenheit haben der Mietende die Obhutspflicht über die Wohnung
3. Müssen Mietende bei Abwesenheit die Wohnungsschlüssel abgeben?
4. Müssen Mietende bei Abwesenheit in der kalten Jahreszeit die Heizung anstellen?
5. Müssen Mietende bei Abwesenheit den Winterdienst oder die Treppenhausreinigung erledigen?
6. Die Mieterin oder der Mieter sind schwer erkrankt
7. Kündigung bei Erkrankung – Sozialklausel kann schützen
8. Die Mieterin oder der Mieter sind nicht erreichbar
Eine dauerhafte Abwesenheit der Mietenden ist nicht ungewöhnlich. Sie können über einen längeren Zeitraum auf eine Reise gehen. Das kann berufliche oder private Gründe haben. Studierende können ein Auslandssemester einlegen. Die Mietenden können auch erkrankt sein, deshalb eine Kur oder eine Rehabilitation antreten. In all diesen Fällen steht die Wohnung leer.
Für die Vermietenden können sich damit eine Reihe von Problemen ergeben. Beispielsweise muss der Ablesedienst in die Wohnung oder der Briefkasten quillt über. Im Winter drohen die Heizungsrohre einzufrieren oder Schimmel, weil die Wohnung nicht beheizt wird. Was ist als Vermieterin oder Vermieter in einem solchen Fall zu tun? Welche Rechte und Pflichten haben die Mietenden auch dann, wenn er über einen längeren Zeitraum die Mieteinheit nicht bewohnt?
Achtung
Auch wenn Du als Vermieterin oder Vermieter beruflich oder privat bedingt für einen längeren Zeitraum abwesend bist, musst Du für Deine Mietenden erreichbar sein. Du kannst einen Verwalterin oder Verwalter oder eine Vertretung benennen. Deinen Mietenden solltest Du die entsprechenden Kontaktdaten mitteilen.
Auch bei Abwesenheit hat der Mietenden alle Kosten zu tragen
Eine Anwesenheitspflicht gibt es für die Mietenden nicht. Sie können selbst entscheiden, wann und wie lange er sich in der Wohnung aufhält. Die Miete muss er auch dann zahlen, wenn er die Wohnung nicht nutzt. Ebenso muss er die Betriebskosten komplett entrichten, auch wenn er in der Zeit der Abwesenheit keinen Müll produziert oder den Gemeinschaftsstrom im Flur nicht nutzt.
Die Verbrauchskosten für Heizung oder Wasser werden bei Abwesenheit des Mieters niedriger ausfallen. Die damit verbundene Ersparnis kommt den Mietenden aber erst mit der jährlichen Betriebskostenabrechnung zugute.
Bei Abwesenheit haben Mietende die Obhutspflicht über die Wohnung
Sind die Mietenden für einen längeren Zeitraum nicht in ihrer Wohnung, dann haben sie weiterhin die Obhutspflicht. Das bedeutet, sie müssen die Wohnung fürsorglich behandeln und dafür sorgen, dass kein Schaden entsteht. Deshalb müssen die Mietenden gewährleisten, dass bei unvorhersehbaren Ereignissen der Vermietenden informiert werden. Mögliche Schadensfälle können sein:
- Ungezieferbefall
- Wasserschaden durch Rohrbruch
- Brandschaden durch elektronische Geräte
- Schimmelbefall durch unzureichendes Lüften
- Einbruch und Vandalismus
Auch gegenüber seiner Hausratsversicherung müssen die Mietenden bei Abwesenheit Vorsorge treffen. Die Versicherung könnte im Schadensfall die Zahlung verweigern, wenn er die Wasserzufuhr der Waschmaschine nicht abdreht oder elektrische Geräte nicht von der Stromversorgung entkoppelt.
Deshalb sollten die Mietenden jemanden finden, der während seiner Abwesenheit die Wohnung lüftet, den Briefkasten leert und kontrolliert, ob alles in Ordnung ist. Ein leerer Briefkasten vermeidet den Eindruck, dass die Bewohnerinnen und Bewohner nicht zuhause sind. Der überquellende Briefkasten könnte Einbrechende anlocken. Bei der Post besteht für den Mietenden immer auch die Möglichkeit, einen Nachsendeantrag zu stellen.
Muss der Mietende bei Abwesenheit die Wohnungsschlüssel abgeben?
Um Schäden von der Wohnung abzuwenden und damit jemand ab und zu nach dem Rechten sieht, sollte die Mietenden einer Vertrauensperson ihre Schlüssel aushändigen. Die Vermietenden können nicht verlangen, dass die Mietenden bei dauerhafter Abwesenheit ihm die Schlüssel für die Wohnung überlässt. Als Vermietender dürfte es auch nicht ratsam sein, den Schlüssel für die Wohnung an sich zu nehmen. Dann gerät man unweigerlich in die Verantwortung für die Wohnung samt deren Inhalt.
Vorteilhafter ist es, wenn die Mietenden bei längerer Abwesenheit Dir als Vermieterin oder Vermieter mitteilen, wer in Besitz des Wohnungsschlüssels ist. Dabei kann es sich um eine Person aus dem Familien- oder Freundeskreis des Mieters handeln. In Frage kommen können auch der Hausmeister oder Nachbarn. So hast Du einen Ansprechpartner für die Wohnung, ohne dabei in Konflikt zu geraten mit der Privatsphäre des Mieters.
Müssen Mietende bei Abwesenheit in der kalten Jahreszeit die Heizung anstellen?
Wegen der gestiegenen Energiekosten und in Zeiten des Home-Office könnte Mietende auf die Idee kommen, in einer warmen Region zu überwintern. Die Wohnung lassen sie leer stehen und beheizen diese nicht. So sparen so die hohen Energiekosten. Wird die Wohnung nicht beheizt, dann birgt das allerdings Gefahren. Schimmel kann sich bilden, ebenso kann ein Wasserrohr bei Minustemperaturen platzen.
Auch diese Schäden müssen die Mietenden abwenden. Sie müssen sicherstellen, dass die Wasser- und Abflussrohre nicht einfrieren. Notfalls müssen sie jemanden beauftragen, der dafür sorgt, dass die Temperatur in der Wohnung nicht unter einen Mindestwert fällt. Entstehen Schäden, verletzen die Mietenden ihre Obhutspflicht und stehen somit in der Haftung.
Tipp
Untervermietung und Airbnb: Grundsätzlich können Mietende die Wohnung bis zu sechs Wochen unentgeltlich an Familienangehörige oder Freunde überlassen. Die Mietenden sollte dich als Vermieterin oder Vermieter darüber informieren. Verlangen Mietende hingegen Miete für die Überlassung der Wohnung, müssen sie dafür Dich als Vermieterin oder Vermieter um Erlaubnis fragen. Du solltest dann eine Bescheinigung zur Erlaubnis für die Untervermietung ausstellen.
Möchten Mietende Ihre Wohnung bei Airbnb oder anderen Portalen für die Zeit seiner Abwesenheit vermieten, müssen sie auch das von Dir als Vermieterin oder Vermieter genehmigen lassen. Machen sie das nicht, stellt das einen Kündigungsgrund dar. In Städten, in denen das Zweckentfremdungsverbotsgesetz gilt, müssen Mietende unbedingt die Genehmigungspflichten und Regularien der jeweiligen Gemeinde für die Vermietung an Feriengäste beachteten.
Müssen der Mietende bei Abwesenheit den Winterdienst oder die Treppenhausreinigung erledigen?
Hast du mit den Mietenden im Mietvertrag vereinbart, dass sie für das Treppe putzen oder Schnee schippen im Winter zuständig sind. Dann ist die Mietenden auch von diesen Pflichten nicht befreit. Sie haben bei Abwesenheit dafür zu sorgen, dass diese Arbeiten erledigt werden. Dazu können sie jemand anderes beauftragen. Das sollten die Mietenden der Vermieterin oder dem Vermieter mitteilen. Haben die Mietenden ihre Aufgaben auf niemanden übertragen, dann kannst du ihm als Vermieterin oder Vermieter die Arbeiten in Rechnung stellen.
Die Mieterin oder der Mieter sind schwer erkrankt
Auch kann es passieren, dass Mietende unverschuldet ihre Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht nutzen können, weil sie schwer erkrankt sind. Der Mietende muss unter Umständen längere Zeit in einer Klinik oder in einem Sanatorium verbringen.
Auch das befreit ihn nicht von seinen Pflichten. Sämtliche Ansprüche aus dem Mietvertrag bleiben bestehen. Deshalb muss der Mietende weiter Miete und Betriebskosten zahlen. Je nach Vereinbarung muss er dafür sorgen, dass die Treppe gereinigt wird. Ebenso muss er Schäden von der Wohnung abwenden. Der Mietende kann einen Verwandten oder jemand anderes beauftragen, sich um die Belange der Wohnung zu kümmern. Als Vermieter kann es sinnvoll sein, mit der Familie des Mietenden in Kontakt zu treten.
Kündigung bei Erkrankung unzulässig
Nicht zulässig ist es, wegen Krankheit dem Mietenden die Wohnung zu kündigen. Der Mietende kann sich bei schwerer Krankheit auf die Sozialklausel beziehen. Danach stellt für ihn die Kündigung eine unzumutbare Härte dar.
Vor allem Drogen- oder Alkoholsucht sind oft mit langen Klinikaufenthalten verbunden, in denen man keinen Zugriff mehr auf den Mietenden hat. In manchen Fällen gibt es einen Betreuer, der sich um die Belange der Wohnung kümmert. Als Vermieterin oder Vermieter solltest du mit dem Sozialamt oder dem psychosozialen Dienst in Kontakt treten.
Bringt der Mietende durch eine ansteckende Krankheit andere fahrlässig in Gefahr, kann das unter Umständen eine Kündigung rechtfertigen. Konflikte gibt es häufig mit Mietenden, die einer Drogen- oder Alkoholsucht verfallen sind. Inwieweit das einen Kündigungsgrund darstellt ist oft schwierig einzuschätzen. Deshalb ist von einem eigenmächtigen Vorgehen abzuraten und unbedingt ein Rechtsanwalt einzuschalten.
Eine Kündigung mit nachfolgender Zwangsräumung gegen einen schwer kranken Mietenden ist nicht das, was man als Vermieter anstreben sollte. Ein solches Verfahren wird sich wegen des umfassenden Mieterschutzes unendlich in die Länge ziehen. Deshalb sind bei Erkrankungen Fingerspitzengefühl und Rücksichtnahme gefragt.
Die Mieterin oder der Mieter sind nicht erreichbar
Ist die Mieterin oder der Mieter nicht in der Wohnung anzutreffen, werden sie nicht ohne weiteres zu erreichen sein. Als Vermieterin oder Vermieter hast du in einem solchen Fall Schwierigkeiten, deine Anliegen überhaupt geltend zu machen. Was tun, wenn Mietende keine Miete zahlen oder die Obhutspflicht massiv vernachlässigen? Die Zustellung einer Mahnung oder eines Kündigungsschreibens wird im Nirwana landen.
Du kannst versuchen, den Aufenthaltsort der Mieterin oder des Mieters herauszufinden zum Beispiel über die Nachbarn oder Angehörige. Solange keine ernsthafte Gefahr in Verzug ist, kannst du als Vermieterin oder Vermieter nicht einfach in die Wohnung eindringen. Auch in einem solchen Fall solltest du nicht eigenmächtig tätig werden, sondern deine Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt aufsuchen.
Damit du gar nicht erst in eine solch missliche Lage kommst, gilt es vorzusorgen. Hast du eine gute Beziehung zu deinen Mietenden aufgebaut, dann werden diese dich viel eher über alles rechtzeitig informieren.
FAQs – Häufige Fragen
Nein, eine generelle Meldepflicht für Urlaube oder kürzere Abwesenheiten gibt es nicht. Bei längerer Abwesenheit (mehrere Monate) ist es jedoch ratsam, die Vermieterin oder den Vermieter zu informieren, damit im Notfall schnell reagiert werden kann.
Grundsätzlich unbegrenzt. Die Mietenden haben keine Nutzungspflicht und können selbst entscheiden, wann sie sich in der Wohnung aufhalten. Sie müssen jedoch weiterhin die Miete zahlen und die Obhutspflicht erfüllen.
Wenn Mietende ihrer Obhutspflicht nachgekommen sind (regelmäßige Kontrollen, Absperren der Wasserzufuhr bei Geräten), haftet sie nicht automatisch. Haben sie aber grob fahrlässig gehandelt oder die Wohnung unbeaufsichtigt gelassen, können sie schadenersatzpflichtig werden.
Nein, auch bei Abwesenheit der Mietenden dürfen die Vermietenden die Wohnung nicht Erlaubnis betreten. Nur in echten Notfällen (Wasserrohrbruch, Brandgefahr) ist ein Zutritt ohne Genehmigung erlaubt.
Nein, eine nicht genutzte Wohnung ist kein Kündigungsgrund, solange die Mietenden Miete zahlen und die Wohnung nicht verkommen lassen.
Ja, aber nur mit Erlaubnis der Vermieterin oder des Vermieters. Bei Airbnb und ähnlichen Plattformen ist eine Genehmigung zwingend erforderlich. Ohne Erlaubnis droht eine fristlose Kündigung.
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