Gerät ein Mieter in Zahlungsverzug haben Vermieter das Recht, eine fristlose Kündigung auszusprechen. Um den Mieter auch im Falle einer Nachzahlung loswerden zu können, wird in der Regel gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung zugestellt. Diese Möglichkeit bleibt laut Bundesgerichtshof (BGH) weiterhin bestehen.
Wenn einer Deiner Mieter seine Miete nicht oder nur teilweise bezahlt, kannst Du ihm unter bestimmten Voraussetzungen fristlos kündigen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn
- Dein Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatswarmmiete in Verzug gerät,
- Dein Mieter in einem Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit Mieten in Rückstand gerät, die das Doppelte einer Monatswarmmiete erreichen,
- Dein Mieter mit der Mietsicherheit in Höhe eines Betrags, der der zweifachen Monatskaltmiete entspricht, in Verzug ist, oder
- Du den Mieter schon einmal aufgrund von Zahlungsverzug abgemahnt hast und er Dir nun erneut die Miete schuldig bleibt.
Hat Dein Mieter die fristlose Kündigung erhalten, hat er nun die Chance, die Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten auszugleichen. Der Kündigung sowie einer eventuell folgenden Räumungsklage wird somit entgegengewirkt. Voraussetzung dafür ist, dass in den letzten zwei Jahren nicht schon einmal eine fristlose Kündigung auf diesem Wege verhindert wurde.
Die wenigsten Vermieter möchten einen unzuverlässigen Mieter behalten, daher hast Du die Möglichkeit, nicht nur eine fristlose Kündigung, sondern gleichzeitig auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Dann ist der Mieter verpflichtet auch nach dem Ausgleich der Mietschulden, die Wohnung nach Ablauf der Kündigungsfrist zu räumen.
Das Landgericht Berlin war mit der ständigen Rechtsprechung des BGH jedoch nicht einverstanden und widersprach in ihren Urteilen der Karlsruher Linie; zuletzt im Urteil vom 30.03.2020, 66 S 293/19. Nach Auffassung der Berliner Richter gelte § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch bei einer ordentlichen Kündigung. Somit würde eine Nachzahlung der Mietrückstände auch dieser Kündigung entgegenwirken. Damit sollte verhindert werden, dass Mieter obdachlos werden.
Regeln zur Schonfrist müssen vom Gesetzgeber geändert werden
Nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshof (BGH-Urteil v. 13.10.2021, VIII ZR 91/20) wurde das Urteil des LG Berlins wieder aufgehoben. Es sei eindeutiger Wille des Gesetzgebers, dass die Nachzahlung nur eine fristlose Kündigung verhindere, nicht aber eine ordentliche. Diese Gesetzeslage dürfe nicht von Richtern geändert werden, sondern einzig durch die Gesetzgeber.
Eine Änderung der Gesetzgebung ist bereits angestoßen. In ihrem Koalitionsvertrag hat die neue Bundesregierung ein entsprechendes Vorpreschen angekündigt. Bis zur Umsetzung müssen sich Mieter und Vermieter jedoch an die aktuelle Gesetzeslage halten. Das Urteil des LG Berlin bleibt aufgehoben.
