Erwerb & Vermietung
Februar 3, 2022 von domocentris peter.steinhauer@scout24.com

Räumungsklage: Nicht zögern!

Die Räumungsklage ist der letzte Schritt, um Mietrückstände oder Konflikte mit Deinem Mieter auszuräumen. Als Vermieter musst Du nur bedingt davor zurückscheuen, denn Mieter sind bei Wohnungsverlust umfangreich durch den Staat geschützt.

 

Konflikte mit dem vertragsuntreuen säumigen Mieter stellen unabhängig von den rechtlichen Aspekten für Vermieterinnen und Vermieter eine Belastung dar. In einer sich zuspitzenden Situation bei wachsenden Mietrückständen stehst Du als Vermieter vor der Entscheidung, den letzten Schritt zu gehen und Räumungsklage zu erheben.

 

Zwar gibt es durchaus – wenig schutzwürdige – „Mietnomaden“, die Vermietern die Zahlung der Miete bewusst und vorsätzlich vorenthalten. Dabei handelt es sich jedoch um Ausnahmefälle. Meist sind säumige Mieter prinzipiell zahlungswillig, befinden sich aber – aus welchen Gründen auch immer – in einer finanziellen Notlage.

 

Vermieterinnen und Vermieter scheuen unserer Erfahrung nach oft davor zurück, die Räumung der Wohnung gerichtlich einzufordern. Schließlich geht es für den – oft ohnehin notleidenden – säumigen Mieter dabei im Endeffekt um das Dach über dem Kopf.

 

Diese Vorbehalte verstehen und respektieren wir. Wenn wir von unseren Mandanten hierauf angesprochen werden, weisen wir auf folgendes hin:

 

Es ist Dir als Vermieter nicht zuzumuten, Mieterwohlfahrt zu betreiben. Das ist Aufgabe des Staates und nicht Deine als Vermieter.

 

Umfassender sozialer und rechtlicher Mieterschutz

 

Mieter sind durch das nach wie vor bestehende soziale Netz und die Gesetzeslage recht umfassend geschützt.

 

Die Unverletzlichkeit der Wohnung steht unter dem Schutz des Grundgesetzes (Art. 13 Abs. 1 GG).  Der Gesetzgeber hat Sicherungsmaßnahmen installiert, um Mieter vor dem Verlust ihrer Wohnung zu bewahren. Diesen Schutzschirm wollen wir auszugsweise kurz vorstellen.

 

Sozialer Schutz im laufenden Mietverhältnis

 

Für Mieter ohne Arbeitseinkommen, die Anspruch auf Leistungen nach dem SGB II (Arbeitslosengeld II) oder dem SGB XII (Sozialhilfe) haben, übernimmt der Sozialleistungsträger neben der Grundsicherung, also der Pauschale für die Deckung des Lebensunterhalts, auch die Kosten für Unterkunft und Heizung. Sofern der leistungsbeziehende Mieter eine – von Größe und Miethöhe her – „angemessene“ Wohnung bewohnt, wird die Miete von der Leistungsstelle in voller Höhe übernommen.

 

Auch Mieter mit geringem Arbeitseinkommen können Anspruch auf staatliche Unterstützung für die laufenden Mieten haben. Mit dem Wohngeld können geringverdienende Mieter einen Zuschuss zur Wohnungsmiete (Mietzuschuss) beantragen. Das Wohngeld dient der wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens.

 

Sozialer Schutz nach Aussprache der Kündigung

 

Auch bei einer bereits ausgesprochenen Kündigung wegen Zahlungsrückständen stehen Mietern Angebote für den Erhalt der Wohnung zur Verfügung. Ansprechpartner für Mieter, die wohnungslos zu werden drohen, sind die Stellen für Wohnungsnotfälle der Gemeinde, in der die Wohnung liegt. In vielen Fällen übernimmt die Wohnungsnothilfestelle nach Vorsprache des betroffenen Mieters die Mietrückstände unter der Voraussetzung, dass den Mietern die Wohnung dann erhalten bleibt. Hier ist dann Deine Mitwirkung als Vermieter gefragt.

 

Sozialer Schutz nach Einleitung der Räumungsklage

 

Selbst wenn die Räumungsklage bereits eingeleitet ist, können sich Mieter an die Wohnungsnothilfe wenden. Von dort werden dann – neben den ausstehenden Mieten – teilweise auch die bereits angefallenen Kosten für das Gerichtsverfahren getragen, sofern der Vermieter damit einverstanden ist, das Mietverhältnis fortzusetzen.

 

Rechtlicher Schutz nach Einleitung der Räumungsklage

 

Sogar im Rahmen eines klagestattgebenden Räumungsurteils kann das Gericht dem Mieter „eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist“ bis zu einem Jahr gewähren. Hierfür ist noch nicht einmal ein Antrag des Mieters erforderlich; das Gericht kann den zur Räumung verurteilten Mietern eine solche Frist auch von Amts wegen einräumen. Dies kann beispielsweise dann geschehen, wenn eine Mieterin kurz vor der Entbindung eines Kindes steht oder wenn die Lage am örtlichen Wohnungsmarkt besonders angespannt ist.

 

Rechtlicher Schutz in der laufenden Zwangsvollstreckung

 

Wenn der Mieter nach Erlass des Räumungsurteils nicht auszieht, muss der Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung der Wohnung beauftragt werden. In einem solchen Fall teilt der Gerichtsvollzieher dem Mieter mit einem Vorlauf von circa drei Wochen den Termin mit, an dem er die Wohnung aufsucht und die Räumung durchführt.

 

In dieser Phase des Räumungsstreits haben die Mieter die Möglichkeit, beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Räumungsschutz zu stellen. Auf einen solchen Antrag hin kann das Gericht die Zwangsräumung aufheben oder einstweilen einstellen.

 

Voraussetzung ist hierfür, dass die Zwangsräumung für den Mieter eine „unzumutbare Härte“ darstellt. Dies ist zum Beispiel dann der Fall – diese Begründung wird von betroffenen Mietern oft herangezogen – wenn sie sich aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sehen, die Wohnung zu verlassen. Oft werden hierbei psychische Gründe – Stichwort Suizidgefahr – herangezogen. Dabei hat der Mieter konkret nachzuweisen, welche gesundheitlichen Gefährdungen vorliegen. Auch wenn dieser konkrete Nachweis oft nicht gelingt, können solche Schutzanträge die Zwangsräumung durchaus nochmals verzögern.

 

Du siehst, dass Mietern umfangreiche Schutzmechanismen zur Verfügung stehen, um den Verlust der Wohnung abzuwenden oder zu verzögern.

 

Deine Handlungsmöglichkeiten

 

Als Vermieter, der gegen einen säumigen Mieter vorgeht, bist Du hingegen in Deinen Handlungsmöglichkeiten eingeschränkt und – selbstverständlich – gehalten, Dich an Recht und Gesetz zu halten.

 

Das darfst Du nicht tun

 

Ohne Räumungsurteil darfst Du den Mieter nicht aus der Wohnung setzen, indem Du zum Beispiel einfach das Schloss zur Wohnung austauschst. In einem solchen Fall kann der Mieter (meist erfolgreich) beim zuständigen Gericht ein Eilverfahren auf Wiedereinweisung in die Wohnung durchsetzen. Zudem besteht die Gefahr, dass der Mieter Strafanzeige gegen Dich erstattet.

 

Auch ist es nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig, dem nichtzahlenden Mieter Wasser und Heizung abzustellen, um ihn zur Zahlung beziehungsweise zum Auszug zu bewegen. Auch hierbei besteht die Gefahr einer einstweiligen Verfügung und der Strafanzeige!

 

Eine Kontaktaufnahme zu dem für den Mieter zuständigen Sozialamt wird Dir in aller Regel auch nichts bringen. Entsprechende Anfragen von Vermietern werden unter Hinweis auf den Datenschutz nicht beantwortet.

 

Das solltest Du tun

 

Dir bleibt also nur der legale Weg, nach Aussprache der Kündigung gegen nicht auszugswillige Mieter die Räumungsklage einzureichen und – soweit erforderlich – nach Erlass des Räumungsurteils den Gerichtsvollzieher mit der Räumung der Wohnung zu beauftragen.

 

Insbesondere dann, wenn sich Dein Mieter gegen die Klage verteidigt und eventuell auch noch die Zwangsvollstreckung verzögert, können viele Monate vergehen, bis Du wieder Zugriff auf Deine Wohnung bekommst.

 

Oft laufen in dieser Zeit weitere Rückstände auf. Bei derart finanzschwachen Mietern sind die Aussichten, die ausstehenden Mieten und die Kosten für das Gerichtsverfahren beizutreiben, dann in aller Regel leider auch schlecht.

 

Unser Rat

 

Bei säumigen Mietern solltest Du Dir vor Augen halten, dass

 

  • Du nicht für deren finanzielle Notlage verantwortlich bist,
  • umfassende staatliche und gesetzliche Sicherungsmaßnahmen bestehen und
  • Dir erhebliche (weitere) Einbußen entstehen können, wenn Du zögerst, gegen den säumigen Mieter konsequent vorzugehen.

 

Deshalb:

 

Auch wenn es unangenehm ist, solltest Du nicht davor zurückscheuen, auf Räumung zu klagen, wenn der Mieter Deiner Kündigung keine Taten – sei es der Ausgleich der Rückstände oder Auszug – folgen lässt.

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