Meet the Community: Für Stefan zählt nicht nur die Mietrendite aus einer Excel-Tabelle…

Stefan Thiel ist seit über 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft aktiv. Dabei hat er über die Jahrzehnte einiges gelernt und gibt dieses Wissen im Rahmen seiner Tätigkeit als Geschäftsführer der Deutschen Sachwertakademie weiter.

Wie bist Du zum Immobilieninvestment gekommen?

Prädestiniert war ich dafür sicherlich nicht. Ich komme selbst eher aus einfachen Verhältnissen und wuchs gemeinsam mit meinem Bruder in einer 60 qm Mietwohnung auf. Während meines Jurastudiums kam ich erstmals in Kontakt mit dem Investmentgedanken, als das Steuerrecht auf der Tagesordnung stand. In diesem Zeitraum lernte ich auch jemanden kennen, der sich professionell mit Finanzdienstleistungen beschäftigte. So bot sich mir die Gelegenheit, das theoretische Wissen in die Praxis zu übertragen. Ich hatte jedoch auch das Glück, den richtigen Zeitpunkt zu erwischen: In den 90er Jahren waren Steuern und Immobilien sehr eng miteinander verknüpft, denn das Fördergebietsgesetz erlaubte es kurz nach der Wiedervereinigung, 50 Prozent des Kaufpreises von Immobilien direkt im ersten Jahr steuerlich geltend zu machen.

Zum Glück hatte ich da schon gelernt, dass Steuervorteile nicht das Wichtigste sind. Damals wie heute gilt es darauf zu achten, dass man die Investments an den richtigen Standorten macht.

Auf welche Aspekte spielst Du dabei an? 

Viele Investoren hatten bei der damaligen Marktphase vorrangig die Steuervorteile im Kopf und haben quasi zu jedem Preis finanziert, auch wenn die Werte nicht nachhaltig waren. Das machte natürlich den Wiederverkauf nach zehn oder 15 Jahren fast unmöglich, da die initialen Kaufpreise in Chemnitz oder Dessau einfach nicht erzielt werden konnten. Da haben die Investoren massives Lehrgeld bezahlt, insbesondere bei einem Zinsniveau von sechs bis sieben Prozent. Um die Immobilien halten zu können, musste man mit massiven Ausgleichszahlungen gegensteuern. Ich habe damals viel Glück gehabt, da ich an einen Mentor geraten bin, der mich mit Rat und Tat unterstützte.

Und welche Art Wohneinheiten waren das, die aus den Tipps resultieren?

Meine erste Wohneinheit habe ich getreu dem Motto “Was der Bauer nicht kennt…” gekauft. Es war eine kleine Wohnung in Herten, wo ich auch herkomme. So lernte ich auf die harte Tour, dass man sich nicht unnötig regional zu limitieren sollte, denn Lagen lassen sich analysieren. Damals dachte ich wohl, es wäre schlau, sich in einen Markt einzukaufen, den man gut kennt. Betrachtet man den Immobilienmarkt in Herten heute, so kann man das eher als Trauerspiel bezeichnen. 

Doch mit der Hilfe meines Mentors hatte ich auch im frühen Stadium schon in Wohneinheiten in guten Standorten in den neuen Bundesländern und Berlin investiert – das lief dann weitaus erfolgreicher, wenn auch nicht unbedingt schulbuchmäßig.

Wie hast Du deine frühen Erfahrungen in die heutige Zeit übertragen? 

Nachdem ich mich sowohl privat, als auch beruflich über viele Jahre mit dem Thema Immobilien beschäftigt hatte, habe ich im Jahr 2006 die Deutsche Sachwertakademie gegründet. Auf diese Art konnte ich dann auch unabhängig als Mentor aktiv werden und eine Art Best Select im Bereich der Kapitalanlagenimmobilien zusammenstellen.

Und wie sieht das Best Select aus? 

Man muss sich einfach den Standort genau anschauen: Kaufe in Orten, die ein starkes Bevölkerungswachstum und einen geringen Leerstand haben. Außerdem ist die Wirtschaftskraft aus meiner Sicht entscheidend: Kaufkraft und Jobperspektiven. So schwer ist das eigentlich nicht, denn führt man sich die vorgenannten Aspekte klar vor Augen, dann ist man zu 95 Prozent safe. 

Teilt seine Learnings im der Sachwertakademie und in der Vermietet.de Community: Stefan Thiel

Sollte man dann an diesen Standorten eher Bauen oder Kaufen?

Das lässt sich nicht einheitlich beantworten. Vor 15 Jahren konnte man in Berlin hervorragende Bestände zu moderaten Preisen kaufen, da stand es gar nicht zur Debatte, ob man selbst bauen müsste, weil der Steinwert häufig unter dem Erwerbspreis lag. Heute ist der Markt hingegen sehr teuer und es gibt viele Investoren am Markt. Wenn man die Gelegenheit bekommt, einen günstigen Neubau zu kaufen, dann kann das durchaus lukrativ sein, aber auch diese Perlen werden rar. 

Gegenden mit hohem Leerstand und abnehmender Bevölkerung bieten zwar oft scheinbar günstige Gelegenheiten, doch um eine vernünftige Rendite zu erzielen, müssen die geplanten Mieten auch umgesetzt werden. Dieses ist an schwachen Standorten in der Praxis nicht immer einfach. Weiterhin entfällt an diesen Standorten auch oft die Möglichkeit, später an Eigennutzer verkaufen zu können. Dieses kann einen sehr großen Beitrag für eine gute steuerfreie Rendite ausmachen. Wenn das nicht realistisch ist, lohnt sich auch die Sanierung nicht.

Welchen Einfluss haben denn Mieterbedürfnisse heute auf eine Bestandssanierung?

Also zuerst denke ich, dass die Maximierung der Miete nicht das Ziel eines Investors sein darf. Natürlich müssen die Ansprüche des Mieters schon in Relation zum Preis stehen, denn das 150-Quadratmeter Loft wird es nicht für eine Warmmiete von 400 EUR geben. Doch aus meiner Sicht macht es keinen Sinn, die letzten 50 Cent aus dem Mieter raus zu quetschen, da er den Eigentümer dann unter Umständen auch schlecht behandelt. Einen guten Mieter muss man auch gut behandeln. Schon alleine deshalb, weil er ja vielleicht die Wohnung später einmal selber kauft. Und da liegt doch ein sehr interessanter Teil des Investments. 

Generell sind die Ansprüche heute einfach sehr angepasst an aktuelle Thematiken: eine gute Energieeffizienz, eine gute digitale Infrastruktur und ein modernes, frisches Lebensgefühl, gerne mit Balkon und lebendigen Lagen. Durch die Corona Pandemie ist z.B. ein Garten und eine gute Internetverbindung noch wichtiger geworden.

Welche Disruptionen beeinflussen Dich als Vermieter derzeit am meisten?

Politische Entwicklungen rund um Mietpreisbremse und Co., würde ich sagen. Wobei die staatlichen Eingriffe zum genauen Gegenteil führen, was man eigentlich erreichen will. 

Um Mieten bezahlbar zu machen, helfen keine Bremsen oder Deckel. Das Beispiel Berlin zeigt, dass nach Einführung des Mietendeckels das Angebot an Mietwohnungen um ca. 50 % zurückgegangen ist, weil die Vermieter ihre leeren Wohnungen lieber verkaufen, als diese zu staatlich vorgeschriebenen Mieten zu vermieten. Ziel der Politik muss es sein, das Angebot mit mehr Neubau zu fördern, damit sich die Mietpreise selbst regulieren, anstatt für Stillstand zu sorgen, indem die Preise begrenzt und so Investitionen verhindert werden.

Doch in Wahlzeiten sind solche fundamentalen Erkenntnisse den Wählern wohl schwer zu vermitteln. Einfache Parolen bringen zwar keine Lösung des Problems, aber Wähler.

Über uns: Vermietet.de
ist der digitale Partner für private Immobilienbesitzer und Hausverwaltungen in Deutschland. Durch eine Vielzahl hilfreicher Funktionen bietet die Plattform einen gesamtheitlichen Überblick über Ihre Immobilien.