Gebaut und auf dem Markt angeboten werden seit einigen Jahren vor allem kleine Wohnungen. Der Rat der Immobilienweisen sieht den Bedarf aber bei großen, familiengerechten Wohnungen und fordert eine Kehrtwende.
Das Ende Februar in Berlin vorgestellte „Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen“ gilt als der wichtigste, wissenschaftlich fundierte Trendbarometer für sämtliche Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Deutschland. Die Autoren der Studie sind vier hochkarätige Experten und eine Expertin, die die Bundesregierung in allen Fragen der Immobilienwirtschaft beraten. Das Gremium ist vergleichbar mit dem Rat der Wirtschaftsweisen.
Die Immobilienweisen stellen in ihrem aktuellen Gutachten fest, dass in Deutschland ein Mangel an großen Wohnungen herrscht. Diese Erkenntnis ist deshalb bemerkenswert, weil der Markt das Thema große Wohnungen seit vielen Jahren komplett ignoriert hat.
Falscher Fokus auf kleine Apartments
Gebaut wurden vor allem kleine Apartments. Die Immobilienweisen belegen das mit Daten des Statischen Bundesamtes. Demnach haben sich seit 2008 beim Neubau von Geschosswohnungen die fertiggestellten Zweiraumwohnungen verfünffacht, die der Dreiraumwohnungen verdreifacht. Hingegen stagniert seit 2014 die Zahl der Wohnungen mit vier und mehr Räumen bei nur 44.000 Wohnungen pro Jahr.
Familienwohnungen erzielen unter anderem eine so hohe Nachfrage, weil wieder mehr Kinder geboren werden. Von 2010 bis 2019 ist die Zahl der Geburten um 16 Prozent gestiegen. Das hat dazu geführt, dass die Zahl der großen Haushalte im letzten Jahrzehnt stärker wächst als die der Haushalte von Singles oder kinderlosen Paaren. „Bundesweit ist die Zahl der Haushalte mit drei und mehr Personen von 2010 bis 2020 mit 6,6 Prozent stärker gestiegen als die Zahl der kleineren Haushalte (+3,1 Prozent)“, heißt es in den Frühjahrsgutachten.
Zu wenig große Familienwohnungen
Demnach sind gegenwärtig große Wohnungen in den Städten absolute Mangelware. Jungen Familien bleiben nur zwei Alternativen. Sie wandern entweder ins Umland ab. Deshalb steigen jetzt dort die Preise ähnlich stark an wie in den Metropolen. Oder die Haushalte mit Kindern sind bereit, zähneknirschend in den Städten einen Zuschlag für große Wohnungen zu zahlen. Jeder der Nachwuchs hat und in der Stadt wohnt, hat ähnliche Erfahrungen gemacht: Für jedes Kind ein eigenes Zimmer und dazu noch ein Arbeitszimmer fürs Homeoffice – das bleibt oft unbezahlbar.
Diese Entwicklung betrifft besonders hart die einkommensschwachen Familien. „Deutlich mehr als 40 Prozent aller einkommensschwachen Vier-Personen-Mieterhaushalte in Großstädten wohnen beengt auf unter 80 Quadratmetern Wohnfläche, fast 20 Prozent sogar auf unter 65 Quadratmetern. Den Städten ist daher dringend anzuraten, zumindest ihre wohnungspolitischen Strategien zu überprüfen und Familien einen sehr viel größeren Stellenwert einzuräumen“, meint der Immobilienweise Harald Simons. „Weder können es die Städte hinnehmen, dass die Familien die Städte verlassen, noch, dass die verbleibenden Familien so beengt wohnen. Derart beengte Wohnverhältnisse sind – nicht nur in Zeiten von Homeoffice und Homeschooling – sozial- und wohnungspolitisch inakzeptabel.“
Mehr Förderung von Familienwohnungen
So fordern die Immobilienweisen den Staat auf, massiv in den sozialen Wohnungsbau zu investieren und vor allem Familien zu berücksichtigen. Statt dabei sich immer nur auf die Anzahl der Wohnungen zu konzentrieren, gilt es die Geschwindigkeit beim Bauen zu erhöhen. Dies wird um so dringlicher vor dem Hintergrund der aktuellen, leidvollen Flüchtlingswelle aus der Ukraine.
In einem aktuellen Gutachten zu den Folgen der Ukrainekrise für den Wohnungsmarkt betont Harald Simons nochmals, wie falsch der Fokus auf kleine Wohnungen ist: „Die Politik sollte sich nicht dazu verleiten lassen, eine größere Geschwindigkeit durch die Forcierung von Schlichtbauten mit kleinen Wohnungen an ungeeigneten Standorten zu erreichen. Erst recht ist vom Bau weiterer Wohnheime abzusehen. Die kriegsbedingte zusätzliche Wohnungsnachfrage dürfte sich – vor dem Hintergrund der erwarteten schnellen Integration in den Arbeitsmarkt, der hohen Erwerbsbeteiligung der Frauen und des hohen Kinder- beziehungsweise Familienanteils an den Flüchtlingen – auf größere, familiengerechte Wohnungen im mittleren Standard konzentrieren.“
Um die Geschwindigkeit beim Bauen zu erhöhen, müsste die Politik vor allem auch Genehmigungsverfahren beschleunigen, die Bürokratie abbauen sowie serielle Modulbauweise fördern und ermöglichen. Dies würde auch private Investoren mit ins Boot holen. Denn so könnten diese ihre Vorhaben schneller, einfacher und kostengünstiger realisieren.
Milliarden für den sozialen Wohnungsbau
Das neue Bundesbauministerium hat gerade eine Milliarde Euro bewilligt für die Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Eine weitere „Klima-Milliarde“ steht für die energetische Modernisierung in diesem Segment zur Verfügung. Hoffentlich hat die Bundesregierung die Mahnungen der Immobilienweisen erhört und denkt bei der Förderung vor allem an den Wohnraum für Familien. Für den privaten Investor ergeben sich bei Einbindung der richtigen Förderung im Segment des geförderten Wohnungsbaus gute Investmentchancen. Die Renditen sind zwar nicht so hoch. Sie sind aber aber langfristig gesichert und solide kalkulierbar.
