Landgericht Berlin entscheidet: Wohnungsbegehung verboten!

Eine Frage, über die es oft Streit gibt: Dürfen Vermieter einfach die Wohnung ihrer Mieter besichtigen? Was selbstverständlich klingt, ist nicht immer selbstverständlich. Denn das Besichtigungs- und Zutrittsrecht des Vermieters ist gesetzlich nicht umfassend geregelt.

Will sich ein Vermieter einen Eindruck vom Zustand der Wohnung verschaffen, kann der Mieter den Zutritt verweigern, das befand das Landgericht Berlin (Az.: 65 S 194/20). Eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigt die Weigerung hier nicht.

Landgericht verteidigt Mieterrechte

Im aktuellen Fall wollte der Vermieter die Wohnung der Mieter besichtigen, um sich einen Eindruck vom Zustand zu verschaffen und sie auszumessen. Die Mieter entdeckten jedoch, dass die Wohnung zum Verkauf stand, woraufhin sie den Zutritt verweigerten. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage statt und der Vermieter erhielt außerdem Zutritt zur Besichtigung der Wohnung mit einem Kaufinteressenten.

Das Landgericht hingegen hob die Kündigung auf, da ein Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten des Mieters nicht zu identifizieren sei. Der begehrte Zutritt sollte nicht der Besichtigung durch Kaufinteressenten dienen, worauf der Vermieter Anspruch gehabt hätte. Der Vermieter wollte sich mit dem Schreiben einen Eindruck von der Wohnung verschaffen, was er aber vom Mieter nicht verlangen könne. Das Gleiche gelte für die beabsichtigte Vermessung der Wohnung, denn die Wohnungsgröße sei schon im Mietvertrag angegeben.

Wohnungsbegehung: Wann Sie erlaubt ist

Sind Wohnungsbesichtigungen nicht im Mietvertrag geregelt, kannst Du die Wohnung in einigen Fällen dennoch betreten. Ohne vertragliche Regelung erkennen die Gerichte vor allem in den folgenden Fällen das Recht auf eine Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter an:

  • eine Wohnungsbesichtigung zur Abwehr drohender Gefahren
  • eine Wohnungsbesichtigung zur Begutachtung von Mängeln, die der Mieter behauptet oder von denen der Vermieter durch Wohnungsnachbarn oder auf andere Weise Kenntnis erlangt hat
  • eine Wohnungsbesichtigung zur Durchführung von Reparaturen oder Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung
  • eine Wohnungsbesichtigung, um Kaufinteressenten das Mietobjekt zu zeigen
  • eine Wohnungsbesichtigung, wenn der Mietvertrag gekündigt ist und der Vermieter Mietinteressenten die Wohnung zeigen will

Mieter widerspricht der Begehung – was nun?

Wenn der Mieter den Zutritt zur Wohnung verweigert, darfst Du Dir keinesfalls mit Gewalt selbst Zutritt zu der vermieteten Wohnung verschaffen. Dadurch würdest Du Dich auch bei der eigenen Wohnung des Hausfriedensbruchs strafbar machen.

In diesem Fall bleibt nur die Möglichkeit, vor Gericht auf eine Zutrittsgewährung und Duldung der Wohnungsbesichtigung zu klagen. Du solltest aber darüber nachdenken, wann dies sinnvoll ist: ein Termin zur Vorabnahme der Wohnung ist meistens nicht rentabel oder lohnenswert. Deutlich wichtiger ist es, dass Mietinteressenten die Wohnung im Rahmen einer Wohnungsbesichtigung gezeigt bekommen, um eine lückenlose Anschlussvermietung sicherzustellen.

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