Immobilienmarkt startet respektabel

Der führende Anbieter von Immobiliendienstleistungen, Jones Lang LaSalle, untersuchte die aktuellsten Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Zeiten der Pandemie. Dabei fallen insbesondere zwei Bereiche auf, in denen einiges in Bewegung geraten ist: Nachhaltigkeit und Inflation. In der Zusammenfassung des Berichts finden sich auch interessante Entwicklungen, mit denen man in Zeiten von Corona eher nicht gerechnet hätte.

Nachhaltige Investments sind überdurchschnittlich lohnenswert

Mit dem Green Deal, der ESG-Offenlegungsverordnung und der EU-Taxonomie hat die Europäische Union Regelwerke erarbeitet, deren Ziel es ist, die Kapitalströme in der EU in ökologisch nachhaltige wirtschaftliche Aktivitäten zu lenken. Darunter fallen auch die Investition in nachhaltige Immobilien. Doch diese werden nicht mehr primär nur aus gesetzlicher Verpflichtung oder sozialer Verantwortung angestrebt, denn es lohnt sich auch finanziell. Der Vergleich eines ESG-Aktien-Index mit einem Pendant-Index ohne ESG-Bestandteile zeigt, dass nachhaltige Investments die herkömmlichen derzeit um rund acht Prozent übertreffen. Hierbei wurde der „MSCI ACWI ESG Leaders Index“ mit dem „MSCI ACWI Index“ verglichen. Auch eine Studie von Morningstar zeigt einen deutlichen Anstieg der nachhaltigen Vermögenswerte in den letzten Jahren. Demnach sind diese in Europa um 52 Prozent auf 1,1 Billionen Euro zum Dezember 2020 gestiegen. Ebenfalls wurde ein Anstieg der neuen Zuflüsse auf 233 Milliarden Euro vermeldet. Der Zufluss im Jahr 2020 war damit doppelt so hoch wie 2019. „Zwar fließt lediglich ein kleiner Teil davon in den Immobilienmarkt, unter der Annahme einer Allokation von 10 Prozent würde sich aber bereits ein Zufluss in Höhe von 23,3 Milliarden Euro ergeben“, so Jan Eckert, Head of Capital Markets. Helge Scheunemann, Head of Research, ergänzt: „Während Nachhaltigkeit als Mega-Trend einzustufen ist, entfachen sich Diskussionen rund um das Thema Inflation erst in den letzten Monaten. Seit Jahresbeginn haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland und in der Euro-Zone verteuert, wenngleich die Inflationsrate weiterhin niedrig ist. Gepaart mit Zinsanstiegen in den USA und bei Bundesanleihen hat das bei dem ein oder anderen Immobilieninvestor dennoch für Unruhe gesorgt.” Trotz kaum spürbarer Inflation gibt es Möglichkeiten, sich abzusichern: Mietverträge werden häufig an die Inflation gekoppelt, so dass mit steigender Inflation dann auch die Mieten anziehen würden.

Solides Transaktionsvolumen bei differenzierter Betrachtung 

Im Vergleich zum pandemieunbelasteten ersten Quartal 2020 fällt das Ergebnis des Jahresauftakts 2021 mit 16,5 Mrd. Euro eher bescheiden, aber dennoch respektabel aus. 41 Prozent ist natürlich eine deutliche Reaktion. Relevanter für die Beurteilung der Marktlage ist jedoch der Vergleich mit den vorangegangenen drei Quartalen und Jahren. Immerhin bewegt sich das aktuelle Transaktionsvolumen oberhalb des zweiten und dritten Quartals und nur dreimal in den letzten sechs Jahren startete der Investmentmarkt besser: 2020, 2018 und 2015. „Die nächsten Wochen werden entscheidend dafür sein, ob der Investmentmarkt einen nachhaltigen Erholungspfad einschlägt. Denn sollten bis dahin Verkaufsopportunitäten nicht angeschoben worden sein, dürfte es angesichts der insgesamt länger dauernden Verhandlungen schwer sein, eine Transaktion noch in diesem Jahr erfolgreich abzuschließen. Eine hohe Aktivität bei der Vergabe von Verkaufsmandaten an Immobilienberater ist jedenfalls zu spüren und spricht auch dafür, dass Investoren das grundsätzliche Vertrauen in den deutschen Markt nicht verloren haben und dass sie an eine Belebung der Vermietungsmärkte im weiteren Jahresverlauf als fundamentale Stütze glauben. Darüber hinaus versprechen sich Eigentümer nach wie vor, hohe Erlöse aus Verkaufsprozessen erzielen zu können“, erklärt Jan Eckert.

Was aktuell fehlt, sind großvolumige Transaktionen und auch Portfolios. Nur zehn Transaktionen jenseits der 200-Mio.-Euro-Marke konnten registriert werden. Im Gegensatz dazu war eine außergewöhnliche Dynamik im kleinen und mittleren Segment zu spüren. Bei Portfolios lag der Rückgang des Transaktionsvolumens im Jahresvergleich bei 62 Prozent, während Einzeltransaktionen nur ein Minus von 7 Prozent aufwiesen.

Wohnimmobilien dominieren – Büroinvestments schwach – Hotels mit bemerkenswertem Quartalsergebnis

Die vier größten und acht der zehn größten Transaktionen des Quartals waren allesamt Verkäufe von Wohnportfolios bzw. Pflege- oder Seniorenheimen. So verwundert es nicht, dass das Segment Wohnimmobilien mit knapp 7,6 Mrd. Euro über 45 Prozent des Quartalsergebnisses auf sich verbuchte. Mit deutlichem Abstand folgen Büroimmobilien mit einem Anteil von 24 Prozent (3,9 Mrd. Euro).

„Nach dem Endspurt in den letzten Wochen des vergangenen Jahres nutzten viele Büroinvestoren den Jahresbeginn, um die Marktentwicklungen und ihre jeweiligen Investmentstrategien zu sondieren. Und als nicht unbedeutend erweisen sich die nach wie vor geltenden Reisebeschränkungen in Folge der erneut ansteigenden Infektionszahlen – ein Handicap gerade für ausländische Investoren. Vor diesem Hintergrund fallen aktuell potenzielle Käufer vor allem aus dem asiatischen Raum aus“, kommentiert Jan Eckert. Und Helge Scheunemann ergänzt: „So zeigt diese Statistik denn auch keinesfalls den Abgesang der Büroimmobilie als Investmentprodukt. Wertstabile Objekte mit langlaufenden Mietverträgen und mit Mietern aus Branchen, die von der Pandemie nicht betroffen sind, zum Beispiel die Öffentliche Hand, sind nach wie vor begehrt. Und mit der zu erwartenden sukzessiven Rückkehr von Unternehmen in ihre Büros sind wir sicher, dass diese Assetklasse zu gewohnter Stärke zurückfinden wird.“

Ein Volumen von über 1,5 Mrd. Euro können einzelhandelsgenutzte Immobilien verzeichnen. Neben dem Erfolgskurs lebensmittelgeankerter Fachmärkte, Nahversorgungszentren sowie Supermärkten und Discounter, die mit deutlich über 60 Prozent das Gros dieser Assetklasse ausmachen, wurden auch einige innerstädtische Geschäftshäuser und größere Fachmarktzentren gehandelt. Insgesamt machen einzelhandelsgenutzte Immobilien nach wie vor nur einen Anteil von 9 Prozent am Gesamtvolumen aus. „Dennoch sehen wir eine leicht erhöhte Nachfrage nach gut vermieteten innerstädtischen Handelsimmobilien. Das Gesamtpaket aus Mieterbonität, Mietvertragslaufzeiten und Preis muss allerdings stimmen“, erklärt Scheunemann. Leicht übertroffen wurde das Transaktionsvolumen im Einzelhandel von den Logistikimmobilien: 1,7 Mrd. Euro entsprechen einem Anteil von 10 Prozent. Scheunemann: „Stabilität auf hohem Niveau, so lässt sich die Lage hier zusammenfassen. Über eine mangelnde Nachfrage können sich Verkäufer nicht beklagen, allerdings gibt es aktuell immer noch zu wenig adäquates Produkt für interessierte Käufer.“

Zu guter Letzt konnte für die Hotelimmobilien mit über einer halben Milliarde Euro das beste Quartalsergebnis nach dem starken Jahresauftakt 2020 erzielt werden.

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