Steuern & Finanzen
März 12, 2020 von Andrea andrea.burkhardt@scout24.com

Immobilieneinkünfte als passives Einkommen?

Was sind regelmäßige Tätigkeiten eines Vermieters und harmonieren sie auch mit einem Vollzeitjob? Und wie groß ist der Anteil an Schreibtischarbeit?

Aktive Verwaltung – passives Einkommen?

Immer wieder wird diskutiert, ob es „passives“ Einkommen überhaupt gibt. So werden Einkünfte bezeichnet, für die man nicht laufend arbeiten muss. Mieteinnahmen beispielsweise werden am Anfang des Monats auf dem Konto eingehen, dafür muss der Vermieter zunächst nichts tun. Er kann im Urlaub sein, oder den Abschlag beim Golf trainieren -anders als im Angestelltenverhältnis ist seiner Zeiteinteilung keine Grenze gesetzt. In diesen Momenten ist die Miete demnach „passiv“.
Jedoch fallen immer wieder Aufgaben an, denen man als Vermieter nicht entgehen kann. Beschränkt durch rechtliche und moralische Grenzen ist die Verpflichtung zur Einhaltung definierter Aufgaben verpflichtend. Darüber hinaus bestehen Mieter zumeist auf ein grundlegendes Serviceverständnis: Werden diese Bedürfnisse nicht eingehalten, gibt es auch kein Geld mehr.
Betrachtet man es aus dieser Perspektive, handelt es sich auch um kein passives Einkommen mehr. Der wesentliche Unterschied zum Angestelltenverhältnis ist aber, dass die Zeiteinteilung komplett beim Vermieter selbst liegt. Der Antrieb der Vermietung ist es, Nutzen und Mehrwert zu bieten und im Gegenzug pünktlich mit Mieteinnahmen bezahlt zu werden. Der Vermieter wird für seine Ergebnisse zeitunabhängig bezahlt.

Guter Service im Vermieter-Alltag?

In der Praxis unterscheiden sich die Aufgaben eines Vermieters nach dem Aufwand: Schreibtischarbeit und Präsenzaufgaben, wobei das zweite dem Außendienst ähnelt. So werfen wir im Folgenden einen Blick in die einzelnen Herausforderungen.

Nebenkostenabrechnung: Was regelmäßig zwischen März und Juli anfällt, ist die Erstellung der Nebenkostenabrechnung. In einer WEG bekommt der Vermieter die Zusammenstellung aller Kosten des Jahres bereits von der Hausverwaltung. Diese muss nur noch auf den Mieter heruntergerechnet werden. Das betrifft  den tatsächlichen Zeitraum der Bewohnung, den Anteil der Wohnfläche und des Verbrauchs sowie die Subtraktion der Kosten wie Verwaltung, Reparaturen, Rücklagenbildung, welche herausgerechnet werden. Zur rechtssicheren Gestaltung bedarf es nicht nur tiefer Einarbeitung, sondern auch einiger Stunden gründlicher Erstellungszeit sowie DIe Auseinandersetzung mit dem Mieter im Falle von Rückfragen oder Einsprüchen.

Konten-Check: Am Anfang des Monats werden die Mieteingänge kontrolliert.

Mieterkommunikation: Dass Mieter anrufen oder schreiben, kann jederzeit vorkommen. Bei Reparaturen, mangelhafter Treppenhausreinigung oder ungeleerten Mülltonnen sind Sie als Vermieter immer der erste Ansprechpartner des Mieters. Doch auch Ihrerseits kann ein Kontakt erforderlich sein, zum Beispiel wenn die Miete nicht rechtzeitig auf dem Konto ist. Das kommt immer mal wieder vor, wenn kein Dauerauftrag eingerichtet wurde. Häufig löst sich das schnell und die Miete kommt ein paar Tage später. Wie streng Sie dabei mit Ihrem Mieter vorgehen möchten und wann eine Mahnung versendet wird, entscheiden Sie natürlich selbst. Nach einiger Zeit kennt man die Mieter und weiß, bei wem das mal vorkommen kann.

Korrespondenz mit Ämtern: Wer an Menschen vermietet, die Unterstützung vom Jobcenter erhalten, muss immer wieder mal eine Bestätigung für das Amt erstellen. Meist handelt es sich dabei um ein einfaches Schreiben zur Mietbestätigung. Mit der einmal erstellten Vorlage ist sowas schnell erledigt.

Ablage: Als Vermieter sollten Sie eingehende Rechnungen von der Stadt, dem Schornsteinfeger, von der Heizungswartung, von anderen Dienstleistern und Handwerkern, Schreiben oder Kündigungen von Mietern, Schreiben von Strom-, Gas- oder Internetanbietern immer griffbereit haben. Aus steuerlicher Betrachtung ist man verpflichtet, relevante Dokumente aufzubewahren.

Kündigung & Neuvermietung: Zu den aufwändigen Aufgaben gehört die Neuvermietung. Das passiert unregelmäßig und kann für gewöhnlich nicht geplant werden. Zunächst bekommt man die Kündigung – drei Monate später darf der Mieter dann raus. In der Zeit muss der Vermieter dann die Wohnung fotografieren, inserieren und Termine zur Besichtigung vereinbaren. Natürlich kann es auch vorkommen, dass man mehrere Termine durchführen muss, bevor man einen passenden Mieter gefunden hat.

Hausmeistertätigkeiten: Glühbirnen wechseln, Mieter bitten, abgestellte Dinge im Keller oder Hausflur zu entfernen, zu reparierende Dinge im Haus sichten und einen Handwerker beauftragen, Putz-, Müll- oder Schneepläne aushängen. Wenn nichts Außergewöhnliches eintritt, ist der Zeitaufwand vergleichsweise gering. Bei einzelnen Wohnungen entfällt dieser Punkt.

Eigentümerversammlungen: Zwischen März und Juli finden für gewöhnlich die Versammlungen der Eigentümergemeinschaften statt. Dort werden anstehende Entscheidungen zur Immobilie mit Mehrheitsbeschlüssen verabschiedet. Eine Versammlung dauert selten länger als 1-2 Stunden, je nach Anzahl der Themen. Die Teilnahme ist optional. Wenn es darum geht, den Beirat zu wählen oder den kaum veränderten Wirtschaftsplan abzusegnen, kann man durchaus auch einmal fernbleiben. Bei wichtigen Entscheidungen wie Auswahl eines neuen Dienstleisters oder anstehende Sanierungen mit hohen Kosten hingegen sollten Sie dringend teilnehmen.

Mehrfamilienhaus oder Wohnung in einer WEG – was macht mehr Arbeit?

Zwar hat man im Mehrfamilienhaus mehrere Wohnungen und das alleinige Entscheidungsrecht über alles, doch alle anfallenden Aufgaben müssen in Eigenregie bewältigt werden, da es keine WEG gibt,  die bei der Verwaltung unterstützt. Auch die Verantwortung hinsichtlich Heizungswartung, Dachrinnenreinigung, Streit unter den Mietern, Unkraut vor dem Haus entfernen oder die Reparatur einer defekten Klingel: Organisator ist immer der Vermieter!

In einzelnen Wohnungen hingegen regelt diese Dinge die Hausverwaltung, die es automatisch bei mehreren Eigentümern in einem Objekt gibt. Nur der Ansprechpartner für die Mieter ist weiterhin der Vermieter.

Wann bieten sich die Aufgaben an?

Sofern Sie beruflich eingebunden sind, empfiehlt es sich, administrative Tätigkeiten vor der Arbeit zu erledigen und operative, also beispielsweise Besuche, nach der Arbeit zu erledigen. Halten Sie sich das Wochenende frei von Verwaltungstätigkeiten. Nicht jede Anfrage kann direkt bearbeitet werden und auch nicht jeder Anruf kann angenommen werden. Führen Sie sich vor Augen, dass es auch passieren kann, dass Sie abends um 21 Uhr noch einen Termin wahrnehmen müssen, wenn Sie sich für passives Einkommen durch Immobilien entscheiden. Je näher die Objekte zur Arbeit oder zum Wohnort liegen, desto geringer ist demnach auch der zeitliche Aufwand.
Insbesondere in Zeiten der Nebenkostenabrechnungen, Eigentümerversammlungen, bei Renovierung und häufiger Neuvermietung erhöht sich der Einsatz. Manche Hausmeistertätigkeiten kann man übrigens gut an Mieter abgeben, um den eigenen Aufwand zu reduzieren. Stellen Sie in diesem Falle jedoch sicher, dass diese zuverlässig sind!

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