Fragen aus der Community: Renovierungsklauseln

Jeder Vermieter wünscht sich, dass seine Objekte in einwandfreiem Zustand bleiben – doch die Praxis sieht oft anders aus. Diese rechtliche Situation erwartet sie bei Renovierungsklausen!

Rosa aus Wetzlar fragt: Seit 2010 wohnte in unserer Dreiraumwohnung eine Familie. Die Wohnung haben mein Mann und ich vor 15 Jahren liebevoll renoviert: Badezimmer, Küche, weiss verputzte Wände und hochwertiger Vinylboden in allen Räumen. Im Mietvertrag wurde eine Renovierungsklausel vereinbart. Doch nun haben wir bei einer Begehung wegen Macken in der Küche festgestellt, dass die Wohnung mittlerweile abgewohnt aussieht. Da wir die Wohnung der Familie damals

auch günstig  überlassen haben, sind unsere Rücklagen nicht allzu üppig, doch der Ehemann besteht darauf, dass in seinem Wohnraum nicht renoviert werden muss. Im Internet lese ich viele Dinge – müssen unsere Mieter nun renovieren?

Renovierungsklausel: ein unsicheres Feld

Die Frage hat absolute Berechtigung, denn natürlich wünscht man sich, dass andere die Wohnung mit derselben Sorgfalt behandeln, wie man selbst. Doch bei der Wirksamkeit von Renovierungsklauseln setzt die Rechtsprechung den Renovierungspflichten enge Grenzen.

Beim Einzug noch frisch renoviert, sehen Mietwohnungen nach einigen Jahren oft schon abgewohnt aus – das ist eigentlich normal, denn man lebt ja in der Immobilie. Natürlich möchte man als Vermeiter seine Immobilie in einem frischen Zustand zurückerhalten. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter für sämtliche Reparaturen in der Wohnung zuständig ist – also auch für sogenannte Schönheitsreparaturen. Mit einer Klausel im Mietvertrag kann diese Pflicht jedoch auf den Mieter übertragen werden. In der Regel steht im Vertrag dann, dass Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen gestrichen werden sollten. 

Gültigkeit der Renovierungsklausel

Die Renovierungsklausel entscheidet darüber, ob Renovierungen vorgenommen werden müssen. Doch es gibt Fallstricke, die unbedingt vermieden werden sollten, um eine Ungültigkeit auszuschließen. 

Starre Renovierungsklausel: Klauseln, die einen Mieter verpflichten, starre Zeiträume bei der Renovierung einzuhalten, sind nach heutiger Rechtsprechung nicht mehr wirksam. Starre Renovierungsklauseln kennzeichnen sich durch Begriffe wie spätestens, mindestens oder immer. Der Mieter darf demnach nicht verpflichtet werden, Renovierungen durchzuführen, wenn sie gar nicht erforderlich wären. – Ein Mieter muss also nur renovieren müssen, wenn er den entsprechenden Bereich auch abgenutzt hat. 

Ungültig sind solche Klauseln aber auch, weil die Fristen oftmals zu kurz gewählt sind. Die Gerichte erkennen für die verschiedenen Räume Fristen von fünf, acht und zehn Jahren an. Wenn jedoch keine Verschleißerscheinungen an den Räumen erkenntlich sind, muss auch nicht renoviert werden.

Flexible Renovierungsklausel: Renovierungsklauseln sind dann gültig, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist. Diese enthalten zumeist Formulierungen wie im Allgemeinen, falls erforderlich oder nach Bedarf

Beispiel: „Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden.“ 

Renovierungsklauseln sind nur dann wirksam, wenn der Mieter auch eine renovierte Wohnung übernommen hat. Doch der BGH hat entschieden, dass eine Wohnung nicht komplett frisch renoviert sein muss. Demnach ist es ausreichend, wenn sie den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt – von geringfügigen Gebrauchsspuren abgesehen. Was renoviert bedeutet, ist nicht genau definiert. Sind jedoch keine Verschleißerscheinungen in den Räumen zu erkennen, müssen Mieter auch nicht renovieren. 

Renovierung: diese Arbeiten sind zumutbar

Die Rechtsprechung ist sich darüber einig, welche Arbeiten zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählen. Doch zu den Aufgaben des Mieters gibt es keine klare Definition. Im Normalfall gilt es aber als zumutbar, dass der Mieter folgende Aufgaben durchführt: 

  • Tapezieren und Streichen der Wände und Decken
  • Streichen der Heizkörper und Heizungsrohre
  • Reinigung von Teppichböden
  • Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen

Alle anderen Arbeiten sind eher Aufgabe des Vermieters:

  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettböden
  • Erneuerung von zerschlissenem Teppichboden
  • Streichen der Fenster und der Außentür von außen
  • Reparaturen von Heizung, Sanitäranlagen und Elektroinstallation

Wurde die Wohnung in einem abgenutzten Zustand übergeben? Damit beschäftigte sich unlängst der Bundesgerichtshof (BGH).

Dieser stellte fest, dass der abgenutzte Zustand der vertragsgemäß vereinbarte ist. Verschlechtert sich der dekorative Zustand im Laufe der Jahre weiter, so ist der Vermieter bei Vorliegen einer unwirksamen Renovierungsklausel zwar verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Wenn er dies allerdings tut, wäre die Wohnung nach der Renovierung in einem besseren Zustand, als ursprünglich vereinbart.

Einen besseren als den vertraglich vereinbarten Zustand schuldet der Vermieter allerdings nicht. Der BGH löst das Problem nach dem Halbe-Halbe-Prinzip: Demnach kann der Mieter dann zwar die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen, muss sich nach Treu und Glauben aber an den hierfür anfallenden Kosten in der Regel hälftig beteiligen. Es ist jedoch denkbar, dass die Wohnung bei Übergabe sehr stark abgenutzt war. In diesem Fall hätte der Mieter weniger als die Hälfte der Kosten für spätere Renovierungen zu tragen.

Umgekehrt wäre es auch naheliegend, dass dann, wenn der Abnutzungszustand eher noch nicht stark war, auch weniger als die Hälfte der Kosten vom Vermieter zu tragen wären. 

Mietwohnung renovieren bei Auszug

Klauseln, die den Mieter zur Renovierung beim Auszug verpflichten, sind in der Regel unwirksam. Eine Formulierung wie „Die Wohnung ist am Ende der Mietzeit fachgerecht renoviert zurückzugeben“ ist unwirksam – der Mieter müsste dann gar nicht renovieren. Sind Schönheitsreparaturen während der Mietzeit vorgesehen, so müssen diese bei der Endrenovierung berücksichtigt werden. Wenn der Mieter wirksam zu Renovierungsarbeiten verpflichtet wurde und diese trotz Fälligkeit während der Mietzeit nicht erledigt, so muss er dies dann doch spätestens zum Ende des Mietverhältnisses nachholen. Auch kann man als Vermieter nicht verlangen, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb ausgeführt werden, auch eine solche Klausel wäre unwirksam. Eine ordnungsgemäße und fachgerechte Ausführung der Arbeiten hingegen kann verlangt werden: Mit offenen Tapetennähten oder „Lacknasen“ muss man sich als Vermieter nicht zufriedengeben.

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