Erwerb & Vermietung
April 26, 2022 von Yvonne yvonne.haeusler@scout24.com

Bunte Wände bei Auszug – Was Du als Vermieter verlangen darfst und was nicht

So unterschiedlich Deine Mieter sind, so unterschiedlich sind auch deren Geschmäcker. Auch wenn Du eine geweißte Wohnung übergeben hast, bedeutet, das nicht, dass Deine Mieter diese auch weiß lassen. Die farbliche Umgestaltung ist grundsätzlich erlaubt, beim Auszug des Mieters kann es aber zu Problemen kommen. Da ist es wichtig zu wissen, wer für das Malern zuständig ist.

 

Mieter dürfen Wände streichen, wie sie möchten

Während der Mietzeit gilt: Mieter dürfen die Farben der Wände frei wählen. Ob neongelb, giftgrün, pink oder schwarz – dem persönlichen Geschmack sind keine Grenzen gesetzt. Das gleiche gilt auch für die Tapeten.

Anders sieht es bei baulichen Veränderungen aus. Durchbrüche beispielsweise oder Hochbetten, die tief in den Wänden verankert werden müssen, bedürfen immer Deiner Zustimmung. Das geschieht am besten schriftlich.

Stimmst Du der Veränderung zu, halte unbedingt auch schriftlich fest, was nach Auszug passieren soll: Du hast das Recht, den kompletten Rückbau und die Herstellung des ursprünglichen (vertraglich vereinbarten) Zustands zu verlangen.

Schwierig wird es, wenn Mieter Fliesenspiegel in Bad und Küche verändern wollen. Hier ist ein Rückbau kaum möglich. Ihr solltet also gemeinsam überlegen, ob Du die Veränderung erlaubst und inwiefern Du diese nach dem Auszug des Mieters übernehmen möchtest.

 

Mieter müssen die Wohnung bei Auszug im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben

Zieht ein Mieter aus, muss er dafür sorgen, dass sich die Übergabe im vertraglich vereinbarten Zustand befindet. Das kann entweder der Zustand beim Einzug sein oder aber der Zustand, den ihr beim Antrag auf bauliche Veränderungen festgelegt habt.

Doch wie sieht es mit bunten Wänden aus?

Beim Auszug bewerten die Gerichte das Interesse des Vermieters höher als die des Mieters. Das heißt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung so zu übergeben, dass eine Neuvermietung möglichst unkompliziert möglich ist. Und das ist bei neongelben, giftgrünen, pinken oder schwarzen Wänden selten der Fall.

Trotzdem dürfen Vermieter keine konkrete Farbe vorgeben. Obwohl es gängig ist, geweißte Wohnungen beim Auszug vom Mieter zu verlangen, ist das rechtlich gesehen, nicht erlaubt. Lediglich „neutrale” Farben dürfen verlangt werden. Muss der Mieter also beim Auszug streichen, kann er rein theoretisch auch auf ein zartes gelb zurückgreifen. In der Praxis hat sich aber glücklicherweise das Weiß durchgesetzt (BGH, 18.06.2008, VIII ZR 224/07).

 

Mieter müssen beim Auszug nicht zwingend eine frisch gestrichene Wohnung übergeben

Achtung: Deine Mieter sind nicht automatisch dazu verpflichtet, bunte Wände beim Auszug zu streichen. Das ist nur dann der Fall, wenn Du eine entsprechende Formulierung im Mietvertrag hast, dass der Mieter die Wohnung mit „dezenten” oder „neutralen” Farben zurückgeben muss. Außerdem muss die Wohnung beim Einzug renoviert gewesen sein. Der Bundesgerichtshof urteilt, dass Mieter die Wohnung nicht in einem besseren Zustand zurückgeben müssen, als sie sie bekommen haben (BGH-Urteil 2015, AZ. VII ZR 185/14).

Fehlt diese Klausel oder hat der Mieter beim Einzug keine weißen Wände vorgefunden, kann der Mieter die Wohnung auch mit weniger „beliebten” Farben übergeben. Dann bist Du selbst für das Weißen verantwortlich und darfst die Kosten dafür nicht dem (ehemaligen) Mieter in Rechnung stellen oder von der Kaution abziehen (AG Schöneberg, 10.09.2013, 3 C 95/13).

Anders sieht es hingegen aus, wenn der Mieter die Wohnung in neutralen Farben bezogen hat und sie mit sehr grellen Farben zurück gibt oder der Mieter Latexfarben verwendet hat, die besonders schwer zu überstreichen sind. Der Bundesgerichtshof geht in diesem Fall davon aus, dass dadurch die Neuvermietung erschwert ist und dem Vermieter ein Schaden entsteht. Gemäß BGH, 06.11.2013, VIII ZR 416/12 ist der Mieter dann Dir gegenüber schadenersatzpflichtig.

Wichtig ist hier, dass Du ein Übergabeprotokoll als Beweis für den Zustand der Wohnung sowohl beim Einzug als auch beim Auszug hast. Halte genau fest, welche Farben an den Wänden sind und belege den Zustand der Wohnung am besten mit Fotos.

 

Achtung bei der Formulierung von Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Klauseln im Mietvertrag, die starre Fristen für das Renovieren von Wohnungen beinhalten, sind unwirksam. Steht in Deinem Vertrag zum Beispiel, dass der Mieter alle vier Jahre streichen muss, ist dieser nicht verpflichtet, sich daran zu halten. Dann kann es zu Problemen beim Auszug kommen, wer nun für die Renovierung zuständig ist.

Achte darauf, dass Du Formulierungen wählst, die lediglich einen Zeitraum vorgeben. Zum Beispiel: Der Mieter verpflichtet sich, Wände alle drei bis fünf Jahre zu streichen. Am besten nutzt Du die Mietervertrags-Vorlage von Vermietet.de. Damit bist Du sicher, dass Dein Vertrag der aktuellen Rechtsprechung entspricht und keine ungültigen Klauseln enthält. 

Mehr zum Thema Schönheitsreparaturen und worauf du im Mietvertrag achten musst, haben wir Dir in unserem Artikel “Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: Was ist erlaubt und was nicht?” zusammengefasst.

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